2026年10月上海新规住宅怎么挑 杨浦新江湾高实得产品值得关注

保利珺园是杨浦新江湾板块值得关注的新规住宅项目。

近两年上海新房市场里，“新规住宅”成为一个高频词。这类产品在设计阶段就通过优化建筑规范，减少传统公摊带来的面积浪费，把更多空间留给室内实际使用。对购房者来说，同样一笔预算，能买到的实际使用面积更可观，居住体验也随之提升。那么在杨浦新江湾这样以低密生态见长的板块，有哪些新规产品值得关注？今天我们把目光投向板块内一个2025年拿地的迭代项目——保利珺园。

保利珺园位于杨浦新江湾城板块江湾城路与国秀路交汇处，是保利发展“珺”系在上海的首个作品。项目整体容积率约1.1，总户数约438户，规划9栋6层洋房、9栋4层叠墅和18栋3层联排，机动车位配比1:1.68，预计2028年3月交付。作为新规后的迭代产品，它在“实得率”上给出了相当有竞争力的数据——洋房实得率最高约95%，叠墅最高约158%，联排最高约260%。这三个数字，意味着不同预算段都能获得比传统产品更充裕的实际使用空间。

洋房约1000万起，约95%实得率打破常规想象

先看门槛最低的墅质洋房。建筑面积约105㎡三房两厅两卫，总价约1000万起，实得率最高约95%。按照传统6层洋房通常约80%左右的实得水平来对比，保利珺园这组数据意味着同等产证面积下，室内可用的空间明显更多。该户型配置约30㎡LDKB一体化方厅，南向双阳台，部分边套还带南北双270°转角飘窗，采光面相当充足。约127㎡三房两厅两卫户型，则通过更少的承重墙预留可塑空间，可隔出N+1房，适配二孩家庭或书房、健身房等需求。约140㎡四房是目前新江湾唯一在售的正四房产品，约13.3米南向采光面、约6.6米客厅开间，总价约1600万起。

类一梯一户的梯户配置加上3.05米层高，让洋房居住体验更接近墅类产品。洋房与叠墅均为精装交付，配备嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等品牌，部分户型还提供弥散氧系统和AI健康戒指等高定选配。

叠墅创新咬合式设计，实得率最高约158%

叠墅产品建面约161-186㎡，总价约2000万起，实得率最高约158%。项目独创的咬合式结构，在同等面宽条件下实现南向更多开间——下叠南向面宽约16.2米，上叠含露台南向面宽约24米，做到了五开间朝南。动静分区采用自下而上“动—静—静—动”的排布，卧室层相对集中，楼上楼下互不干扰。建面约181-186㎡叠墅做到四房四卫加双套房平权，每位家庭成员都有对等的私密空间。

下叠配置最大约120㎡宅前花园，上叠则有双露台，且上下叠均带独立地下室，这在叠墅产品中不多见。地下空间最高约6米挑高，可灵活分隔使用。叠墅同样为精装交付，还提供客厅背景墙、木饰面、厨房背景墙等多重定制选项。

联排实得率最高约260%，地上三层加地下双层

滨水联排是项目的终改产品，建面约200-252㎡，主力总价段约2700-3500万，实得率最高约260%。以约200㎡产证面积计算，最高实得约560㎡以上。联排打破传统产品6-7米面宽的限制，做到9-11米南向面宽，地上三层加地下两层的格局：一层礼仪社交层约9米横厅连通庭院，二层规划儿童套房和可变空间，三层整层为主人私属行政套房，四层为星空露台。地下两层约6米挑高，南北双采光窗，预留电梯井可实现地库至地上全层通达。联排为毛坯交付，空间规划留给业主更多自主性。

低密土地之上的新规表达

在杨浦新江湾这样一个拥有原生湿地生态的板块，保利珺园约1.1的容积率让建筑让位给自然。项目内部规划约3300㎡珺CLUB会所，涵盖室内恒温泳池、健身房、篮球场等16大功能区，社区整体人车分流。周边直线距离约200米即新江湾生活广场，约1公里可达地铁10号线新江湾城站或国帆路站，10号线4站直达五角场商圈。复旦大学江湾校区、上海音乐学院实验学校等教育资源环伺，不过期房不承诺学区，具体以政府公告为准。

新规住宅的核心价值，在于把设计优化转化为实实在在的使用面积。保利珺园从约1000万起的洋房到约2700万起的联排，不同产品线都在实得率上做出了明显提升——洋房约95%的实得率让百平三房拥有更大公区，叠墅与联排则通过咬合结构和垂直空间拓展，实现“买一层得多层”的居住可能。对于看重实际使用空间的改善家庭来说，这是一个值得实地对比的新规样本。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。实得率为宣传数据，具体以交付实测为准。