姚稼亮："禁墅令"后别墅市场或供不应求 三亚未来上涨空间大
房天下2012/05/18 17:08
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2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。中 国总理温家宝在记者问时表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
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华宇皇冠会馆别墅项目总经理 姚稼亮
未来三亚别墅市场将出现上涨空间
三亚作为国际旅游岛建设的“排头兵”，近几年来房地产市场发展经历了“冰火两重天”，从前两年的异常火爆到2011年下半年楼市销售量急剧下降，再到目前楼市打折促销仍然有价无市，三亚楼市继续平淡。在经历从严的调控政策之后，2012年楼市的发展趋势引人关注，业内人士分析认为，2010年三亚楼市上涨的幅度尚未完全消化，三亚房价疯涨之势已被遏制。据悉，今年国家对于房地产调控仍没有放松，继续持紧。姚总认为，楼市调控力度的加强短期内影响比较大，表现在销量和市场态度上。从长远的市场来看，国家调控让整个海南的房地产市场在未来的发展道路上朝着有序化健康的方向发展。
进入2012年，“以价换量”也逐渐成为了海南楼市今年的发展基调，别墅产品的发展是否也会呈现同样的趋势？业界也众说纷纭，未来海南别墅将朝着怎样的方向发展？姚总认为，不管这个阶段是否有大面积的“以价换量”情况出现，实际上是公司在土地开发，回报和现金流上，比较着急资金的回笼，是属于部分公司的一些市场销售行为。在房地产调控从严的市场行情下，如果市场还是没有出现部分回调的话，那只能说明这一年的调控是失败的，所以市场目前出现的这种现象是属于正常的。但是从三亚别墅本身来说，未来市场或将出现上涨空间。
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“禁墅令”将让三亚别墅市场供不应求
在2010年批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中，海南已禁止批复别墅用地。2012年2月 国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。”禁墅令”的颁布使海南的别墅产品市场近两年发生了小幅的变化。姚总告诉编辑，其实我们一直说的海南房地产总体是分为两部分，一部分是普通住宅，另一部分则是豪宅。姚总接着说，豪宅一般指别墅，“禁墅令”执行的力度很大且一直执行下去的话对于已经销售和正在销售的别墅从长远来说价值会得到有效的体现，因为物以稀为贵，如果真的没有别墅继续做的话，那么现有的别墅未来的空间会更大。“禁墅令”使得别墅产品越来越少，这是无可厚非的。开发商所持有的别墅地块也成为大家关注的焦点。姚总坦言，目前，公司本身在三亚还没有住宅项目，主要还是以别墅为主，但是在同一地块规划中60%用于会开酒店和商业产品，剩余的30%至40%是可销售的别墅。
别墅市场 综合配套是保障
调控政策频频出台，住宅市场遭遇重创的同时，我们依然能看到一些海南高端的别墅项目的逆市坚挺。对于海南别墅目前的市场，姚总的心里有自己的想法，姚总认为，在大部分来海南买房子的人群里，都是具有一定经济实力的。姚总接着说，就像我刚刚提到的豪宅，在三亚称得上豪宅的就只有几个项目，他们之中有些是地标性的建筑，这样高端的豪宅无论在建筑上还是在其他的配套上都具有一定的特点。现在随着政策”禁墅令”的出来，意味着在海南优越的自然环境和先天的气候优势中想要拥有一栋属于自己的别墅的需求会越来越大，相反供给会越来越少，所以相对其他的住宅产品来说，别墅市场会好点。姚总认为，三亚的别墅市场普遍存在一个大问题，那就是综合配套相对较差。姚总透露，目前公司更注重的还是酒店以及商业街类的综合配套，在开发建设新项目的过程中，没有单一的去做纯住宅或者是纯别墅，更注重的还是商业配套，以酒店、住宅、商业和别墅来综合开发销售经营。这样做是为了别墅后期的物业和服务取得一定的保障和支持。姚总透露，经过市场调查后年底公司将推出新项目。
亚龙湾未来将是三亚重要的旅游板块而非住宅区
海南的自然资源是中国是的，具有一定的性，而房地产市场中海南别墅市场的发展与中国其他城市别墅市场的发展存在一定的区别。对于这个问题，姚总的回答是：需求不同。姚总解释道，对于内陆一线城市的别墅，至少是属于第二住宅，但是海南的别墅实际上业界把它定位基本算是第三住宅。姚总继续说，对于第三住宅的人群，在海南购买别墅之前在其他城市已经有很好的长期居住居所，为了满足自身更高层次的生活需求，他们才有可能会选择到海南来购买别墅。姚总举例说，就像我们有的北京客户，如果说他们在北京还没有很好满足自己第二居所的时候往往不会到海南来买仅限于一年中很少部分的时间来居住的别墅。所以我觉得三亚的别墅与内陆的别墅市场的区别就是消费者的需求不一样。
素有天下湾的三亚亚龙湾是海南最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里，是海南名景之一。亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体，自然资源国内，可与国际上任何著名的热带滨海旅游度假胜地相媲美。在这样集合区位以及自然优势于一身的亚龙湾，未来发展趋势如何，是否可以入手一套房源。姚总坦言，亚龙湾多年下来，在市场上已经得到证明，也就是说，亚龙湾不管是在还是在三亚，都是属于高档旅游消费区，湾区酒店基本上保证在4星级以上。在亚龙湾这个地区可能有些人会觉得消费过高，但是，对于有消费能力的人来说，这样的门槛可以保证整个亚龙湾的品质。亚龙湾有自己的独特优势，它具有一定的私密性和安全性。姚总告诉编辑，亚龙湾目前虽然也有一部分的房子在销售，但是实际上长远来说应该是属于旅游板块而非住宅板块。
一线海景别墅空间大 值得投资
海南尤其是三亚房地产市场，被称作是中国房地产的高端区域，而别墅更是这其中的“明珠”。享有的生态资源，拥有世界闻名的知名度，对于这样的资源优势，很多人都会思考，怎样的别墅才能与这样的资源充分结合？什么样的住宅才值得拥有？这样的疑惑在不同的人以不同的角度看来得到的解释很多。作为一个资深业内人士的姚总认为，在海南以投资角度来说，一线海景别墅会具有投资价值，空间相对较大。因为海边资源稀缺性，未来一线海景被酒店和公寓占领之后再想拥有一套近海的别墅付出的代价会比现在要高很多。
最后姚总为本次2012年第九届别墅节送上祝福，愿“别墅节”越办越好！
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