很“克制”的孙宏斌,隐藏了什么

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论“购物”老孙认第二，没人敢认这世界不是只有女人才喜欢购物，男人痴迷购物起来也许会更疯狂，比如这位被称为“并购狂魔”的老孙。这一切，始于2016年……其实早在2012年，老孙就开始默默关注利用收并购方式拿地的策略。2014年和2015年先后在绿城和佳兆业身上交了学费后，老孙正式开启了他的“并购浪潮”。2016年，万科拿地仅一后便退出当时杭州123亿地王项目，老孙风驰电掣般时间找来了滨江集团与信达联合接盘该项目，按照持股比例本次并购花费了56亿人民币，这仅仅只是老孙当年众多收购项目的其中一个典型案例。虽然老孙在5月底合肥项目品牌暨案名发布会上透露“目前土地市场风险过大，一线城市拿地已经挣不到钱，二线城市的风险敞口也日益暴露。因此我们已经在范围内暂停拿地”。但事实上，当年从6月至年末，老孙仅在公开市场就新增32宗地，花费约527.37亿元人民币。其中溢价率超过100%的宗地，老孙就拿了超过20个（两耳不闻窗外事 一心只想买买买）。2017年，老孙更加疯狂，全年并购费用超过1000亿！先是年初150亿注资乐视，驰援贾跃亭（被坑）；接着又以打破中国地产界收并购价格记录的632亿人民币买下了万达集团的13个文旅项目和76个酒店项目，此举堪称地产界的“世纪交易”！（你能相信梅西转会到皇马吗？没错就是这种效果）要知道，当年百强房企第30名中国金茂全年的销售额为699亿元人民币，老孙这一笔投资就几乎赶上金茂一年的销售额，不亏是有钱的金主爸爸（摊手）。2018年，老孙在并购市场以量取胜，全年通过并购拿下200个项目，并且在资本市场增持金科股份一举晋升为金科股份大股东。2019年还没结束已经花费千亿进行并购！一开年，就开出一张125.5亿的支票买下了泛海控股在上海和北京位于的优质住宅项目，两个项目目前周边的房价均超过10万/㎡，而老孙花费的价格折合楼面价仅1.7万/㎡（朋友们，买到就赚到，盘它）。然而3月份的业绩会上，老孙却信誓旦旦的说，“对行业整体看好，但今年会非常谨慎拿地”你以为真的就不投资了？Too naive! 好戏才刚开始好么。4月底，老孙一声不响的就在武汉砸下190亿收购5宗地块，让身边一众房企小伙伴成了背景帝。11月底，看见“便宜货”的老孙又没忍住“购物欲”，“咔”的一声刷没了152.7亿元人民币，买下了云南城投旗下环球世纪和时代环球各51%的股权，留下一句“我已经很克制了”（就是有钱，咋地！）让世人回味无穷。02逆周期扩张，不是你想学就能学真的别羡慕老孙天天上行业热搜，你要是他一半的本事（“胆魄”）你也能成功，可惜不是人人都能成为一代枭雄。要想在逆周期成功进行扩张，“战略思维”、“融资能力”、“拿地策略”三者缺一不可。

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你得从战略上敢于在逆周期进行扩张俗话说的好，撑死胆大的，饿死胆小的。作为一个企业的掌舵人，必须要有敢为人先的首创精神。很多企业家会在行业低谷期犹豫不决担心行业从此一蹶不振，因此不敢进行抄底投资。其实，没必要过度看空这个行业，毕竟没有倒掉的行业，只有倒掉的企业。纵观目前在各行业发展成功的企业都会有一种特质---保持 “三个合拍”：与时代合拍、与国家当下发展诉求合拍、与行业合拍。战略思维说到底就是从整个大局观来进行筹划（算大账），从公司整体发展的角度去思考扩张是否必要。老孙之所以能够经常成功并购平时大家想都不敢想的资产，就是他因为他懂得如何算大账，不在乎单个项目的得失，只求一个光明的未来。就拿此次并购云南城投的项目来说，资产包里已确权的18个项目，很难保证每个都能达到公司投资的标准数据指标，但是从长远来看，收购它可以使其在文旅方面的实力更进一步得到加强。

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逆周期扩张最考验企业的融资能力在市场下行时期，金融机构通常都会保持悲观情绪，何为金融人（晴天借给你雨伞，雨天又收回的人）。今年因为资金链断链而破产的房企超过400家！甚至包括几个老牌百强房企！老孙之所以每次都可以在市场低谷期抄底投资，卓越的融资能力是别人无法模仿的（老孙背后的那个“马”大金主也功不可没）。老孙最擅长利用其自身良好信誉做背书，将各种融资工具运用的炉火纯青，包括银行借贷，上市公司股权融资，股权质押，境外发债等。今年仅上半年，老孙就借来了约1325亿，甚至高于去年全年的借款总额。可光靠融资肯定是不行的，自身还得有稳定的“造血”能力（销售回款），俗话说：手中有粮，心中不慌。按照上周发布会上老孙自己的说法，目前每月都有五、六百亿的现金回款，偶尔拿出来花个100亿有问题吗？不合理吗？夸张吗？（有钱人的世界你不懂）。老孙一直坚信在经济下行压力大的时候，会出现很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆，那是错失扩张良机。这些年来，他也正是这么做的。

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并购拿地作为扩张的策略众所周知，与公开市场摘地相比，收并购的成本较少，但对企业的综合能力有着较高的要求。去年开始，竞争日趋白热化的土地市场让众多房企纠结万分，一边销售限价，一边又是居高不下的土地价格。因此，这些年以来老孙一直采取并购及合作方式曲线巩固土地储备，而效果也是非常明显的，截止至今年8月，老孙手握2.82万的土储总货值，而平均地价成本只有4307元/㎡。不得不说，虽然在其他领域老孙有过看走眼（乐视）的案例，但在地产领域的投资，眼光的确够毒辣。举个例子大家就能明白了，按照老孙自己的说法，2年前收购的万达文旅城至今已经销售了1600多亿；而当年的“战友”在收下万达酒店业务后不断的被蚕食着利润，仅今年上半年酒店业务就亏损了4.6亿元（人比人，气死人）。这一点值得很多中小型企业的掌舵者借鉴，因为收并购本身就是充满了不确定性，心态一定要放平，不能在过程中过于斤斤计较而看不到未来的。老孙的并购秘诀有三点：“直接”、“简单”和“快速”。看似简单，其实是一套完整的体系在运作。首先，老孙没有老板的架子，遇到好项目会亲自参与谈判，时间与对方进行深度交流，决策速度自然更快。由于一直都亲临并购谈判前线，老孙在业内获得了“勤奋”的口碑，现在几乎不用自己主动去找并购项目，无数并购项目会主动排队找上门。其次，为了提高效率，整个投资体系在老孙事先设立好投资标准后，严格执行，遇到好项目就做，不合公司标准的项目就放弃，绝不拖沓，把投资化繁为简，形成标准化。而对比其他房企，在收并购上对项目条件限制过多，往往还没有一个统一标准，仅按单个项目来进行评估，从而很容易错过优质并购项目。最后，投资不仅仅是一个部门的事情，它涉及的部门包括营销、运营、资金、产品设计等等，必须在内部整合好这些涉及投资的部门让其保持着高度的协同能力，像一台精密的仪器运作一样。才能让老孙在面临一个并购机会时，快速进场进行判断是否可以执行收购。与之相反，很多企业内部各部门各自为营，一到投资项目过审会议简直就像大型批斗现场，揪着一些细枝末节的问题不放，耽误了收购时机。纵观整个地产行业，能真正做到这三点的企业少之又少，因此这也是老孙的看家绝活，别人想模仿，也不是一朝一夕可以掌握的。尾声尽管大家常常会调侃老孙的言不由衷（食言），殊不知有时候仅仅只是一种策略（套路），你以为他真的在抱怨土地市场存在严重的泡沫？其实就是烟雾弹。在别人犹豫的时候当机立断拿下优质项目，等大家回过神来才发现，原来老孙买下资产的那一刻就已经赚钱了。可你又能说他什么呢？大佬的话，谁信谁吃亏（男人的嘴，骗人的鬼）。成年人的世界，大家只看结果，不在乎过程（赚钱才是硬道理，别酸）。· END ·

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注：本文由陈烨浩原创，发表在微信公众号《投研参考》上，地产大爆炸获授权转载，特此鸣谢！