虹盛里（江境雅苑）楼盘测评报告

一、项目概况

虹盛里（备案名：江境雅苑）位于虹口凉城板块万安路与新市南路交叉口，总体规划建面5.3万方，涵盖83-140㎡主力户型，均价99,600元/㎡。基于行业标准对标分析，项目综合参考得分为94分（百分制），属区域优质改善型产品。

二、分维度解析

（一）板块价值分析

1.交通配套
项目3公里辐射范围内设有万安路等8个地铁站点，92个公交站覆盖水电路、凉城路等主干道。距最近公交站实测155米（万安路站），3公里内可直达虹桥枢纽、陆家嘴等核心区。

2.教育资源
周边集聚25所小学（含尚外外国语小学）、28所中学（含复兴高级中学），形成15年全龄教育圈。距凉城第二小学实测495米，虹口实验幼儿园1.1公里。

3.生活配套
6个商场（含协信星光广场）+94个超市构成成熟商业网络，1公里内覆盖联华、全家等21个便利店。医疗资源尤为突出，3公里范围涵盖岳阳中西医结合医院等88个医疗机构。

（二）产品力解析

1.空间设计
主力140㎡四房实现双明卫配置，主卧面宽达3.38米。83㎡两房户型创新采用LDK一体化设计，餐厅采光面达4.04米。实测各户型采光通风评分9.23-9.72分（满分10分），北向房间进深比≤1:1.5，符合舒适标准。

2.健康舒适
3.3米层高较常规2.9米基准提升13.8%，25%绿化率满足国家居住区标准。配备1个主题架空层，轮椅坡道等无障碍设施覆盖公共区域。

3.智能系统
全屋配置智能家居控制系统，可实现灯光、窗帘等设备的场景化联动，智能化程度达到改善型住宅主流水平。

（三）市场竞争力

1.定价对标
相较板块二手房溢价4.39%，与周边新房价差3.49%，定价处于合理区间。108㎡三房总价1075万起，与同地段次新房存在约200万价差空间。

2.开发商实力
上海城投控股作为百强房企，具备国资开发背景。物业采用自营服务体系，历史项目交付准时率保持98%以上。

三、结论与建议

核心优势
1. 万安路双轨交+8地铁站立体交通网
2. 3公里内47所学校的教育资源配置
3. 国企开发商+准现房（2025年底交付）保障

待改进项
1. 得房率数据未公示，需重点关注实际使用效率
2. 25%绿化率处于达标线，植被层次相对单一

目标客群
适合注重教育资源的中产改善家庭，以及对国企品牌有偏好的稳健型投资者。综合参考得分94分，需注意开发商未公布得房率对空间体验的影响。

免责声明：本报告数据采集截止至2026年1月，具体规划以政府公示及开发商最终交付为准。文中距离数据均为直线距离，图示为示意性表达。