北上海商住互动进入“良性循环”

今年以来，宝山区住宅成交量持续领先。作为北上海的重要组成部分，宝山区项目因高性价比和便捷交通受到市场青睐，承载了大量刚需购房者的置业需求。

随着住宅市场调控的深入，商业地产面临空前机遇，近郊商业迎来大发展。上半年，宝山区又因为临近市中心、人口导入成功以及便捷交通的优势，区域内商业地产一度受到追捧。商业配套的改善，进一步刺激了宝山区的置业需求。日前，该区域已连续两月处于新建商品公寓成交量首位。

有专家表示，住宅需求刺激商业，商业配套提升再带动住宅成交提升，这是区域发展中一种难得的和成功的良性循环。现在的宝山区就是这种良性循环的绝佳例证。

商业配套量提升迅速

今年上半年，宝山区住宅市场成交量一直位于区域成交前列。其中，该区新建公寓成交量在年初也有一波领先市场的行情出现。面对区域内火热的住宅成交，同时受到政策影响，宝山商业地产开始发力。有数据显示，今年1月至6月20日，宝山区域新建商业地产项目累计成交面积达13.5万平方米，同比提升88.05%。

宝山商业发展的势头至今仍在延续，众多知名商业项目相继入驻宝山。继沃尔玛、奥特莱斯入驻宝山后，全球家居用品零售商宜家，近日宣布在宝山大场买地自建上海第三家商场，更进一步提升了宝山区商业环境。不少区域内业主认为，随着宝山区的配套日益完善，生活变得更加便捷。

低价位项目成交火热

由于商业发展向好的刺激，受到刚需购房者青睐的宝山区新建商品公寓再度呈火热行情，处在全市领先位置。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，截至7月26日，宝山区新建商品公寓1158套，环比上升30.85%，已经连续两月位于新建商品公寓成交的榜首。

数据显示，7月宝山区新建商品公寓成交主要集中在月浦、大场、罗店。业内人士表示，这些区域大多为低价位项目集中的宜居板块。

据了解，在宝山区7月份有所成交的37个新建公寓楼盘中，有20个成交均价在2万元/平方米以下，总成交750套，占据了全区成交64.77%的较大优势。尤其是在月浦板块，7月中旬新上市的某楼盘，成交均价低于13000元/平方米，目前去化率已达到了56%，日均成交15套以上。

成熟板块受青睐

除低价位成交量大外，在近期有商业利好或商业较为成熟的一些板块，略高价位的新建商品公寓，也被市场接受。如商圈较为成熟的淞南高境板块内，新建商品公寓单价在2万-3万元/平方米的新建公寓楼盘已连续二月保持百套以上的成交量。

21世纪不动产上海区域分析师赵芸指出，宝山区内轨交贯通面积大，商业辐射范围广，但项目价格则处于中低位，形成区内新建商品公寓性价比较高的整体优势，与目前市场上主要购买力相吻合。

推荐阅读：投资者全面转向商业地产

随着“限购”政策全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产。仲量联行商业部负责人表示，“投资客户因住宅市场政策调控等原因，对写字楼的购买意愿增强，未来写字楼的售价亦有望进一步上升”。

这在宝山广场小户型办公产品的开盘上表现得极为突出。 7月30日，宝山万达首批推出4号楼294套40—60平方米的小面积办公产品，当天认购150余套。值得注意的是，据宝山万达负责人透露，其中有好几组客户都为整层购买的投资客。

整层购买在小户型办公产品上极为罕见。而据悉本次宝山万达广场开盘，大客户的成交量就占开盘销售量的70%。

“这些整层购买的客户很多是福建籍的钢材企业主。 ”万达销售负责人说。事实上，一些被挤出住宅市场的民间资金已成为转向写字楼的大客户。“如今住宅限购，商用不动产是很好的保值手段，况且现在写字楼再转卖也很容易。 ”买了整层写字楼的钢铁主李先生坦然说道。

据宝山万达营销中心介绍，开盘前一天就有六七个客户是来整层或半层认购。 “宝山万达广场的区位和综合体独有的商务办公优势，确实吸引了相当多的公司自用购买。”宝山万达负责人说。

与此同时，随着“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。租金的节节攀升及空置率的不断下降，令开发商、民间投资者一致看好写字楼项目。

“经济的复苏以及需求的不断上涨，使写字楼全面回暖，迎来了自2008年金融危机以来的市场状况。 ”易城中国研究中心副总监孙健说。孙健估计，目前投资办公楼的租金率大约在6%-8%之间，而物业自身增值的率则达到了20%-40%。