张泽波:乐活城市以客户需求为先 引进惠普共筑产业园
房天下2013/01/29 10:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
背景：依托三湾的天赋资源以及强劲增长的旅游经济，陵水正在逐渐成为继三亚之后的又一旅游度假胜地。如今的陵水随着众多房地产开发商的进入，发生了翻天覆地的变化，变身成众人目光的焦点，陵水的旅游、居住、投资环境得到了更为广泛的认可。
乐活城市，由半山半岛与上海复地联手打造，以国际化视野和对地段资源的占有力，落于清水湾区，打造品牌地产。乐活城市集运动休闲会所、组团景观、商业街、别墅、公寓为一体，以开阔的田野、潺潺流水间的乱石、风中飘散的蒲公英为原型，仿生规划、自然融合，用浪漫手法诠释休闲度假生活的本质意义。围合式规划的现代土楼创意建筑，贯以六座挑高约9米的空中花园，造就一幢幢能与风对话的建筑。星空墅，颠覆海南别墅产品规格，用优异格局让购房者能以超值付出得到大面积度假别墅产品，实现全民度假时代。
2013年的到来，乐活城市会对海南楼市有怎样的发展战略？针对2013年市场乐活城市有无应对的营销计划？对于2013年的海南楼市又有着怎样的判断？三亚房天下特此专访了金达利筑地海南区域营销总监张泽波先生，在2013年的开端敲响乐活城市的新年钟声。
金达利筑地海南区域营销总监 张泽波
【房天下】2012年的最后几个月，是海南楼市发奋追赶的几个月，也是2012年中除了春节之外销售的的时期。在2012年的最后几天内，乐活城市创造了“日光盘”的奇迹。短暂的24个，乐活城市是如何赢得购房者的芳心？现场认筹情况又如何？
【张泽波】为了此次活动，我们做了充分的准备。项目从2012年12月10日开始，就已经在案场进行蓄客。之后每天都有客户到访，这些客户对项目都非常感兴趣，对乐活城市的样板间、户型都进行了充分、详细的了解，之后就变成很多老客户带着新客户过来，到了27日已经登记了超过一百组客户。乐活城市原本计划在12月30日集中认筹，但考虑到意向客户的特殊因素，后来决定于29日晚先组织一场意向客户的认筹会，在认筹会现场公布均价，随后便可认购。29日晚的现场气氛非常踊跃，230栋公寓就已经认筹了将近200套。仅29、30日2天时间内，乐活城市推出的230套公寓就全部认筹完毕，另外别墅还认筹了70套。31日还不断的有客户闻讯赶来，但已无房源。所以项目决定紧急加推17号楼，均价上涨了10%，但这丝毫不影响客户的购房热情，加推的17号楼仅2天时间便有超过80%的房源被认筹了。鉴于此，项目在1月12号又加推了最后一栋楼，目前加推的房源已所剩无几了。
在众多海南楼盘纷纷以打折作为促销手段之时，乐活城市并没有跟风，而是采用实价认筹的方式，同时，也确保了首批购房者所购房屋的均价不超过万元每平。这样的营销手段看来效果很好，使乐活城市在不到2个月的时间内，就完成了原计划用一年的时间才能完成的房源认筹工作，这对于我们而言是莫大的鼓励。
【房天下】 对于2012年的海南楼市，您有何评价？您认为乐活城市在2012年里的表现如何？
【张泽波】经过09年楼盘销售高峰后，海南楼市这几年都处于不温不火的状态，有些项目仍在消化前几年的楼盘，为此地产界开始反思并做出调整。经过反思后认为，在做产品时必须考虑到客户对产品、户型、周边环境、配套设施的需求，依照客户的需求进行自身产品的改进。以客为主，明确客户到海南买房是为了提高生活品质，因此客户对户型舒服感和配套的完备要求都很严格，我们必须要满足客户对高品质生活的追求。回顾海南整年的楼市，销售高的楼盘基本上都符合了客户的需求，这些成功的案例表明，销售的关键在于合理的价格；其次，产品是否具有海南旅游需求的特征，让产品的价格回归理性，且具有海南旅游需求，这自然能够吸引客户。经过了这一轮的思考，楼市才有了较好的表现。
乐活城市在创造“日光盘”的奇迹之后，被业内称为海南楼市“黑马”。总所 ，三亚一直以旅游地产为主，而如今居然出现像内陆“刚需”盘那么抢手的热盘，甚至出现通宵达旦排队抢房的情况，这在非刚性需求的海南市场实属罕见。主要因素是乐活城市的价格诱人，除此之外，在户型设计多样、富有创新的，以及做得比较完善的配套设施，更贴近普通人的生活，自然而然就会吸引客户，所以卖得好是必然的。
【房天下】乐活城市除了“天空树-花园公寓”和“星空墅-透天别墅”这两种产品外，在2013年还会有哪些“新”元素或产品出现？2013年，乐活城市在海南楼市又有何新的部署？
【张泽波】乐活城市会继续推出新产品。经过此次火爆认筹的经验，我们在总结分析客户需要和分析产品不足之后，会在后期的产品中进行调整。一般意义中的“海南的刚性需求”是指：在投资预算的基础上满足在产品技能的需求，例如房子通透和采光，再加上生活的便利性以及在居住时的舒服感等各种需求；而在我们金达利体系里，是指在各个阶层、各个需求产品里都有刚性需求，我们做乐活城市这个项目时就把它当作旅游地产里的刚性需求来做。虽然我们产品里有缺失的地方，比如有些客户认为说我们的户型不够大，那么在接下来的产品我们就会针对这样的意见来做出相关调整。所以，在我们后期的产品会更加切合客户的需求。
除了以上提到的之外，接下来我们项目最吸引客户的一个亮点，就是我们的产业园，2013年乐活城市将有惠普高素质人群入驻，乐活城市的生活机能和配套服务，都会得到加强；另外，在2013年底首期房源就要交付了，今年2个月卖完，之后的几个月，我们会完成项目施工，赶在约定时间内交房，在加快速度的同时，还必须保证产品质量，希望批业主对我们有更好的评价，我们也会继续完善后续工作，再接再厉，让客户更能认可我们的产品。
【房天下】尽管已经进入了2013年，但是目前大三亚乃至海南楼市的前景仍未很清晰，对于新一年的海南楼市走向，您有何看法？
【张泽波】很多开发企业和业内都注重房子的调整，2013年刚开始，楼市就出现了开门红，销售量也有所突破。对于13亿人口的中国而言，只有三亚是拥有的热带气候的城市，13亿中国人在条件完善的情况下都梦想在海南岛置业度假生活。凭借国际旅游岛后续政策、配套服务的不断提升以及三亚的城市规划建设的完善，加之近期房地产开发企业的反思，我深信三亚的房地产市场是一片光明的。但是要赢得客户的青睐，还是我一直强调那句话，要设身处地地站在客户的角度去思考、设计和运作。
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【房天下】调控不放松仍是2013年楼市的主旋律，在这样的大环境下，您对今年的陵水楼市有怎样的判断？针对今年市场，乐活城市有无应对的营销计划？
【张泽波】陵水拥有较多的自然资源,较强的地域优势,以及先行试验区在陵水的建设,陵水湾区的发展还有陵水政府不断在加强城市形象的推广，有这么好的资源和背景，陵水未来在海南的湾区会异军突起。
陵水在生活便利性和配套设施的不断完善、开发企业加快发展步伐，使陵水在这短短的几年就取得了优异的成绩，相信未来的陵水将成为海南一颗璀璨的明珠。乐活城市产业园作为海南省重点的项目，不断引进高科技的人才和企业，在高科技研发的影响下，将给海南带来新的增值点，这也是房地产营销一个新模式，可以说乐活城市便是这种模式的先行者。乐活城市为清水湾区域的发展，乃至海南的发展做出先行的“榜样”，海南岛不仅是“国际旅游岛”，还是具有科研实力的“智汇岛”。
【房天下】日前有媒体称海南楼市库存高，或许会导致海南房价的下调，开发商们也因此颇为担忧，对此您有何看法？
【张泽波】这一方面我不担心。在中国城市质量的排名调查中，三亚的空气质量在的排名，中国拥有13亿人，唯有海南可以享受这种无污染的空气。随着中国经济的发展，老百姓对生活质量的追求明显提高，在生活宽裕的情况下都愿意来海南置业，在海南有一所舒适的房子来享受美好时光成为他们的追求，这种趋势会越来越明显。尤其是退休或是临退休的老人，他们希望自己放下所有的负担，寻找一个温暖舒适的城市来养老度假，海南当然是他们的不二之选。当人们意识到自己的居住环境受到严重污染时，对空气质量极高的三亚的向往就会越强烈，这样就会吸引大量有需求的客户涌入海南。通过这种迹象分析，我认为海南现在的库存不是问题，海南开发商真正的问题是如何让价格更合理，如何让产品更符合需求，如何让市政配套建设和国际旅游岛概念进一步实施和落实。
【房天下】从2012年年末开始，楼市一直出现地方政府“推地潮”和品牌房企“拿地潮”的现象，是否可以认为房地产后市预期向好？
【张泽波】据我所知，一些大型的企业现在都是有计划、有步骤的在拿地，推地和拿地表面上看是很矛盾，实际上很简单。现在房地产市场已经成熟到一定程度，虽然说还不是很完善，很多购房者对房地产越来越了解和有主见，特别是通过前十几年的热销，很多人在买房投资上会去有比较、周全考虑和认真分析，他们都拥有很强的判断能力。一些大型的、好的企业，他们对客户的了解和对产品的把握到了一定高度，可以将项目运作得特别好，同时也会去争取更大的空间。反之，一些小型的或缺乏经验的企业未深入反思和沉淀，掌握市场的能力不足，对企业自身的营销理念动摇盲目地去拿地，这种做法可能会导致自身的亏损。
【房天下】2013年调控仍是主旋律，中央和地方不断出台新政策进行调控，对于地方性政府的调控，您有何看法？
【张泽波】地方政府的调控很合理，很有必要。三亚是全中国的三亚，它应该是13亿人共同拥有的地方，是真正有需求、真正想提高生活品质的人应该拥有的地方，大家从实际需求出发，在三亚安居乐业，而不应是大家谋取暴利的场地，更不应是炒作工具。所以，对于政府的调控，我们是非常支持的，我们都希望三亚有一个好的发展。
【房天下】2013年的春节即将到来，您对房天下有哪些建议和意见呢?请您对房天下友表达您的新春祝福。
【张泽波】房天下作为大众信赖的媒体，在做产品项目的推荐或广告时，希望能够更深度的解析产品的属性和内涵，从而使购房者更详细的了解项目状况，为购房者提供更全面、专业的参考建议，而不仅仅是价格的单一方面。希望房天下越做越好。
祝大家新年快乐，我们将一如既往的做好自己的产品，不光是热销，同时希望得到大家的认可，欢迎大家到乐活城市参观。
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