降息"带火"居民房地产投资意愿
中国经济导报2012/07/17 11:40
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2012年第二季度，由中国人民银行在50个城市进行的两万户城镇储户问卷调查显示：居民对物价满意度偏低，未来上涨预期依然强烈；就业与收入指数下滑，当期未来均悲观；居民依然感觉当前房价过高，仅两成居民预期未来房价上涨，后期房价以稳定为主；消费意愿增强，投资意愿走低，不过房地产投资意愿稍微回升。
物价满意度下降说明居民对于物价较为敏感，收入的增长速度与物价增长速度不匹配。国内外大环境的持续低迷影响了就业与收入。政策因素主导了投资意愿、消费意愿的改变。央行3年半以来的首次降息对于房地产市场的影响至关重要。
物价上涨预期回升
居民物价满意指数为18.2%，较上季下降1.5个百分点，高于去年同期1.4个百分点。其中，65.7%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高2.8个百分点。居民未来物价预期指数为65.5%，较上季提高3.4个百分点，低于去年同期6.7个百分点。其中，35.6%的居民预期下季物价水平“上升”，较上季提高4.2个百分点；43.8%的居民预期下季物价水平“基本不变”，较上季下降3.2个百分点；8.4%的居民预期下季物价水平“下降”，较上季下降1.6个百分点。
虽然今年以来国内的CPI增幅已经有所放缓。然而，居民对通胀的担忧却日益增加。原因在于，虽然CPI的同比增速在降低，但是既然增速为正，物价的值仍旧在上升。而且，物价指标与居民对物价的期望值之间存在一定的差距，CPI数据的统计口径也与居民对物价的感受并不完全一致。从5月下旬开始，鸡蛋、大蒜的价格快速增长，虽然近期鸡蛋价格有所回落，但大蒜价格仍然在高位徘徊。这个情况对物价的整体水平影响有限，但重要的是容易给居民留下“上涨”的深刻印象，改变消费者的物价预期。
更为重要的是，随着宏观经济增速的放缓，居民收入增幅出现下滑，这在很大程度上让居民对物价感到不满及担忧。而如果收入增长得较快，那么即使物价涨一点，或许居民的感受也没有如此强烈。
收入信心指数继续下降
居民收入感受指数为50.1%，分别低于上季和去年同期1.8和2个百分点。居民未来收入信心指数为53.2%，较上季下降1.7个百分点。
当期的收入感受指数止升下降，表明二季度的经济运行低迷在居民收入上已经凸显出来；未来信心的继续低落，表明居民对于近一段时间国家出台的稳增长稳投资政策感受不明显，当然有政策效果时滞的原因，或许也说明居民对于下季经济走势保持悲观的看法。
就业预期指数下降
居民就业感受指数为40.1%，
分别低于上季和去年同期2.2和0.6个百分点。居民未来就业预期指数为48.9%，分别低于上季和去年同期2.4和4.3个百分点，接近2009年以来的值。
当期和未来的就业指数都是止升回跌的表现，而且预期指数小于50%，从另一个侧面反映了人们对于后期经济走势的判断。近期各部委鼓励民资的“新36条”细则密集出台，鼓励中小微企业的政策从两会到现在一直是各地的着力点，“营改增”也是为了鼓励企业做大做强；不过这些政策无法改变现今内外需双双低迷的现状，没有需求，企业就不会增加供给，相应地，就不会增加投资、扩大生产，从而也就不会增加就业。现阶段，外需的不确定性会是个长期趋势，而且国际大环境不是一国就能改变的，那么提振经济的重担就会压在内需的增长上。国家提出稳增长调结构，降低GDP目标，也是看到了这一点。
但这是一个长期的过程，再加上观念意识的转变、促进政策的效果显现也需要时间，所以，人们对于未来就业的不乐观也就不足为奇。
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投资意愿走低，消费意愿增强
在当前物价、利率及收入水平下，19.3%的居民倾向于“更多消费”，33.5%倾向于“更多投资”，47.2%倾向于“更多储蓄”。与上季相比，居民消费意愿增强（较上季提高1.8个百分点），投资（股票、基金、债券等）意愿走低（较上季下降2个百分点），储蓄意愿基本不变。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金、理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”，选择这三种投资方式的居民占比分别为22.9%、17.7%和16.1%。
居民各项消费意愿均有所增强。居民未来3个月购车意愿为15.1%，是1999年有调查以来的值；居民未来3个月购买大件商品（电器、家具等）的消费意愿为26.2%，是2009年以来同期值中的较高水平；居民未来3个月旅游意愿为30.5%。
消费意愿的增强有政策因素，也有季节因素。国家促进内需、促进消费政策的出台是消费意愿走强的关键因素，以旧换新和汽车下乡政策的延续，对节能家电的补贴政策，对报废汽车的补贴政策等促消费政策的密集出台增加了居民的消费意愿。社会零售品销售总额中汽车消费增长，对外贸易中汽车进口增加也佐证了居民购车意愿的增强。
房地产投资位于第三位，市场好转并没有改变房地产业仍属于高风险领域的事实。部分二线城市商业地产投资存在过剩风险，住宅领域未来的盈利模式和空间也都发生变化，因此投资房地产的意愿持续维持在历史低谷是正常情况。
两成居民预期房价上涨
68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高0.8个百分点，低于去年同期5.8个百分点；29.4%的居民认为“可以接受”；2.1%的居民认为“令人满意”。
对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点，低于去年同期15.8个百分点，仍处于2009年以来的较低水平。
未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点。
认为房价难以接受的比例3年来一直是高于6成的，房价收入比的不合理一直是受消费者诟病的。去年下半年开始的严厉的楼市宏观调控政策让居民看到了希望，认为房价高的人群比例开始从“70”区间进入“60”区间，预期房价上涨的比例也回落到20%以内。2季度的反弹可以说是对于央行降息政策的直接反应。
央行近期的降息应该能够解释居民在房地产市场上的表现。降息对于开发商和消费者本身都可说是利好。开发商可以缓解资金压力，不用“以价换量”，那么就增加了房价上涨的预期。降息对于刚需消费者也是利好，贷款利息的减少能够增加其他的消费意愿，而且能够使一部分观望者入市。
成交量明显复苏，成交价格止跌，购房者对政策的期待降低，对房价的预期逐渐变化，市场存在继续量价齐涨的可能。
市场成交的火热正在促使消费者购房意愿发生转变，由深度观望向入市转变。不过，虽然整体购房意愿开始增加，但“房价太高难以接受”的比例较高，“认为房价会重新上涨”的比例较低，说明当前刚性需求市场情况下，依旧对于房价有着较高的敏感性。来看，刚性需求“恐慌性”购房的情况还未出现。
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