六大优质指标 教你看透石家庄城市综合体

一个优质的综合体应该具备哪些标准？综合体如何做好规划、招商和后期运营？权威机构专业人士共同把脉商业，就“优质城市综合体必须具备的六大指标”达成共识。

地段要好 综合体一定要依托地铁

和所有地产项目一样，理想的地段和位置是优质城市综合体项目的首要指标。从目前国内各大城市有代表性的城市综合体来看，这些项目在选址上都处于下列区域之一：作为城市经济新增长点城市副中心；具备较强城市再造能力；对消费群体具有较强吸引力的城市新兴商圈。

业内人士表示，跟随地铁线布局将是城市综合体的一大选择。不少地铁线路的布局，都会集中在城市传统商圈或新的城市副中心区域，每个站口都会成为新的人流聚集区，这尤其适合城市综合体的发展新兴的一些住宅人口密集区域，消费群体基数大，应是具有较强吸引力的城市新兴商圈，也为承载城市综合体提供了有利条件。

定位要准 避免掉入同质化泥潭

对于城市综合体而言，精准的商业定位，是体现不同项目差异化特点的最重要指标。业内人士指出，综合体能否成功，定位尤其关键。商业定位要瞅准目标群体，但这个目标群体不是被重复性瓜分的群体。例如，中粮大悦城针对20~30岁的青年群体和年轻消费家庭群体；凯德来福士更注重以消费群体为主，整体的业态以中高端为主；成都万象城瞄准的则是以都市新贵、名流人士为主的高端消费群体。围绕不同的目标群体展开的业态组合，实现错位竞争，限度地确保了这些项目不会遭遇不少综合体项目“千篇一律”的尴尬境遇。

随着物质的不断丰富，人们在消费过程中变得越来越理性。因此，一个城市综合体要获得成功，必须要花时间对消费者进行调查，真正了解他们的消费习惯和规律，然后再根据相应的商业定位组织招商，找到合适的品牌与之对应。

订单开发 先招商后建设避免走弯路

住宅产品在营销端采用的是边建边卖的方式，这样的“骑驴找马”对于城市综合体却难以完全适用。特别是综合体项目中体量庞大的商业部分，往往成为制约综合体运营的决定性因素。因此，绝大多数优质的城市综合体，为了限度地规避风险，采取的多是“未雨绸缪”的开发模式。比如万达，采用的是典型的订单式开发模式，项目可以根据战略合作伙伴提出的基本需求，在开建前完成面积、高度、出入口、交通体系等方案的订制，经合作方确认后方才开工，租赁面积完全实现了租金覆盖，没有无效面积。另一些成功的综合体项目，也大多采用招商在前、建设在后的先租后建形式，提前锁定目标租户，在为综合体尽快投入营运提供保障的同时，也确保了自身租金的快速兑现。

自持要高 自持比例决定综合体成败

如果说开发模式是城市综合体项目获取成功的步，合理的经营模式则是确保项目后期赢利的重要条件。与会的业内人士一致指出，把大量商业分割散售的开发模式会给商业未来发展埋下地雷。散售导致经营管理权分散，商铺的真正价值难以化实现。目前市场上较为成功的综合体项目，对商业部分基本都保持了高比例的自持，集中商业选择自持出售的也仅是少量临街商铺。如万达更是将万达广场的百货和主力店牢牢掌握在自己手中。某种程度上，对于投资者来说，自持比例越高的城市综合体，投资保障系数相对更高。

功能要多 功能越丰富生命力越强

综合体业态越复合、越丰富，城市综合体的生命力也就越强。胡港文认为，写字楼、酒店、会展、主题商业共生带来的客群，会产生相互叠加和促进，利用各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力，带动整个综合体良好运转。从现实来看，以目的性消费为主的零售业态在今天商业发展模式中越来越感受到发展的压力。满足消费者以轻松的体验式购物为乐趣，已成为综合体项目成功的必备条件之一。

业内人士认为，综合体运营的核心就是留住老顾客、带来新顾客。一个成功的商业项目在前期就会不断地根据市场情况对项目进行业态分析、定位、组合，找寻合适的商家品牌来充实项目，突出项目主题，发挥规模效用。业态的确定实际上是项目发展的战略确定，接下来的商家品牌招商是战术的具体实施。大型购物中心的业态不外乎由零售、餐饮、娱乐、服务、体验类构成，它们之间的比例突出了购物中心的特点，品牌的档次确定了项目的消费层次。

品牌要响 竞争激烈，声音大小很关键

品牌为综合体带来的价值已经是行业共识。城市综合体品牌价值体现在两个方面：一是来自开发企业，二是来自于进驻项目的商业品牌。优质的城市综合体，往往是两个方面实力品牌的结合。一个城市综合体项目的品质感，取决于整个项目与目标消费市场相匹配的品牌商家。消费者对综合体项目的认知度和忠诚度，很大程度来自于对项目中经营的各种商品的品牌满意度。通常情况下，越是市场号召力强的品牌，在商业项目里的租金谈判能力越强，而想要打造一个成功的商业项目，又离不开品牌商家的数量和规模。品牌商家对整个项目定位的形成以及可持续性经营产生直接影响。另一方面，资本能力决定开发能力，也决定盈利模式和产品模型。实力雄厚的一线品牌开发企业，对于优质商业品牌资源无疑具有更强的吸引力，在后期的资源整合和营运管理方面具备更丰富的经验和专业性，能够为商业品牌的持续盈利提供保障。