三亚楼市面临6月“高考季” 首周成交陷僵局
房天下2012/06/08 07:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
又是一年高考时，在经历了酸甜苦辣的高考岁月后，莘莘学子即将迎来人生中重要的一次考试。而每年的6月，对于三亚楼市来说，也是一次严酷的考验，面对淡季的来袭，三亚楼市究竟又会呈现出怎样的新局面？在经历了五月成交波折后，6月究竟是何走向？我们不妨从以下几点来寻找答案。
看首周成交
据三亚房地产市场信息网数据，三亚房天下数据监控中心统计，6月首周（6月1日-6月6日）三亚楼市成交70套，成交面积6939.27㎡。其中，6月1日三亚仅成交1套，开局冷场，成交面积为58.06；后几日成交趋势虽稍有上升，却依然萎靡不振；在6月4日成交量出现了本周高峰，成交只有20套；从成交整体上看，6月楼市首周开局难有起色，但6日成交均价的暴涨仍让人对后市寄予新的期待，均价高达67041.41元/㎡。
据中指研究院第23周监测统计数据显示，（5月28日-6月3日）三亚商品房住宅周成交套数为116套，上周(5月21日-5月27日)三亚商品房住宅周成交套数为168套，成交量环比上周下降约30.95%.；本周成交面积1.07万平方米，上周成交面积为1.39万平方米，成交面积环比上周下降了约23%；去年6月周均成交面积1.27万平方米，成交面积同比上周下降了约15.75%。三亚楼市6月起步，环比、同比双双下降。
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看政策风向
自去年多地出台限购限贷令以来，至今，已有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等约30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。据相关报道称，政策内容包括：免或减征购房契税或退税、普通住房价格标准、公积金贷款首付额度及税费优惠调整、提高公积金贷款额度、购房入户政策调整、土地出让条件松绑。
这些微调政策命运不一，有的曾被叫停，不少给予默许实施至今，“不违背限购原则”，似乎成了业内公认的微调“底线”。近日湖南省发改委召开了全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。
而目前三亚、海口暂无新房地产调控政策出台，依然保持着限购不放松的严控局势。据海南珠江国际置业有限公司副总经理潘晓军表示，“调控政策是国家着眼于房地产行业乃至经济的长远发展来考虑，房地产业是中国经济增长的动力，国家既要使其发挥支柱产业的优势，又要全局把控不能偏离其正常轨道，这样才能有保有压健康发展。在楼市调控的作用和购房气氛影响下，海南市场相比前几年的大起大落已有明显稳定的发展趋势，投机炒房等群体已无处生存渐渐退出市场，市场已逐渐回归正轨，调控是为了促使这个行业长久的健康发展，势在必行。”
按照住建部今年初的部署，三亚等40个大中城市的个人住房信息要在6月实现联网，届时个人在这40个城市的住房拥有情况将一目了然。40个联网城市分别是:北京、上海、天津、重庆、广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁、深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚。
信息联网后，同一权属人在40个不同城市的房产，都将“一查即知”。联网城市的楼市销量、资金流向、房屋空置率等相关因素，限制炒房、房地产税征收等措施的落实，也都将纳入住建部的实时监控范围，为房地产调控提供最基础的数据支持。
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看五月“备考”
要知6月三亚楼市走向还要看五月“备考期”的准备程度。据三亚房地产市场信息网数据，三亚房天下数据监控中心统计，5月三亚楼市成交706套，成交面积62263.31㎡，成交均价21310.62元/㎡。三亚楼市都延续了五一期间“跌宕起伏”的态势，从周到第四周，先扬后抑，先甜后苦，让开发商们就像坐上了过山车般的“刺激”。
据中指研究院统计数据显示，5月周（4.30-5.6）三亚楼市成交125套，成交面积1.13万㎡。5月第二周（5.7-5.13），三亚楼市成交202套，环比上涨61.6%，成交面积1.91万㎡，环比上涨69%；5月第三周（5.14-5.20），三亚楼市成交207套，环比上涨2.4%，成交面积1.72万㎡，环比下降9.9%；5月第四周（5.21-5.27），三亚楼市成交169套，环比下跌18.35%，成交面积1.39万㎡，环比下降19.18%。
在房天下数据监控中心监测统计的38个大中城市中，与成交几乎全线上扬不同的是，5月楼市有近半数城市的成交均价出现不同幅度的下滑。其中三亚市以高达16.0%的跌幅居首，海口市则以14.1%的降幅次之，另外，上海、烟台、石家庄、成都等4城的成交均价虽有所下滑，但跌幅均未超过1%；在成交均价环比上升的城市中，哈尔滨以高达66.5%的涨幅居首，而位居次席的深圳市的涨幅仅为9.1%。北上广深4大一线城市中，除北京市尚未公布5月成交均价外，其余3城中上海环比微跌0.5%，广州和深圳则分别上涨3.7%和9.1%。
自进入五月以来，三亚楼市能否现“红五月”的猜想就一直存在，伴随着各地政府楼市政策的不断微调，三亚的房产市场却是我行我素，虽说政策没有变动，但房企却在这个五月上演了一幕开盘抢客之战。尽管三亚开发商在5月里奋勇“拼跌”，但却也未能力挽下跌的颓势，“泛绿”的红五月让开发商们对于即将到来的6月更是忐忑不安。
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看房企促销
尽管三亚房价并没有大范围的开始下降，但是三亚楼盘已经开始“忍耐”不住了。据三亚房天下的不完全统计，5月份，三亚楼市30家楼盘推出了不同程度的打折优惠。优惠幅度创上半年新高；从优惠方式来看，以常规折扣、特价房、团购优惠、礼等为主。其中住宅类特价优惠7折。这些楼盘多通过特价房、清盘特惠、直接加大优惠、新房源预约优惠等来增加筹码。
从折扣范围来看，9折以下优惠楼盘有增多的趋势，中铁子悦薹全款8.1折，万科森林度假公园全款8.2折，半岛蓝湾全款8.5折，新浪国际公馆、华庭天下均全款8.8折。大部分为9折以上的折扣，揽海听涛、凤凰水城南岸和昌达山水天域均为全款9.5折，万科森林度假公园二期等新项目、新房源也都推出了给力优惠。不少购房者在三亚看房的过程中都感受到，类似去年耍噱头降价的楼盘少了，开发商的降价开始越来越实在，对楼价下降也有了切实感受。不过，这也令不少首次置业者陷入纠结，“俗话说买涨不买跌，三亚房价已经开始降了，还会继续降吗？”
只要2690元/平?一套房总价仅要8万5？海南楼市整体行情的低迷，使得开发商加大了促销力度，折扣越来越高，送的越来越多。而一些新入市的楼盘更是在价格上大做文章，纷纷降低了“身价”，只为博得购房者的青睐。日月星城位于儋州市那大镇解放北路，总占地面积约50亩，分3期开发，一共16栋，一期7栋多层已交付使用，二期3栋多层正在交付，3期6栋：2栋小高层，4栋高层，正在拆迁报建过程中。项目主打户型是31和53平方经典小户型，创意度假空间，高得房率；房间通透明朗，配备多功能大阳台，书房、卧房轻松变换；广角视野，俯瞰市区全景。
“以价换量”消化库存的方式已成为共识，越来越多的项目加入到打折或低开的行列，更多开发商意识到，只有降价才能扭转局势。对此首创•芭蕾雨逸景营销总监马晓嵩认为，“促销”只是短期行为，是暂时应对市场，改变购房者观望心理最有效的解决方式。坚持产品自身品质，坚持一丝不苟做好细节，坚持永不打折的服务，提高产品市场竞争力。
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看市场变化
面对种种政策难题和市场低迷局面，三亚开发商也表现出几家欢喜几家愁。淡季三亚部分楼盘门庭冷清，加紧促销优惠却不见成效，而位于海南国际旅游岛先行试验区起步区黎安港核心位置的合景•汀澜海岸却以热销一亿的佳绩成为了淡季海南楼市的黑马，给淡季魔咒一次有力的回击，一扫楼市阴霾。
合景•汀澜海岸样板间
合景•汀澜海岸首享海南省国际旅游岛示范区政策之优，凝萃合景泰富十七年天工传奇，携手设计大师，强强联手打造国际级海岸收藏品，精端创筑只为成就极少数人的私家海岸，深受客户青睐，品质赢得了市场的认可。
迫于市场和政策的双重压力不少楼盘销售纷纷受阻，成交骤然下滑，但也有一些项目依然保持着逆市坚挺的势头，那么他们究竟有怎样的秘诀?据海南郡原置业有限公司营销总监马东介绍，博鳌长滩雨林项目改变以往“坐等客户”的营销模式，采用“以老带新”的方式进行老业主的维系，提高“以老带新”的优惠力度，并且以对于潜在客户进行重点追踪等措施来带动楼盘的销售，这也成为了这段时间项目走量的关键，4月份项目成交金额达五千多万。
今年国家对于房地产调控仍没有放松，那么楼市调控的持续从紧对于三亚高端别墅市场的发展又有何影响呢？亚龙湾•石溪墅执行董事桂敏新认为，三亚住宅成交受调控的影响尤为明显，去年成交量曾连续几个月出现大幅度下降，房价也有明显的松动迹象，高端别墅市场当然也未能在这场调控大战中全身而退。但别墅属于高端稀缺产品，受调控的影响相对较小。一般而言，在5月—8月属于三亚房地产销售淡季，但由于项目之前积累了一定量有效客户，为现阶段销售赢得了保障，即使在政策和市场的双重压力之下，石溪墅销售依然保持稳定，目前石溪墅平均每周仍可销售1-2套别墅。
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