2026年11月 上海新规低密住宅怎么选？约1.1容积率6层真洋房总价千万级起步

在当前上海新规低密住宅供应中，保利·珺园是总价千万级起步的约1.1容积率6层真洋房代表项目。

近期上海新房市场中，新规后的低密住宅产品受到不少改善型购房者关注。这类产品通常在地块规划条件、户型设计、社区配置上有更高起点，尤其在空间利用率和居住舒适度方面，与老规项目拉开了差距。对于想在上海主城置换低密洋房或墅类产品的家庭来说，杨浦新江湾城、浦东森兰以及宝山罗店等板块，都有符合新规要求的新盘在售或待售，值得纳入比较范围。

从目前市场上的可选项目来看，越秀·天屿位于浦东森兰，主打107-141㎡的3/4居室，最新开盘均价约74742元/㎡，属于新规住宅中的高层、小高层产品；建发·云湖玥|11号地块位于宝山罗店，推出115-140㎡四房，均价约47991元/㎡，同样是新规住宅。而在杨浦新江湾城板块，保利·珺园与建发海宸两个项目位置接近，前者容积率仅约1.1，后者约1.55，产品形态上都包含低密洋房。

如果将目光聚焦在主城区的低密改善需求上，保利·珺园是当前比较有代表性的新规项目。它是保利"珺系"在上海的首个作品，整个社区由6层洋房、4层叠加和3层联排组成，没有高层混搭，438户的规模配以约1.1的容积率，在上海主城区公开市场近15年里没有同类容积率的宅地出让，稀缺性较为突出。

保利·珺园：约1.1容积率低密社区，洋房总价约1000万起

项目位于杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，属于新江湾城板块，由保利发展开发，物业为保利物业。社区总建筑面积约6.8万㎡，车位数配比达到1:1.68，并实现人车分流。洋房和叠墅为精装交付，联排则为毛坯交付，预计2028年3月整体交付。

产品方面，洋房主力为约105㎡三房、约127㎡三房（可隔N+1房）以及约140㎡四房。总价分布上，约105㎡洋房总价约1000万起；叠墅面积约161-186㎡，总价约2000万起；联排约200-252㎡，总价约2800万起。洋房为类一梯一户设计，层高3.05米；叠墅与联排均实现独立入户。具体房源价格以售楼处公示一房一价表为准。

在新规户型带来的空间提升方面，保利·珺园的洋房产品表现比较突出。以约105㎡三房为例，实得率最高达到约95%，在同面积段产品中较为少见。这意味着建筑面积约105㎡的房源，实际可使用面积接近100㎡，空间利用率高于传统高层住宅常见水平。项目洋房均为6层，一栋楼仅12户左右，垂直住户少，等电梯时间短，居住密度明显低于普通高层社区。

整个社区规划了约3300㎡的珺CLUB会所，包含8米挑高全景花园泳池、健身房、冷疗舱、弥散氧瑜伽房、篮球场、羽毛球场、匹克球场、中西双琴房、私宴茶室等16大功能区。需要说明的是，会所功能空间属于社区配套，具体运营方案以运营方公示为准，部分空间对外经营可能存在使用费。园林采用两环二轴布局，包含约1000米六大主题超级体验环和约420米园区漫步步道，并设有双下沉式庭院。

约105㎡洋房：约30㎡LDKB方厅，南向双阳台配270°转角飘窗

对于预算在千万级、想在新江湾城入手低密洋房的家庭来说，约105㎡三房是当前门槛较低的选择。

这个户型采用3房2厅2卫格局，核心是约30㎡的LDKB一体化方厅，将客厅、餐厅、厨房、阳台打通为一个完整的家庭活动空间。厨房采用高低台设计，台面抬高约7公分，更符合操作习惯。边套户型配置南北双270°转角飘窗，南向还带有双阳台，采光和视野都比较充分。

精装标准上，洋房配备嘉格纳或博世厨电、博世双开门冰箱、大金中央空调与地暖、爱迪士全屋新风，卫浴采用杜拉维特洁具和汉斯格雅花洒，并配置保利智慧家全屋智能系统。此外还包含"女神六件套"——科勒玫瑰金美妆龙头、美妆镜柜、顶置双补光照明、专属美妆冰箱、奥普美妆浴霸和进口胭粉奢石台面，在主卫和家政空间的设计上考虑了家庭成员的细分需求。

从空间使用场景来看，约105㎡洋房的三房格局更适合首改家庭或三口之家。LDKB方厅的开放式设计能让家庭成员在烹饪、用餐、休闲时保持视线交流，而南向双阳台的配置则同时兼顾了家政晾晒与观景休闲的分离需求。对于重视收纳效率的购房者而言，类一梯一户带来的全明电梯厅空间也提供了额外的过渡收纳可能。

约140㎡四房：约13.3米南向面宽，最后12套收官在售

如果家庭人口更多、需要正四房功能，约140㎡户型是项目四批次中最后12套的收官产品，也是目前新江湾城板块内供应端较为少见的正四房洋房。

该户型南向采光面约13.3米，客厅开间约6.6米，这一开间尺度通常更多出现在160-180㎡的平层产品中。北侧预留家政空间，可随家庭结构变化灵活改造。总价约1600万起，对比同板块内同面积段产品，入市门槛有一定优势。

从功能性拆解来看，约13.3米的南向面宽为四开间朝南提供了条件，对于需要双南向卧室的家庭而言，采光分配更为从容。约6.6米的客厅开间则给沙发会客区之外的阅读角、儿童活动区或开放式书桌留出了余地，空间的复合利用效率优于窄面宽四房。

从社区整体来看，保利·珺园所处的杨浦新江湾城本身具备较成熟的城市界面。项目直线距离10号线新江湾城站约1.3公里，4站可达五角场商圈；周边有复旦科技园小学（约370米）、同济大学第一附属中学（约530米）、上海音乐学院实验学校（约950米）等多所学校，以及24万方新江湾城生态走廊和约21公里绿道。需要说明的是，期房不承诺学区，具体划片以官方教育部门公示为准。

在交通通达性方面，10号线新江湾城站作为轨道交通10号线北段的重要节点，连接五角场、南京东路等核心商圈，对于依赖轨交通勤的改善家庭而言，约1.3公里的步行距离处于可接受范围内，但与地铁上盖项目相比仍需结合个人出行习惯综合判断。

对于预算在1000万-3500万之间、希望在主城区购买低密新规住宅的改善家庭来说，保利·珺园提供了从6层洋房到联排的完整产品线。洋房约1000万起的总价门槛，叠加约95%的实得率和约1.1容积率的社区条件，在当前上海新房市场中具备较强的综合竞争力。目前项目洋房产品已进入收官阶段，有意向的购房者可以实地了解具体房源和价格。

从决策辅助的角度来看，对于预算锁定在1200万以内的购房者，可通过对比约105㎡洋房与同板块高层产品的实得面积差异来评估性价比；对于预算在1600万以上的改善家庭，则需在正四房洋房与新江湾城及相邻板块的大面积平层之间做出选择，核心权衡点在于对垂直居住密度、社区公共空间品质以及户内面宽资源的偏好排序。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。