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房地产分类调控再加码 今年房价涨势难续

2018-04-15 00:07 上海金融报

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”,今年全国两会闭幕以来,深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、西安(楼盘)、成都等10余个城市相继出台差别化政策,房地产市场迎来新一轮调控潮。

局部“过热”引发分类调控

应该说,今年一季度,大多数城市特别是一线城市的楼市已明显“降温”。以上海(楼盘)为例,根据戴德梁行华东区综合住宅服务部的数据,一季度(截至3月11日,下同),上海新建住宅市场共成交84.23万平方米,同比下降44.2%;成交7223套,同比下降41.87%;成交均价42888元/平方米,同比下降9.8%,环比下降11.7%。

不过,仍有部分城市今年以来房价涨势较猛,此类城市也成为新一轮调控的重点区域。以大连(楼盘)为例,根据国家统计局的数据,今年2月大连新建住宅价格同比增幅达10.7%,环比上涨1%,在70个大中城市中房价涨幅居前。在此背景下,大连从3月22日起不仅实行了住房限购政策,同时还实施差别化住房信贷政策。

业内人士指出,今年政府工作报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,个别房价涨幅较大的城市或进一步加码调控政策。不过,鉴于前几轮楼市调控已逐渐生效,政策普遍性收紧的概率有限,“分类调控、因城施策”仍将是主基调。

就上海而言,戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,2018年上海住宅市场趋冷,除受供应量下降的影响外,也深受信贷政策的影响。“未来可适当参考发达国家(如英国)信贷政策,制定精细化的调控方案。”她建议称,“可进一步引入不同价格段,施行差异化贷款比例及利率,调节不同层次人群的住房需求。如对于刚需购房,可适当提高贷款比例、下浮利率;对于高端住宅市场,则可通过适当降低贷款比例、提高利率等措施,替代一直以来的行政干预手段。”

库存去化难撑房价上涨

随着调控持续深入,楼市库存去化明显。根据上海某研究院监测,截至3月底,100个城市新建商品住宅库存总量已连续下跌32个月,目前不足5亿平方米,跌至4年前的水平。而从库存去化周期这一衡量库存相对水平的指标观察,根据海通证券(600837,股吧)的数据,2017年住宅狭义库存去化周期约2.5个月,住宅广义库存去化周期在6.5个月左右,均创下2013年以来的值。而今年前2个月,住宅库存去化周期亦延续跌势。有鉴于此,有观点认为“住房已供不应求,房价或重拾涨势”,更有激进者称,房价上涨乃至或成为2018年中国经济的风险。

“库存与价格之间的"跷跷板"效应在房地产市场无效,因为住房的投资品属性决定其价格取决于需求,而非供给。”对于上述观点,海通证券分析师姜超指出,从需求端看,人口老龄化和城镇化增速的放缓,使得刚需群体数量减少;政策对住房投资性需求的打击和房价开始出现大幅松动,使得住房投资的吸引力下降,投资需求也趋于回落。

更重要的是,在防范化解金融风险的大背景下,4月初召开的中央财经委员会议首次提出“结构性去杠杆”。“买房钱从何处来?收入根本不够。而央行在年初的货币政策报告中也强调"未来货币低增将是新常态",失去了货币超发的支撑,居民举债很难进一步扩张,利率约束也使得需求趋势下行。因此,新房低库存不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超称。

(上海金融报)

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