全国30城卖地收入超1.4万亿

2014年即将过去，备受关注的年度各地土地出让金会有哪些变化？30日上午，记者从中指研究院获悉，截至28日，2014年前三十名城市卖地收入超14000亿元，同比去年减少近2成。30个城市中，有20个城市收入下降，其中，珠海、宁波、沈阳跌幅居前三。有10个城市的土地收入较2013年有所上涨。“转折点”、“下跌”……用百度搜索“2014年楼市”，上述词汇是出现频率的词汇，这说明2014年我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，进入“白银时代”。

最近国家统计局公布房价数据也是一个佐证：截至11月70个大中城市房价数据显示，环比上涨城市数量已从年初的64个下降至11月的无一上涨。

2/3城市卖地收入下降

在市场下滑的背景下，房地产开发速度有所减缓。数据显示，房地产开发投资增速已从年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。

而与此对应的土地出让金收入如何？

30日上午，记者从中指研究院获悉，截至28日，2014年前三十名城市卖地收入超14000亿元，与去年相比，减少3200亿元，相比减少近2成。

值得一提的是，在这30个城市中，卖地收入下降的有20个，占到2/3。

以杭州为例，其去年卖地收入为1351余亿元，而今年则不足860亿元，下降幅度达到36%。有意思是，在1-2月，杭州就卖了431多亿元，进入3月份之后开始偃旗息鼓，到12共9个月的时间才卖了430亿元。

梳理发现，在同比下跌的20个城市中，除上海是一线城市外，其余都是二三线城市，且多数为非省会城市的二线城市，如珠海、宁波，下跌幅度。

中原地产首席分析师张大伟表示，春节过后，土地市场逐渐开始降温，交易市场也明显降温。房企由于销售不佳，资金链趋紧等因素，购地已趋于谨慎。“政府也在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。”张大伟表示，对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量较低、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而导致流标地块增多。

明年市场房价会相对平稳

记者注意到，在上涨的十个城市中，青岛的卖地收入涨幅，涨幅为63%，其次为郑州。此外，还有潍坊和泰州两个三线城市也入围了涨幅榜单。

值得一提的是，北京的涨幅并不高，仅为4%，仅高于天津2个百分点，在十个上涨的城市中涨幅排名第九。“明年的房地产市场会相对平稳。”在日前举办的“2014年第十一届中国数字地产节”上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

任兴洲认为，明年房地产市场销量会趋于平稳。由于今年基数、政策效应、预期变化等因素，使得明年的市场总体不会出现大幅回升。供求关系变化潜在需求趋缓、库存总量、投资、政策预期、开发投资增速仍不会太高。她表示，明年的住房价格也将相对平稳，房企的资金压力将令企业对资金回笼有迫切要求，因此企业选择以价换量将成为主流策略。

(《法制晚报》)

对策

地方卖地收入锐减征房产税意愿强烈

今年9月底，财政部部长楼继伟向人大常委会报告2013年中央决算时指出，下一步将配合做好房产税立法相关工作。结合6月份国土部正式启动不动产登记信息平台建设的研究和设计工作，业内人士预测，房产税的推进在最近一两年将会有“大动作”。“房产税的开征会为地方政府在城市、环境等方面的支出找到一个收入来源，而且有助于引导和完善地方政府的行为，使其更加关注公共服务和基础设施改善。”中央财经大学教授曾康华在接受记者采访时表示，房产税同时也是一个较难征收的税种，需要审慎设计和周密准备。“随着卖地收入锐减，地方政府征收房产税的意愿也会更加强烈。”中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，杭州、南京等经济较为发达的二线城市或成为新试点。但就算改革试点继续推开，也只会针对新购买的住房。在未来一两年的时间里，存量房被征收房产税是大势所趋。

尽管在大多数人眼中，房产税被看成是调控房地产市场的手段，但是实际上这更是我国财税体制改革中的重要一步棋。有报道称，人大、财政部、国家税务总局等正就房地产税展开密集调研。“房产税立法调研应具有战略性眼光，将关系改革发展的脉络清晰展现。”中国社科院财经战略研究院副研究员何代欣表示，三方面问题有必要在房产税立法中凸出：一是，要解决好房地产税与中央、地方财税关系调整，及地方公共产品有效供给的问题；二是，房地产税与稳定税负的关系，合并重组房地产相关税收，避免重复征税；三是，房地产税牵动的其他领域改革。

而一直积极推进房产税改革的财政部财政科学研究所所长贾康也建议，在这个关于“房产税”的通盘考虑中，还应涉及在整个不动产开发、交易、保有全链条中各个环节的各种税之外的费，都要纳入视野，加以整合。因为这些税和费合在一起，都成为市场主体和社会成员的负担，是体现着一个法治社会、以现代化为取向的社会，所要形成的相关调节机制。

(《证券日报》)

建议

土地出让金征收应当立法

“我们一年的土地出让金三万多亿，这么巨额的收入没有法律规范，我认为确实应该立法。”人大常委会预算工作委员会原主任高强日前在中国社科院财经战略研究院主办的“财经战略年会2014”上表示。

高强说：“土地出让收入是政府的交易收入，政府把农民的土地征过来，再挂牌卖出，这里面有一个价差，应该立法规范。”

据国土资源部数据，土地出让价款去年首次超4万亿元，13年间增长超30倍，总额累计19.4万亿元。最近5年支出达13.49万亿元，部分省份已超过税收收入，土地收支账存在诸多乱象。

今年审计署展开的土地出让金性审计结果不日也将公布。业内人士认为，此次性土地出让金审计，不仅能够揭开一些地区土地出让金收支乱象的盖子，还能摸清地方政府公共财政对土地出让的依赖程度，为下一步强化土地出让金管理提供支撑。

对此，多位专家认为，从根本上解决土地出让金的管理使用问题还需要加强立法，通过法治加以规范。他们认为，围绕土地出让金的财税制度改革，终归绕不过一个立法的问题。如果要把土地出让金合并到房产中一起征税，就需要在房地产税立法中加以明确。如果土地出让金继续独立存在，也应该专门立法明确其是否应该纳入财政收入统一管理、土地出让金的使用如何科学分配。

在高强看来，无论是税收还是非税收入都应该通过立法加以规范，政府的所有收入都应该依法取得。“我们现在的财税法制很不健全，这是预算改革中的大问题。”他表示。(《中华工商时报》)

纵深

地方政府靠卖地过日子？专家：大头是“死钱”

近年来，土地出让收入成为全社会热议话题，并逐步形成了三个主要观点：一是地方政府靠卖地过日子;二是地方债务规模扩大源于土地抵押贷款;三是土地出让收入增长过快。对此，应如何看待？这事关财税体制改革、土地使用制度改革、城镇化推进战略选择等多项重大问题。应从市场经济规律和现行制度安排两个角度去理性分析问题。

承认土地出让收入的正常增长

评价土地出让收入增长首先要搞清楚什么是土地出让收入。土地出让收入是国有土地使用权出让收入的简称，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。土地出让收入包括四类：一是招、拍、挂和协议出让土地取得的土地价款;二是改变原有土地用途补缴的土地价款;三是划拨土地取得的补偿性收入;四是国有土地出租等其他方式取得的土地价款。这四类收入中类规模，占比已达90%。

土地出让收入近年来激增有多种客观原因，绝非任何一类经济行为主体和行政主体的主观愿望所能实现。概言之，土地出让收入增长是土地需求扩张与土地资源供给约束两者的非均衡现象。

总之，土地出让收入的增长是由经济发展和社会发展所驱动，与我国的国情和制度密切相关，集中反映了客观经济规律。

土地出让收入的大头是“死钱”

土地出让收入的增长使人们产生了地方政府主要靠卖地过日子的认识。从表象看，目前土地出让收入占地方政府性基金收入的比重高达80%多，占地方公共预算本级收入比重60%。比重如此之高，确实容易让人感觉地方政府是在靠卖地过日子。但如果做深度分析，可以看到这种认识是片面的。

实际上，人们所议论的土地出让收入只是“毛收入”，即国有土地使用权出让所获得的全部土地价款。这种收入并非全是政府可支配收入，现行制度规定其中大部分要用于土地开发成本补偿，如征地和拆迁补偿、土地开发支出补助、被征地农民支出、土地出让业务支出。这些成本补偿性支出后的土地出让收入才能用于其他支出。目前只有20%左右的土地出让收入形成土地出让，而且由于各地的拆迁补偿费不断上涨，土地出让占土地出让收入的比重呈下行趋势。

通俗讲，土地出让收入的大头是“死钱”，政府拿到这笔钱后要支付给“债权人”，小头是活钱，政府拿到这笔钱才可用来办事。这笔钱占地方政府收入比重是多少呢？如果按土地出让占土地出让收入比重20%来推算的话，土地出让占地方公共预算本级收入的比重为12%左右，占地方公共预算总支出比重仅为7%左右。再进一步分析，国家已规定土地出让收入只能用于土地开发补偿和重点民生项目。这笔活钱到手后，地方政府也不能统筹使用。

2004年以来，国家先后出台政策规定从土地出让中要计提保障性安居工程资金、农用水利建设资金、教育资金等。可见，无论是从总量上说，还是从使用结构上看，地方政府都不可能靠卖地过日子。(白景明 作者系财政部财政科学研究所副所长)《半月谈》