新“国五条”之后 楼市四大预言
房天下综合整理2013/03/07 10:34
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从本周一开始，各地包括重庆的房产交易中心均排起了长龙，蔚为壮观。
此次，新“国五条”细则带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。
新“国五条”之后的楼市将去向何处？记者的调查，为你呈现一些方向。
一、二手房可能出现倒挂
新“国五条”调控细则中，“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用。
新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的业务加快过户，并不意味着成交量的暴增。他介绍，有关二手房的交易个税，以前就有政策，为全额的1%或差额的20%任选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。他认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获算不算？还有通胀因素算不算？
何伟坚估计，如果实施这一政策，很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税，房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税，这将是很大一笔交易成本。因此，二手房层层加价，一、二手房价就有可能出现倒挂。
正合古麦地产董事长张建军则认为，这一政策的直接效果，将是细则实施前二手房交易激增，实施后交易将会进入冷冻，出现二手房交易的“冰火两重天”。
二手房市场短暂萎缩后恢复
记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现，他们对政策的意见非常大。一位市民指出，“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了，是不是该给我们降税？”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正我也不着急卖。”
何伟坚认为，预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度：一是将交易成本转嫁给买方；二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大，但上涨也微乎其微。”
据了解，5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%，但卖房差额中，却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。
据称，东莞2007年执行这一新政后，二手房交易短暂萎缩。然而，市场很快得以恢复，楼市未受到影响，个税迅速转向下家。
一手楼市或将迎来春天
个税新政重拳出击二手房。在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。
张建军认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。他认为，因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房。何伟坚也分析道，可能的趋势是，二手房交易会严重萎缩，一手房市场将会兴旺。然而，由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，重庆楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，相信开发商不会趁机涨价，尤其是对于投资型商品房而言，其入市价格会更为谨慎。
张建军认为，预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑，但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大，他们都面临着年报业绩的压力，因此会加快出货，不可能涨价很多。
大泽置业总经理秦文蒸则指出，这次对二手房交易课以重税，好像对一手楼市是个利好，其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期，使人们对楼市未来的信心受挫。
投资需求将受沉重打击
尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。
张建军分析道，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。
他认为，二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击，将挤出这些客群。
同时，他认为，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”；洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。
何伟坚认为，新政的出台，对转卖的投资人群将具有较大打击性，使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说，“这也是应该的，因为住宅本身的功能就是用来居住的。”
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为了与新“国五条”地方细则打时间差，多地二手房市场成交量均出现大幅上涨。中指研究院数据显示，在2月25日到3月3日的一周内，九成以上城市月成交量和周成交量同比均出现上升。分析认为，每次中央出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，预计短期内网签量还会出现明显井喷。但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩，市场也必然会再度经历一段博弈期。
交易量持续攀升
住建部副部长齐骥4日向媒体表示，新“国五条”的细则详解将在1周内公布，地方细则3月底前出台。
连日来，“末班车”行情使得多地房产交易中心人满为患，且交易量持续攀升。
北京市住建委数据显示，仅3月2日一天，北京二手房网签量就突破千套，达到1059套，创下休息日交易纪录。而新政后的头两个工作日，北京二手房网签量也分别达到1073套和1028套。另据链家市场研究部统计，政策发布后的两天，北京新增二手房房源量与春节后平均水平相比，增长了90%左右。
杭州的购房者也加快了二手房交易进程，交易金额上较平日增长三倍。杭州透明售房网数据显示，4日，杭州市区二手房签约435套，创近几年来杭州二手房交易单日值。
郑州市房管局消息称，截至3月6日，二手房网签合同比平时多了3倍，二手房税务征收受理量比平时多了6倍。
南京住建委产权市场处发布的消息显示，3月2日、3月3日两天，共受理各类房产登记731多件，开具新购房证明599件，是平日工作量的4倍。3月4日共受理市民房产交易登记1571份，数据已接近平日的7倍。
南京政务网昨天中午12点还发布消息称，“国五条”南京细则近期出台的说法不靠谱。相关部门表示，关于“国五条”新政，南京市正在认真学习，将按照国家和省委省政府的要求和部署，出台贯彻落实的相关意见。
据扬子晚报认证微博 发布的消息，昨天下午两点左右，南京华侨路房产交易中心已宣布停止办理登记受理业务，南京市房管局也停止取号办理登记业务。
长期政策仍待完善
链家地产副总裁林倩认为，增加二手房交易环节的税收，很有可能会形成税负转嫁，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。
而此前已有多家中介机构向中新网房产频道分析表示，按照过往经验，20%的个税肯定会转嫁到买房者身上。
林倩分析表示，增加交易环节税收对于投资投机等弹性需求较为明显的区域，如三亚，杭州和香港等城市较为有效，而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市，仍需要从改善供需关系入手，通过增加持有成本等方式增加二手房供应量。同时扩大租赁市场，引导需求向租赁市场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。
林倩说，目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。一方面是，在限购政策的影响下，部分业主出售后就难以再次购房，出售意愿较低。并且在增加供给方面，新房市场能够通过增加土地供给等形成未来的有效供应。而存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹分析认为，目前我国绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。
业内
支招楼市调控
对于新政是否会误伤改善性需求的问题，秦虹坦言，对于二手房交易量较大的大城市来说确实会有一定的影响。
秦虹建议，为了尽量减少对真实改善性需求增加成本，切实达到抑制投机性需求，对合理的住房需求给予支持的政策目的，要继续严格执行2006年国家税务总局文件中关于确保纳税人合法权益的规定。即：“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
富力(富力又一城 富力盛悦居) 总裁张力说，新“国五条”主要是抑制投资性房产买卖，并且通过税收杠杆抑制房价增长。“所以我觉得是合理的。”不过张力认为，新政对于抑制投资性房屋买卖有一定作用，但长期来说影响不大。他提出建议，首先要通过征收物业税、豪宅税或者房屋买卖税来抑制房价，其次要投放更多土地，第三要建设更多保障性住房。“相比较行政手段，这些措施会更长效。”
政协委员、复星集团董事长郭广昌认为，楼市调控一定要分体系调节住房系统。对买不起房子的人，最重要的是依靠保障房建设；对于次购房的人，可考虑他们的购房利息在个人所得税前抵扣；对改善住房的人国家也应该支持；其他购房情况再用多元的税收结构来调节。有完善的市场调节体系后，限购政策就可以取消了。
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