黄欣伟：围剿两房

一个时代的名词，背后都有一个背景故事；

一个时代的名词，会随着时代变化而馊掉。

比如万元户，比如工资四位数，又比如两房一厅。

在住房紧张年代，“两房一厅”四个字，浓缩了意味深长——在普遍“螺蛳壳里做道场”的上海，这是财富和地位的象征：

在婚恋市场，这四个字代表的是家境和爸爸；

在朋友圈里，这四个字代表的是被仰视的心安理得；

在陌生人前，这四个字代表“你是否具备和我对话的同等属性”。

之所以产生如上的不对等关系，是因为这四个字对应的上海普遍居住情况：煤卫合用甚至还不能告别马桶和炉子的绝大多数，能有煤气和卫生设备，何况还是独门独户独用的，对当时的大多数人群而言，是领先了两个身位。

但，时过境迁，在高房价的上海，今天的两房一厅尽管依然可以代表一些什么，但相比当年的俾睨天下，程度已经下降了多个等级。

另一方面，从超前的判断而言，两房一厅这种产品在未来，至少在产品竞争中将走向边缘化，并最终成为“都有房子里面的弱势群体（产品）”，此言非耸听。

首先，小三房才是未来主流刚需人群的主流需求。

这其实是一个逻辑推理顺序：

一方面，上海高房价，封杀了女性做全职太太的可行性；

另一方面，上海系的上海，更多异地婚姻在上海落户；

两者累加的结果，就是上海买房的最刚需：婚房，在进入生育期这个人生环节后，势必遭遇孩子谁带的纠结→

（1）给父母带走，舍不得孩子，更舍不得一线城市的教育资源

（2）自己带，舍不得工作，更“被舍不得”的是房贷的压力

两者按照数学概念交集一下——某方父母进驻三口之家是折中方案，进入下一个纠结：

（1）两房可以挤一挤，但是祖孙辈之间的两两不方便：子女想要父母帮助的是体力照顾，生活习惯和早期教育还是不希望秉承长辈

（2）孩子会长大，卧室和书房的兼容模式，今天在小学阶段已经显得不合时宜，何况室内还有一个爷爷奶奶外公外婆？！

三代人在“后婚房时代”的同一屋檐下几成定局，而这个时间周期可能长达5-10年，于是未雨绸缪地避免三代（主要是成年两辈）之间的生活习惯不同、隐私注重等等，有各自房间是必须的，小一点倒是次要矛盾。

如今刚需和刚改产品中主流的小三房，或者说90㎡三房产品，之所以甚嚣尘上，一定程度上是迎合了一种【未来上海三代同堂的空间需要】。

历史总是相似的，历史也总是轮回：谁能想到我们斗争了很久才有的二人世界之自由，在上海高房价高物价高压力的三高之下，终于要回到父母的庇佑之下，成人的回家是无奈也是必然。

随着更多上海人的域外婚姻，或者更多异地恋在上海这个第三方城市驻扎下来，小三房改变的不仅仅是居住方式，更是家族生活方式。

其次，两房一厅产品被两种产品所围剿

好像还未有一种户型是按照年龄来划分的，但假设用这种方式来划分住宅置换其实是非常有必要的，因为——

单身状态→

二人世界（婚房）→

三口之家→

二人世界（孩子长大成人除外进入他自己的单身状态）→

养老（二人世界）居住状态。

这是一个循环，但循环背后有两层含义：

（1） 循环是无奈的，但是三次出现的二人世界，对居住空间和要求发生了变化

（2） 二人世界是人一生中概率的人口数量阶段，但两房一厅的传统产品却不显得正合适。

理由很简单：

（1）从单身到婚房，这个阶段是两房一厅最合适的阶段，但别忘记，这个时段是买房概率和能力最弱的财务年龄，所以彼时的尴尬在于：两房一厅正好，但两房一厅买不起。

（2）结婚之后生孩子，两房一厅马上就显得局促了，同一屋檐下三代同堂需要三房的周期在10-15年左右，这个时候是人买房、财务、欲望最丰盛的年龄，主观动能的折腾属性最强

（3）等到孩子大了，老人走了，小夫妻成了中年夫妻甚至老夫妻，这时候房子空了、人口少了、人气减了、打扫能力弱了，彼时两房一厅还真竞争不过一房两厅。

长期以来，我们在两房一厅产品设计上的粗放，导致了卫生间数量很多时间是被忽视的，于是“两房一厅一卫”的庞大供应余量，决定了无论在10-15年的三代同堂和进入暮年的“中老年二人世界”，一个卫生间是极大伤害了两房一厅的市场竞争力的。

再者，要说到大背景

宏观界面：

今天的高房价，且房价一路走高至今，换房成本是几何级增长也是不争的事实，于是一步到位看起来酸爽，但用今天的单价锁定“多一间房”未来的溢价，咬咬牙如果能坚持一定是方案。

小三房设计，只要能做到空间功能的合理，卫生间有两个，势必其生命周期会大大延长，从刚需到刚改，从婚房到三口（甚至四口）之家的使用都可以基本满足，所以刚改一体化的合并同类项势在必行，如今上海市场上的小三房设计已经越来越精细，越来越人性化。

从大而无当的40平方米客厅中，适度压缩换取多一个卫生间，或者卧室面积和功能的适度扩容，让每一个平方米的被使用指数提高，是高房价的上海房地产供给市场的正能量。

中观界面：

过去十多年，上海房地产在户型设计成长过程中，批量生产了大量的“客厅餐厅并一厅”和“主卫次卫并一卫”的非主要空间忽视。

这部分主要是公有住房时代的产物，他们今天尽管已经退出了主流市场，但是因为这些从年代上界定“老破小”，却因为时间优势而霸占了好地段，所以这些“地段好产品差（有学区）”的两房售价都不低，但居住体验都不行，但相对于早期商品房而言，他们的总价是有优势的，于是“总价高、地段好、功能差、无两卫”的两房，不仅面临着上下游的围剿，还有舒适型和蜗居型的围剿。

那种“有钱的看不上，没钱的买不起”之痛，总有一种牙痒痒像一万匹什么马在奔腾。

两房一厅，一个属于时代的橄榄型产品族群，终于将在财富分化的杠铃型上海消费群体中，成为过了保质期的饕餮，不舍得扔但也不敢吃。