不是拆迁是置换 房屋征收时代的安居样板
解放日报2018/08/22 10:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
已经完成修缮加固的永嘉路492弄1—2号建筑和弄堂。 均 舒抒 摄
35℃的高温天里，来自徐汇区天平街道太原居委会的居民志愿者们走出弄堂，为在岳阳路紧张开展架空线入地工程的建设者们送上一碗碗刚熬好的绿豆汤。
志愿者中不少人早已不是太原居委的居民。2013年，他们“蜗居”数十年的永嘉路492弄1—2号公房成为徐汇区进入21世纪后大规模整体置换搬迁案例，居民们通过房屋置换，从“拎马桶”的市中心老弄堂搬进位于徐汇南部和闵行区的现代化高层，彻底改善居住条件。
令居民们欣慰的不止于此。通过整体置换统一释放空间资源，最快今年内，已经完成修缮加固的永嘉路492弄房屋将以社区活动中心和人才公寓的形式重新开放使用。不仅搬走的居民仍旧能“常回家看看”，周边居住在衡山路——复兴路历史文化风貌区内的居民也将拥有一处崭新的公共空间。
“大粪味”弄堂居民要求搬家
楼上痰盂罐里的粪水会漏到楼下，每天都有邻居吵架。多年累积的居住难题和安全隐患，让居民们提出发自肺腑的诉求“尽快搬家”。
永嘉路492弄1—2号建筑位于衡复历史风貌区内，是一栋南北向四层混合结构住宅。从空中俯瞰，狭长形的建筑仿佛强行“镶嵌”在东西两侧的弄堂中间。整体置换前，这里曾同时居住着66户居民。
该栋房屋建于1967年，属典型的小梁薄板型建筑，这也导致了房屋的设计使用期限仅为20年。按照居民们的话说，“建筑本身并不牢靠”。然而，就是在这栋没有煤卫设施、楼板单薄、墙体极易开裂的房屋内，大多数居民居住超过40年。
“这里原来是草棚，上世纪60年代改造成简易公房，但居住条件极差，走廊上6户人家共用2个水龙头，楼上痰盂罐里的粪水会漏到楼下，每天都有邻居因为漏水吵架。”徐永年今年71岁，已搬到龙吴路银都路上一高层小区居住了5年，回忆起他曾居住了45年的 “危房”，邻居们在走廊上刷痰盂罐、在楼下倒粪站排队倒马桶的场景仍历历在目。“走廊都要用钢板撑起来防止塌掉，黄梅天整条弄堂都是大粪味道，从来不敢请人到家里来。”
如今，穿上钢筋混凝土“外衣”完成修缮加固的永嘉路492弄建筑，已从“弱不禁风”的小梁薄板房变为牢固的水泥整浇楼板房。上海徐房建筑实业公司项目经理徐珏说，2016年9月刚开始对永嘉路492弄进行修缮评估时，房屋的状况令人担忧，不仅不具备抗震能力，地基承载力也超出负荷。加上近50年来居民们高强度、高密度地使用，房屋混凝土构件存在明显安全隐患，局部结构甚至已成危险点，建筑基本属于严重损坏状态。
除了简陋的生活设施和存在多重安全隐患的房屋本身，逼仄到被居民们形容为“蚁居”的生活空间也令人难受。
居住在208室的顾文芳结婚后搬到永嘉路，一家四口居住在一间12.4平方米的屋内。“我调侃自己是‘收纳达人’，家里能挂东西的地方都被我挂满了。”在顾文芳家中，几根晾衣杆横挂在天花板中央，上面吊满塑料晾衣架，没有阳台，下雨天只能在室内晒衣。有限的生活空间使得不少居民要像顾文芳那样被迫搭违建，地点往往是亭子间，搭出来的违建多用于烧饭、堆放杂物。即便如此，顾文芳和邻居们仍需每天约好，三户人家轮流烧饭，“多一个人在灶披间都没法转身。”
每到炎热的夏夜或是家中有准备中考、高考的考生，居民的生活空间就不得不向弄堂门口的永嘉路、岳阳路延伸。“家里有小孩谈恋爱，从来不敢带对象进家门，走进弄堂闻到‘大粪味’就把人吓跑喽。”
多年累积的居住难题和安全隐患，让492弄的居民们在2007年向天平街道和徐汇区政府提出发自肺腑的诉求，希望与政府一同协力“尽快搬家”。
房屋不符合征收条件怎么办
根据《征收与补偿细则》，永嘉路492弄 1—2号房屋不符合征收条例，也不属于上海市旧区改造地块，想要“旧改”只能协商置换。
有了“想搬家”的决心只是开始，“怎么搬”“搬到哪儿”才是更大难题。此时，永嘉路492弄居民遇到帮他们成功 “搬家”的关键人物——天平街道房屋管理办主任罗蕴。
2007年，时任徐汇区房地局天平房管所负责人的罗蕴了解到永嘉路492弄居民们的搬迁诉求，便频繁走进这个狭窄的弄堂。大热天，有居民为了表达对居住状况的不满，将马桶摆放在永嘉路的马路边，罗蕴就作为条线部门代表，同居委会干部一起到居民家中了解情况。看到“没地方下脚”的居民楼和臭味熏天的走廊，罗蕴理解这些居民的急切心情。
与此同时，街道和区房管部门开始针对492弄的情况，研究解决居民住房难的可行之法。根据工作流程，首先考虑是修缮。然而，66户居民居住在此，对房屋进行入户大修几无可能。即便进行大规模修缮，居民们的居住状况也得不到全面改善，空间不足、设施无法安装到位的问题无法解决。
搬，的确是永嘉路492弄居民的出路，但也成了摆在徐汇区相关部门尤其是天平街道面前的难题。在房管部门工作多年的罗蕴清楚，无论是以前的拆迁、后来的征收还是逐渐为人所知的置换，都绕不开两个关键因素：钱和房源。但有一点罗蕴很清楚：绝不能忽悠老百姓。
2008年，上海启动开展旧区改造事前征询制度和“数砖头加套型保底”试点。从此，面积替代户口，“数砖头”代替“数人头”，让人员构成复杂的永嘉路492弄居民看到了公平“动拆迁”的希望，也让“搬家”的愿望向现实迈进了一大步。
“一个动拆迁基地面积多大、户数多少，房管局很快就能排摸清楚，接下来就按照平方米算补偿房屋面积，原来面积大的拿得多，面积小的就拿少点，大家心里都平衡。”罗蕴说。
居民很快理解并接受了按照面积补偿的政策。但2008年至2012年的四年间，为永嘉路492弄住宅定性及寻找房源两件事，一直困扰着居民。期间，一项重大政策的颁布为“搬家之路”带来新变化。
2011年10月19日，上海市人民政府公布《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，意味着2001年发布的 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》以及2006年发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》废止。
“动拆迁”时代结束，“房屋征收”时代开启。根据《征收与补偿细则》，确需征收房屋的情形包括国防外交、基础设施建设、公共事业需要、保障性安居工程建设、旧区改建以及其他公共利益需要，旧区改建的“征询改建意愿”和“征询征收补偿方案”等“两轮征询”继续沿用，试点中的“数砖头加套型保底”政策则正式纳入征收补偿办法中。
根据《征收与补偿细则》，永嘉路492弄1—2号房屋不符合征收条例，也不属于上海市旧区改造地块，想要“旧改”只能协商置换。
要满足“三个100%”才能置换
置换必须达到“三个100%”，即“100%签约、100%退房、100%搬离”。如有一个“100%”未达成，置换协议就无法生效，且不可强迁。
“什么是置换？我们当时都不懂，大家只知道旧区改造能动迁搬进新房，置换能不能让我们搬家，大家心里没底。”今年63岁的伍园梅如今住在浦江镇，2001年初搬进永嘉路492弄时，“不求修房，只求搬走”的想法就一直萦绕在她脑海中。
伍园梅说，2012年前，罗蕴带给居民们的政府回应大多只有“争取搬迁”，好不容易到了2012年，位于徐汇和闵行的两处房源稍有眉目，等来的却是一个陌生的名词——整体置换。这让居民们再次产生顾虑。
置换和征收有何差别？上海市住建委网站提供的公开信息显示，旧改“两轮征询”中，轮改建意愿征询取得90%以上被征收人、公有房屋承租人同意就可改建，第二轮征收补偿征询只需在限期内达到不低于80%的签约比例征收协议即可生效，对于不愿搬离者可采取司法强迁或行政强迁。
罗蕴介绍，与征收相似，置换根据居民现有居住面积换算成建筑面积，通过市场评估换算出补偿房的建筑面积，不考虑居民家中人员结构和户口人头数，即同样采用“数砖头”的测算方式。
“不同的是，置换必须达到‘三个100%’，即‘100%签约、100%退房、100%搬离’，如有一个‘100%’未达成，置换协议就无法生效，且不可强迁。”此外，通过置换补偿的房屋面积系数更大，并且原房屋不拆除居民也能搬迁至新居。“现在很多‘留改拆’中要‘留’的老旧住房都可以尝试走置换的路径。”
采访中，徐永年向记者展示了一张2012年3月16日的会议纪要。当天上午9时30分，来自徐汇区信访办、区建交委、区房管局、徐房集团和天平置业、天平街道以及永嘉路492弄的居民代表召开六方协调会。正是在这次会议上，居民、政府和物业达成“三个一致”：居民一致同意进行房屋置换，一致由政府定方案，居民代表一致配合做各家工作。
为此，居民代表成立自管小组，工作目标就是确保签约率达100%。天平街道也牵头成立永嘉路492弄置换工作小组解决居民遇到的问题，街道司法所、房管办、派出所等部门均参与其中。
2013年初，位于徐汇区华泾镇和闵行区浦江镇的两处安置房源均已确定，初春时节，居民们曾集体乘坐大巴前往两处新房“考察”。今年57岁的许丽云原先居住在492弄二楼一间12平方米不到的一室户内，回忆起5年前次看到新家，她最强烈的感受是“那么多年的等待是值得的”。
从一开始为了搬家不断找政府，到后来逐渐愿意等待，真正改变居民心态的是2012年底发生的一件事。
许丽云记得，2011年底，她和其他居民代表到徐汇区信访办反映过一次情况。当时，现场一位有关部门负责人见居民围绕“搬不搬”的问题纠结多时，就当场说了句“肯定让居民搬家”。可此时，罗蕴却站起来，当场说了句“不行”，这让已经等待多时的居民无法理解。“很多人当场 ‘跳’了起来，我还拍了桌子。”
看到居民们因为心急“骂”自己，罗蕴耐心地向在场每个人解释：置换这件事急不得，没有板上钉钉的把握，无法轻易向居民保证，但只要答应居民的事，就100%办到。
“我们一想，她说得有道理，不是忽悠我们。”之后没过几天，许丽云在淮海路食品二店门口巧遇罗蕴。“罗大姐主动问我认不认识她，我说我们桌子都拍过了怎么会不认识？”几个月后，492弄居民就收到房源和置换补偿款都有着落的确切消息，许丽云、徐永年等多位居民代表主动向罗蕴要求，愿意协助政府发动老邻居们同意整体置换。
老弄堂改造更新后焕然一新
昔日脏乱不堪的弄堂已不见踪影。经改造更新，建筑二至四层被分割为一间间公寓，每层12间共36户，未来将作为徐汇区人才公寓出租。
转眼到了2013年5月11日，永嘉路492弄1—2号居民签订房屋置换协议的日子。当天，首批签约的52户居民当场摇号，根据此前测算完成的置换方案，按摇号顺序选择心仪的房型并当场签约。同时，为期30天的签约期限开始倒计时，6月9日前66户居民都要签约，整体置换方才生效。
“66户人家就有66个难题，家家有本难念的经。”说起最终成功完成置换的工作方法，罗蕴总结为“三步走”，即街道引领形成合力、专业部门上传下达、居民自治参与管理。
比如一户居民迟迟不愿签字，理由是自己家中厨房面积占比大，但置换面积时厨房属公共空间，不包括在内，“感觉吃亏了”。最后打动这户居民签字的，一是太原居委党总支书记丁红喜一遍遍地上门耐心解答置换政策，二是居民自治小组的老邻居们将心比心地沟通。
2013年7月16日，最后一户居民搬离永嘉路492弄。8月15日，居民们领取到置换房屋补助款——全新的生活开始了。
“置换是政府和老百姓相互体量、商量的搬迁办法。”许丽云说，从住户的角度，达成置换有两大关键因素。“心不能‘黑’，诉求要合理；第二心要齐，多方拧成一股绳就为改善居住条件。”
事实上，最初听到“置换”的概念，居民们曾有过抵触，认为只有将492弄定性为旧里、实行旧改，才能实现“搬家梦”。于是，天平街道牵头组织区房管局、区政府法制办和市有关部门专家展开研究并向居民公开结果，明确永嘉路492弄1—2号房屋性质属于新工房而非旧里。此外，由于地块位于衡复历史文化风貌区，周边历史建筑密集，从对风貌区整体保护的角度出发，对于492弄这样的一般历史建筑也优先采取 “留”而非“拆”的保留措施。居民们也因此明白，为何需要通过置换来完成整体搬迁。
许丽云说，正是这些细节让居民们真切感受到，政府是站在老百姓的立场思考诉求，“信任就是这样建立起来的”。
如今在永嘉路492弄1—2号建筑内外，昔日脏乱不堪的弄堂、“危楼”已不见踪影。记者在楼内看到，经过改造更新，建筑二至四层被整齐分割为一间间公寓，每层12间共36户，未来将作为徐汇区人才公寓出租。一楼除承重墙、承重柱外的空间均已挑空，装修后将作为天平街道社区文化中心对外开放。
徐珏介绍，考虑到建筑整体结构、环境风貌和施工对周边居民的影响，墙体加固采用两侧钢筋网对拉再填入水泥砂浆的做法，在墙体灰缝中还打孔穿入钢筋进行加固，在基本不改变房屋结构的情况下，将这栋小梁薄板房屋加固改造为移动钢筋混凝土结构建筑。此外，水泥楼板虽强度增加，厚度却变薄，也使每层楼增加约10厘米层高，扩大了空间视野，为日后使用创造了更好条件。
罗蕴表示，老城区活动场地有限，不少社区居住设施较差，如果能够由政府牵头出资，通过置换帮助生活困难的居民搬迁，将置换出的空间作为社区邻里汇等公共活动设施，不仅能改善居民生活，也能盘活市中心存量空间资源。
而今，伍园梅、徐永年、许丽云等昔日居住在492弄的居民仍不时回到永嘉路走走看看，到隔壁太原居委会参与社区活动。伍园梅说，即便离开多年，只要回到永嘉路上看一眼曾经住过的小楼，就知道自己的根在哪里。“看到老弄堂焕然一新，我们都为它感到高兴。” (解放日报)
