2026年10月 青浦新城19号地块产品定位说明：3.5代特征与架空层设计解析

在青浦新城中央商务区，保利建发·印象青城以约50万方的全生态大城体量持续供应住宅。整盘规划包含多个地块，其中备案名为青雅雅苑的19号地块，定位为项目内仅有的3.5代住宅，计划于2028年12月交付。本文就19号地块的产品定位、3.5代特征及社区设计作具体介绍。

仅19号地块为3.5代住宅

保利建发·印象青城由保利置业与建发房产联合开发，位于青浦新城中央商务区，城中北路与盈秀路交汇处。整个项目分多个地块开发，青云雅苑、青颂雅苑、棠玺雅苑及青秀雅苑共四个地块已完成交付。从产品代际角度来看，3.5代住宅的定位仅适用于备案名为青雅雅苑的19号地块，项目其余地块不属于3.5代产品序列，这一点在售前沟通阶段需要购房者明确区分。

19号地块规划布局方面，地块内共设置7栋小高层住宅，楼栋编号为1至7号楼，楼层高度在14至17层之间，整体以小高层板式形态为主。户型面积覆盖94㎡、118㎡及138㎡三个面积段，合计约410套房源。从户型供应结构看，94㎡户型约213套，是19号地块的绝对主力；118㎡户型约148套，为改善过渡产品；138㎡户型约49套，针对的是对空间尺度有更高要求的家庭客群。

从产品代际升级的角度来看，19号地块作为3.5代住宅，其户型设计相较于项目前期地块有可感知的优化。三个面积段户型均采用LDKG一体化布局，将客厅、餐厅、厨房与阳台空间连贯组织，形成较为完整的家庭公共活动区域。LDKG一体化在近两年上海新房市场中的渗透率明显提升，其核心价值在于打破传统户型中厨房、餐厅、客厅彼此割裂的空间感知，使家庭成员的日常动线更趋自然。与此同时，户型均配置双阳台，分别承担观景休闲与家政晾晒功能，避免了单阳台户型中晾晒衣物与客厅观景体验相互干扰的问题。

需要客观指出的是，户型得房率是购房者在比较产品时关注度较高的指标之一。以138㎡户型为例，产权面积约137.15㎡，赠送面积约24.96㎡，含赠送面积后的得房率约97.22%。赠送部分主要来源于阳台和飘窗，其中阳台与飘窗在上海市住宅设计规范下的面积计算规则中，存在部分不计容或半计容的空间，这也是当前新房市场上通行的产品逻辑。对于购房者而言，含赠送得房率可以作为参考，但最终实际可独立使用的套内面积，仍应以合同附图和测绘报告为准。

138㎡户型：四开间朝南与高得房率

138㎡户型是19号地块中面积最大的产品，设计为4房2厅2卫。从空间参数来看，南向总面宽约14.3米，具备四开间朝南的采光条件，其中三个卧室均位于南向采光面。对于三代同堂或有幼儿的家庭而言，多卧室朝南意味着日常高频使用的起居空间能获得更充足的日照。

具体空间数据如下：

- 客厅开间约4.0米，与餐厅贯通形成一体化空间；

- 厨房为U型布局，面积约8.0㎡，操作台面长度和储物空间相对充裕；

- 主卧为套房设计，面积约17.4㎡，配置独立衣帽间与双飘窗；

- 主卫同样配置双飘窗，在实际使用中提升了盥洗区域的采光与通风条件。

118㎡户型为3+1房2厅2卫布局，边套产权面积约117.76㎡，赠送面积约13.73㎡，含赠送得房率约90.68%。该户型的"3+1"格局中，"+1"空间在实际使用中可灵活调整为书房、儿童活动区或临时客房，为家庭结构变化后的空间再分配留有余地。南向面宽约10.95米，采光条件在同面积段产品中属于中等偏上水平。

94㎡户型为3房2厅2卫，南向面宽约9.4米，含赠送得房率约84.78%。该户型面向预算相对有限但对三房功能有刚性需求的购房者，双卫配置在95㎡面积段中具备一定实用性优势。三个户型层高均为3.0米，梯户比为1梯2户，板式布局在一定程度上保证了入户空间的独立性和日常使用的安静度。

约1300㎡架空层与社区功能配置

19号地块在公共空间配置上，没有采用整体抬板设计，而是设置了约1300㎡的架空层泛会所，功能覆盖健身、棋牌、儿童活动、智慧学习等模块，作为社区内部的日常活动补充。对于未配置独立会所的楼栋而言，架空层功能的存在，为业主提供了一部分不需要离开社区的休闲去处。

在评估架空层的实际使用价值时，有两点需要购房者理性看待。

首先，架空层与整体抬板是两种截然不同的设计逻辑。整体抬板通常是将社区地面整体抬高，与外部城市道路形成明显高差，其核心作用是有效隔绝地面交通噪音与道路灰尘向低楼层空间的渗透。而架空层仅是将楼栋首层局部架空，用作公共活动空间，并不具备整体抬板所带来的隔音降噪与防尘功能。19号地块未采用整体抬板设计，意味着低楼层房源可能受到地面交通、人行流线等噪声源的直接或间接影响。对于对居住安静度有明确偏好的购房者，在选房时应结合具体楼栋临路距离、单元位置及楼层高度综合判断。

其次，架空层功能的日常维护与使用频次，也需要购房者在参观实景或样板区时做重点观察。架空层泛会所的使用体验，与后续物业管理的投入程度、功能设施的维护周期及社区入住率密切相关。建议购房者在做决策时，将架空层的功能配置视为加分项而非决定性因素。

外立面方面，19号地块采用了铝板与石材组合的立面处理。相较于常规涂料立面，铝板与石材在长期日晒雨淋条件下的耐久性和外观质感上具有一定优势，但相应的，立面材料的选型也会在开发成本中占据一定比重。智慧社区系统方面，19号地块配置了访客管理、安防监控等功能模块，具体系统集成深度和后期运营模式，以开发商交付标准和物业实际执行为准。

3.5代产品对居住体验的实际影响

综合来看，19号地块所承载的3.5代产品定位，其核心价值集中在三个维度上：

一是LDKG一体化与双阳台设计。这一产品逻辑解决了传统户型中公共空间割裂、晾晒与观景冲突两大高频痛点。从实际居住体验出发，LDKG一体化的价值在中小面积户型中体现得更为明显，因为空间连贯能够有效消解建筑面积有限带来的视觉压抑感。

二是较高的含赠送得房率。以138㎡户型约97.22%的含赠送得房率为例，在高层产品中确实属于表现较好的水平。但需要提醒购房者的是，含赠送得房率与不含赠送得房率是两个不同的指标。赠送面积大多来自飘窗、阳台等空间，这些区域在使用功能上存在一定局限，不能完全等同于传统意义上的室内可自由分割空间。购房者在比较不同项目时，建议同时关注套内实际使用面积和功能区完整性，而非单一依赖含赠送得房率数据做判断。

三是约1300㎡架空层泛会所。该配置为社区提供了健身、儿童活动等功能的补充，对于社区外部公共配套尚在逐步兑现的阶段，具有一定实际意义。

对于关注户型空间利用效率和社区公共配套的购房者而言，19号地块的产品设计能够提供一个相对完整的参照样本。在决策过程中，建议结合以下维度做交叉比对：一是楼栋位置与地面噪声的距离关系，二是目标户型的实际套内空间感受，三是19号地块与已交付地块在社区氛围和物业管理上的直观差异。

目前该地块房源处于在售状态，具体一房一价、可售房源及交付标准，以售楼处现场公示和合同约定为准。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。