7月三亚楼市成交微涨 关键月凸显楼市分水岭
房天下2012/08/03 10:56
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据三亚房天下统计数据显示，截止7月31日，三亚楼市成交总计528套，成交量与6月环比上涨21.7%，成交面积达5.18万㎡，成交面积与上月相差无几，成交均价为23586.89元/㎡，成交均价与上月26238.87元/㎡，均价环比下降约10%，7月成交量有所上涨，或将成为本年度三亚楼市的分水岭，拨开淡季迷雾下半年楼市突围战已经吹响号角！三亚房天下解析7月三亚房地产市场政策，为您揭示市场走向。
一、三亚经济、房产时事解析
（一）三亚房产时政
1、三亚上半年GDP增长10% 房地产业喜忧参半
从三亚市2012年上半年经济工作会议上获悉，上半年全市实现生产总值160.37亿元，同比增长10%，增速比全省同期高1.9个百分点。会议透露，今年以来，尽管部分指标增势趋缓，但经济运行基本面良好，总体上呈现平稳增长态势，为完成全年预期目标打下了较好的基础。>>>>>详情点击
解析：上半年三亚自身存在的问题也不容忽视。如旅游产业增势较弱，入境游客呈下降趋势；消费需求有待进一步扩大；财政收入结构亟需调整；新兴产业对经济发展的贡献有限；项目推进中的征地拆迁和行政审批繁琐等瓶颈问题还没有得到根本性解决。会议在分析形势后认为，下一阶段，三亚固定资产投资可实现快速增长；房地产业可以保持平稳发展。
2、琼住房公积金缴存基数范围调整 三亚830元/月
为了规范住房公积金缴存工作，维护职工住房公积金合法权益，现就2012年度住房公积金缴存基数有关问题公告如下：职工住房公积金月缴存基数，不得低于上年度所在市(县)职工月工资标准。三亚市：830元/月。>>>>>详情点击
3、7月三亚楼市延续6月窘境 静待下半年拼价冲量
据三亚房天下监控中心数据显示，截止7月30日，三亚楼市成交总计499套，成交量与6月环比上涨13%，成交面积达49176.65 ㎡，成交面积与上月环比下降4.8%，成交均价为24120.08 元/㎡，上月成交均价26238.87元/㎡，均价下降超2000元，7月三亚楼市延续6月窘境。>>>>>详情点击
解析：（2012.7.23-7.29）三亚楼市成交141套，成交面积达1.2万平方米，周均成交面积1.25万平方米，成交面积环比周均成交下降了4%；去年7月周均成交面积达0.96万平方米，同比上涨了25%。海口（2012.7.23-7.29）共成交677套，成交面积达7.46万平方米，周均成交面积7.2万平方米，成交面积环比周均上涨了3.6%；去年7月周均成交面积达2.66万平方米，同比上涨约180.5%。
4、三亚新建住宅6月房价指数同比下降1% 连续4个月下跌
7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，三亚6月房价延续5月跌势，环比、同比再次双重下滑。其中，三亚新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，同比下降1%;三亚二手房价格指数环比下降0.2%，同比下降4.6%。>>>>>详情点击
解析：三亚新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格在3月份首次出现下跌0.2%之后，4月份下跌0.3%，5月份下跌0.2%，6月再次下跌0.1%；同比价格也继3月份下跌0.5%之后，4月份下跌0.6%，5月份下跌1.1%，6月再次下跌1%，环比、同比今年连续4个月持续下跌。6月份，在面积90m2及以下，三亚新建商品住宅价格指数环比下降0.2%，同比下降1.1%；面积在90-144m2之间，三亚新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下降0.5%；面积144m2以上，三亚新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下降1.3%。
5、6月37城近70%成交上扬 三亚均价涨幅22.8%居首
在房天下数据监控中心监测统计的37个大中城市中，6月楼市有超8成城市的成交均价环比出现不同幅度的上升，其中三亚以22.8%的涨幅居首。而在成交有所萎缩的12个城市中，三亚和海口以44.6%和33.0%的环比跌幅居首。>>>>>详情点击
6、三亚上半年建131个房产项目 旅游业地位提升
今年以来，受国际旅游岛建设、离岛免税购物政策以及三亚独特的地理环境影响，房地产投资仍保持较快增长。今年1—6月份，三亚房地产完成投资110.6亿元，占全市已完成投资总额的58.4%，同比增长49.3%，是拉动全市投资增长的重要支撑点。>>>>>详情点击
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（二）三亚规划、建设
1、三亚鹿回头升级改造 打造世界品质休闲公共广场
三亚虽然被誉为东方夏威夷，但是游客来到三亚后，除了欣赏美景之外，可以选择娱乐的设施不多。于是，大型商业综合体才呼之欲出。鹿回头广场的建造应运而生，一开始就秉承着休闲娱乐、文化旅游、集会商展等多种使命。>>>>>详情点击
解析：鹿回头综合改造工程将依托国外先进广场设计规划理念，并结合三亚本地的城市特色，提高广场的绿化率，并增加例如“生态墙”、植被雕塑等垂直绿化景观，使之成为市民游客进行绿色休闲活动的“踏青胜地”。在改造鹿回头广场时，还会增强广场的功能性，修建例如运动场地、露天舞池、避暑建筑小品、休息区域、观景平台等实用性硬件配套，成为丰富本地市民闲余生活的“三亚休闲聚集地”。建成后的广场不仅在绿化、广场功能设施建设方面上进行大幅度完善，还可以提供一个具备国际品质的市政公共活动广场。届时，广场上拥有配套上的诸如游乐场、免税商品区、真冰滑雪场、海洋文化馆、4D影院等文娱设施，将会成为市民休闲的“圣地”。
2、姜斯宪：三亚高端地产有优势 培育绿色总部经济
日前，中共海南省委常委、副省长、三亚市委书记姜斯宪在三亚接受媒体集体采访表示，在巩固和提升热带高效农业、旅游业、房地产业等传统优势产业的同时，三亚将努力发展新兴的高增值产业，如总部经济、智慧产业、金融服务业等，培育新的经济成长动力。三亚是中国的热带滨海旅游城市，经济社会发展特别是旅游业和房地产业发展广受关注。2011年接待过夜游客已超1000万人次，成为国际上重要的旅游目的地之一。近年来随着旅游业的快速发展，房地产业近5年来发展迅猛。 >>>>>详情点击
解析：姜斯宪说，在过去一年多时间，在国家实行严格的宏观调控政策的背景下，三亚房地产业总体发展态势比较平稳，销售量和销售价格都比较稳定，与国家的调控目标是一致。三亚努力使房地产业的发展保持理性，避免市场出现各种各样的炒作，努力提高产品的质量，使得其能够对三亚的经济成长带来一些可持续的支撑。 据三亚统计局，今年一季度，三亚房地产开发投资42.54亿元人民币，增长25.2%，增幅同比提高18.8个百分点。
3、西环铁"三亚站至凤凰机场段"有望在8月底动工
记者从海南省发展控股有限公司获悉，海南西环铁路项目“三亚站至凤凰机场段”有望在8月底动工建设。目前，国家发改委已批复同意海南省发展控股有限公司发行25亿元企业债券，募集资金将全部用于海南西环铁路项目建设。>>>>>详情点击
4、三亚东岸村改造项目即将启动 城市综合配套提升
三亚河东区管理委员会与石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司签署三亚东岸村改造和湿地公园项目建设拆迁安置、土地征收整理的合作协议。记者获悉，石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司将作为三亚东岸村改造和湿地公园项目拆迁安置、土地征用整理的实施主体，负责开展拆迁安置、土地征收整理等相关工作。>>>>>详情点击
解析：东岸村改造项目南起迎宾路，北至荔枝沟，东起海螺路，西至凤凰路，占地约2390亩，目前村民总户数1684户，总人口3761人，村民住宅1601栋，建设总面积1010943平方米。外来人员814户，房屋814栋，建筑面积390510平方米。三亚东岸湿地项目规划占地约1000亩。总建筑面积276万平方米，其中住宅建筑面积162万平方米，商业建筑面积114万平方米，包含商务办公、公寓、酒店、商业、公园、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。
5、三亚：加大保障性住房建设 打造人民幸福家园
近几年，三亚将改善群众住房条件放在首位，不断加大保障性住房建设力度，从土地供应、规划条件、建设资金、政策扶持等方面予以支持，确保城乡居民住房条件有明显改善。当前，保障房建设工作走在全省前列。日前，记者来到 “同心家园”三期采访相关情况，了解到目前项目进展顺利，现场六个标段的工人正在轮流加紧作业。预计今年10月份完工并交付使用。>>>>>详情点击
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二、海南经济、房产时事解析
（一）海南房产时政
1、中央督查16省市调控 海南楼市的限购政策未松
7月24日，国务院发布消息称，将从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况等。此次督查地区不包含海南省，但是国务院有关部门将通过其他方式督促检查海南地区的限购落实情况。 >>>>>详情点击
解析：2010年1月，海南“国际旅游岛”推出之后，大批岛外炒房人士把海南房价炒得虚高，一时间，高房价也让海南成为瞩目的热点。海口、三亚各地楼价上涨，投资商一出手就是近百套，而这些投资者近九成是省外人士。经过一轮爆炒后的海南楼市，出现了严重供过于求、空置率高企、降价甩卖以及成交清淡等后遗症，在国务院限购令政策调控之下，大批炒房客退市，房产商表示，海南“赚钱就走的年代远去了”。
2、海南规定买房缴纳契税有期限 加收滞纳金
海口的吴小姐两年前买了一套房，她本想按以前的做法等到办房产证时再缴纳契税，但最近被开发商告知此做法已行不通：从本月起，纳税人自纳税义务发生之日起至次月15日内，向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起90天内的最长纳税期限缴纳税款，未缴纳税款的，将被加收滞纳金。此消息记者28日在海南省地税局得到证实。 >>>>>详情点击
解析：根据该局发布的公告》，海南省契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契约、协议、合约、确认书以及省人民政府确定的其他凭证的当天。海南省契税的纳税期限，则是纳税人自纳税义务发生之日起至次月15日内，向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起90天内的最长纳税期限缴纳税款，未缴纳税款的，将依法加收滞纳金，滞纳金每天按税款的万分之5比例加收。
3、琼今年将建设改造315家农家店 促城乡房产发展
今年海南省将推动城市大型流通企业以直接投资、兼并重组等方式进入农村，鼓励地方龙头骨干企业做强做大。今年海南省将建设或改造315家农家店，对承办企业建设连锁化农家店，经验收合格的每个补助6000元。>>>>>详情点击
4、海南上半年房地产持续低迷 成影响整体经济重要因素之一
海南省上半年经济运行数据出炉，经济运行的基本面是好的，仍保持了平稳增长的态势。上半年，海南省实现地区生产总值（GDP）1370.86亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.1%。海南省政府副秘书长罗时祥分析，下半年经济预期稳步回升，展望全年海南经济走势，尽管面临的形势依然严峻复杂，但经济企稳回升的有利因素不断增加，回升动力逐渐加强，全省上下要加倍努力，完成年初确定的预期目标。>>>>>详情点击
解析：罗时祥分析，从自身因素看，影响海南经济发展的因素主要有3个方面：一是受限购、限贷等房地产调控政策持续影响，房地产持续低迷，商品房销售面积继续下降，成为影响整体经济和服务业发展重要因素之一。
5、海南上半年房地产低迷影响经济 三亚亦低迷
在26日召开的2012年上半年海南经济运行情况新闻发布会上，房地产成为了“众矢之的”，上半年海南低迷的房地产市场成为影响海南经济发展的重要因素之一。海南省政府副秘书长罗时祥表示，受限购、限贷等房地产调控政策持续影响，房地产持续低迷，商品房销售面积继续下降，成为影响海南整体经济和服务业发展的重要因素之一。据房天下数据监控中心数据显示，2012年1-6月，海南楼市商品房签约24697套，同比去年（28002套）下跌12%；签约面积2341539平方米，同比去年（2523268平方米）下跌7%；签约住宅均价10113.3元/平。其中，1月份成交2677套，2月份成交3754套，3月份成交4641套，4月份成交4099套，5月份成交25703套，6月份成交3823套。成交量呈现动荡起伏的走势。 >>>>>详情点击
解析：上半年海南房地产开发完成投资387.43亿元，增长34.8%。新开工项目明显增加。上半年，全省施工项目个数为1848个，同比增长21.7%。其中新开工的项目为485个，增长51.1%。 上半年海南楼市各月成交数据跌跌涨涨。在央行降息政策、鼓励首套购房等利好政策的影响下，尽管海南楼市在上半回暖迹象逐渐显现，但从整体成交数据来看，海南楼市上半年的成交情况略显不尽如意，同比去年（1—6月份）下跌12%。
6、海南房地产投资八成多集中在东部 比率高西部
海南省统计局近日发布的有关数据显示，今年上半年，海南省共完成房地产开发投资387.43亿元，较去年同期增长34.8%。其中东部地区六市县完成319.13亿元，占总量的82.4%，较去年同期增长33.2%，中部地区六市县完成20.85亿元，占总量的5.4%，较去年同期增长33.4%；其余为西部地区各市县完成，额度为47.44亿元，占总量的12.2%，较去年同期增长47.1%。 >>>>>详情点击
7、8月刚需撑海南楼市或"淡季不淡"三亚均价仍高
业内人士认为，所谓海南楼市“淡市不淡”，是指一方面不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段将保持不温不火的状态，甚至出现小幅的反弹。原因如下：、“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在8月份继续释放需求。 >>>>>详情点击
解析：专家称，7月份的海南楼市，低价走量仍是主流，继先前部分开发企业重磅推出打折促销活动后，目前已有愈来愈多的企业予以响应，积极的加入到打折优惠的行列中。但是，有些优质楼盘的价格不会下降，如三亚一些楼盘依然是高均价，每平米在两万左右。精品楼盘的价格始终比较稳定，不一定会降价，价格会保持坚挺。某种程度上显得海南楼市8月将“淡季不淡”。
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（二）海南土地市场
1、上半年海南成交207宗地块 成交量同比大幅上涨
据房天下数据监控中心数据显示，2012上半年海南土地成交量达207宗，成交面积为9595400平方米，成交总额达1240041.02万元，成交均价为1292.33元/平米。 就上半年土地成交的总体情况而言，土地成交宗数同比上涨117.89%，成交面积同比上涨76.95%，成交金额同比上涨166.19%。>>>>>详情点击
2、海南省将加强围海造地检查 严格查处非法行为
随着经济快速发展，目前围填海造地已成各地拓展发展空间、促进经济持续发展有效途径。日前，中国海监海南省总队在海口市召开围填海造地执法检查宣贯会。>>>>>详情点击
3、国土资源部:对海南违批高尔夫球场实施专项工程
近日,记者从国土资源厅局长座谈会上获悉：当前，土地供应可以满足市场上合理的住房需求。国土资源部部长徐绍史表示，将继续坚持房地产调控不动摇。徐绍史表示，下半年，一定要坚定不移地搞好房地产调控，增加普通商品房用地的供给，坚持招拍挂制度，关注异常交易，防范异常交易，不让其干扰整个土地市场。同时打击囤地，将房地产市场调控的任务落到实处。>>>>>详情点击
（三）、海南规划、城市建设
1、海南两路拟投资超百亿元 旅游公路八月开建
记者从海南省交通厅了解到，2012年，海南省公路、水路计划投资105亿元，其中公路计划投资80亿元，水路计划投资25亿元，“两路”计划投资首超百亿元。其中，全长35.4公里的海南万宁石梅湾至大花角旅游公路概算总投资11.2亿元，计划今年8月开建。>>>>>详情点击
2、海南拟建环岛滨海旅游公路 将串连17大旅游景区
海南省国土环境资源厅对《海南省旅游公路发展规划》环境影响评价进行公示，时间为7月19日至28日。公示内容显示，根据国际旅游岛发展趋势分析以及“省部共建”要求，海南省拟建设旅游公路共计1102.49km。打造国内个省级旅游公路体系;提升公路旅游设施服务水平、公路景观环保水平、公路旅游信息化水平;突出地域特色，突出视觉、自然、历史、娱乐和文化等五大特色;基本建成环岛滨海旅游公路。>>>>>详情点击
解析：此次公示涉及博鳌核心区沙美内海滨海旅游公路、石梅湾至大花角滨海旅游公路、水口庙至南湾猴岛滨海旅游公路、叉河互通至霸王岭旅游公路、霸王岭至王下旅游公路、白沙细水乡至琼中黎母山镇旅游公路、保亭迎宾桥至七仙岭旅游公路、琼海万泉河沿线旅游公路、万宁尖岭旅游公路、母瑞山至红色娘子军纪念园旅游公路、儋州滨海公路、五指山水满至南圣旅游公路、昌化江沿线旅游公路13条公路。“本次规划旅游公路充分覆盖衔接了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》提及的17个重点旅游景区和22个特色旅游小镇，并注重了景区与景区间，景区与游客集散枢纽间的衔接与串联，形成游客自选的多条旅游线路，有效的催进了海南旅游资源的综合利用与开发。”
3、海南西环铁路9月初动工 总长344公里设14个站
北起海口，途经海南西部澄迈、临高、儋州等地西环铁路工程，将分三亚站至凤凰机场站、凤凰机场站至海口站二个阶段开工建设。目前，三亚站至凤凰机场段已挂网公告工程施工、监理招标，今年9月初将开工建设。>>>>>详情点击
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三、经济、房产时事解析
1、国务院督查16省市楼市调控 执行不到位将整改
党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为了进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。>>>>>详情点击
解析：此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理的情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
2、33个城市出台楼市微调政策 房地产再进敏感阶段
根据主要城市地价监测系统的报告，截至目前105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策，房地产市场再次进入敏感阶段。记者25日从主要城市地价监测系统获悉，2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。 >>>>>详情点击
解析：报告指出，国家坚持房地产调控不放松的基调仍始终没有改变。国务院常务会议及住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态，重申坚持房地产调控不动摇。在稳增长的基调下，坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存，部分地区的市场预期正在出现一定变化。
3、公积金政策成地方楼市微调突破口 逾20城调整
据不完全统计，自2011年1月“新国八条”出台至今，放宽公积金政策的城市已超过20个，内容涉及上调贷款额度、下调首付比例、缩短申请贷款所满足的缴存时间等。除重庆的调整措施因允许补缴账户余额而被叫停外，其余城市对公积金政策的放宽均得到落实。>>>>>详情点击
4、财政部:下半年严格实施差别化住房税收政策
财政部部长谢旭人26日部署下半年财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。谢旭人还指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性的购房需求。>>>>>详情点击
解析：谢旭人表示，下半年要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。这些政策主要包括：落实和完善结构性减税政策；加快和扩大营业税改征增值税试点；落实支持小微型企业发展的税收政策；完善促进流通产业发展的财税政策措施；稳定支持外贸的财税政策等。谢旭人强调，下半年要发挥财税政策调控优势，推进经济结构调整和发展方式转变。
5、国土资源部：补充耕地面积大于建设占用量
国土资源部通报2011年度耕地占补平衡考核情况显示，2011年度整体上占补平衡有余，98%的建设项目做到先补后占。经过考核，河北、重庆、广东、山东、天津等省(市)耕地占补平衡落实情况较好。 >>>>>详情点击
6、7月主要城市楼市成交量创年内新高 一线城市增速快
7月历来是楼市销售的淡季。不过，今年的状况则有些不同，根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，月内主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，全月成交量有望达到28万套，再创年内成交量新高。其中北上广深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。 >>>>>详情点击
解析：业内人士指出，近期连续的两次降息，对市场的影响尤为明显。2012年6月8日起，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。不足一月，央行再次宣布自7月6日起下调利率，进一步推动了本已复苏的市场。 而有分析认为，受交易系统备案和调控政策滞后性影响，近期降息并未使得成交量持续放大，但是已成功打破市场的观望情绪，助推积压已久的刚需和部分改善性需求进一步释放。
7、两次降息刺激购房热情 业内预测三季度"淡季不淡"
自6月8日和7月6日两次降息后，楼市购房热情受到明显提振。这种热情甚至传递到了土地市场，开发商买地密度和溢价率自6月开始逐步上升。多地市场人士称，如果没有新的调控政策出台，预计未来三个月各地楼市将维持回暖态势，三季度楼市传统淡季或将呈现旺销景象。>>>>>详情点击
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