忽冷忽热难捉摸 三亚楼市玩起大"忽悠"？
房天下2011/12/27 10:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012即将到来，新的一年总是可以期许新的希望。面对目前楼市寒冬的大环境，三亚楼市的结构虽有不同，但却也难以独善其身。进入2011年的调控总动员以来，三亚的房价虽然已未有大涨，但却也是在涨幅逐渐缩小的局面中平稳过渡，但11月的房价数据，却彻底打破了这样的平静。国家统计局12月18日公布的11月份70个大中城市房价数据显示，11月三亚新建商品住宅价格环比首次出现下跌，跌幅为0.2%，同比上涨1.1%，涨幅较10月的1.4%有所缩小。三亚的房价终于开始松动了。环比首降的信号，让人们开始怀疑，三亚楼市的拐点到了吗？而上周的成交情况却来了个逆势大回转，上周（12月19日-12月25日）三亚成交297套，成交面积为2.6万平方米，占全省38%。较前周成交145套，环比增长105%，成交面积为1.33万平方米回暖现象明显。
忽冷忽热的三亚楼市，似乎跟我们玩起了游戏，捉摸不透的走势，“忽悠”的成分到底有多大？究竟传达出怎样的信号？要想下手购房的消费者，究竟该如何判断明年的局势？如果说某一周或者某个月的成交并不一定能够准确的反应出市场的真实走势，那么纵观今年第四季度的房价走势，或许从中能够找出三亚房价的发展轨迹。据房天下数据监控中心统计，三亚湾的蓝海雅居从9月份的40000元/㎡的均价上涨至12月的56000元/㎡，涨幅高达40%，居海南省。而2011年四季度三亚在售的56家楼盘有49家价格保持未变，1个楼盘上涨，6个楼盘价格下降。在海南目前的在售楼盘中，有88%的楼盘价格在四季度保持不变，4%价格上涨，而有8%价格下降。从以上的数据可看出，尽管三亚楼市成交的“忽冷忽热”让人提心吊胆，但其房价一直是平稳的，虽有部分项目根据自身需求不同进行适当的促销行为，但并不能改变整体的市场走势，真正的“寒冬”尚未到来。
11月三亚房价环比首降 房地产投资暗地给力
国家统计局发布的数据显示，11月三亚新建商品住宅价格环比首次出现下跌，跌幅为0.2%，同比上涨1.1%，涨幅较10月的1.4%有所缩小。而海口新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下跌0.2%，而10月则是同比上涨0.5%。经历了一年的调控，三亚的房价终于开始松动了。环比首降的信号，是否预示着三亚楼市拐点的脚步又近了呢？不管拐点是否即将来临，随着三亚限购令的持续，三亚房地产市场的观望情绪愈发浓厚了，市场僵局进一步的持续。
然而另外一组数据的出现，却给三亚房地产市场即将出现拐点打了个大大的“？”号。据三亚市统计局公布的数据显示，11月份，在海棠湾片区开发、南山滚装码头等基础建设项目和中铁子悦薹、半岛蓝湾等房地产项目的带动下，三亚市固定资产投资继续保持较快增长。固定资产投资总额达（不含农村私人，下同）39.63亿元，增长33.6%，其中，城镇基建投资21.30亿元，增长10.1%；房地产开发投资18.20亿元，增长83.0%。2011年1-11月，三亚市固定资产投资总额达324.56亿元，增长30.0%，增幅高于全年预期目标10.0个百分点，其中，城镇基建投资158.73亿元，增长21.9%；房地产开发投资163.80亿元，增长38.5%。商品房销售面积为155.37万平方米，同比增长31.9%。
尽管三亚限购令明年是否持续尚未有正式的官方答案，尽管成交量的高低起伏让三亚楼市上演着“过山车”的惊险，尽管部分开发商的大力促销让人似乎感觉到了三亚楼市的“寒意”，但对于三亚、海南房地产市场前景的看好，对于三亚稀缺房地产资源的信心，让众多的开发商仍然没有停止在三亚房地产市场扩张的步伐。而这一切，或多或少能从海南近期土地供应中找到影子，开发商拿地依然踊跃。据统计，12月第二周海南土地供应5幅，供应面积为42.45万平方米，其中住宅用地供应29 .1万平方米。成交方面，共有10幅土地出现成交，成交面积为47 .6万平方米，其中住宅用地成交40万平方米，占本周成交面积的84%。房地产开发投资的增长，拿地的踊跃，表明了有实力的房企正在趁低入市，储存实力，待到来年找准时机，蓄势待发。
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海南楼市需要找到平衡点
2012即将到来，新的一年总是可以期许新的希望。虽然海南楼市尚未进入真正的“寒冬”，但成交的持续低迷仍然让开发商非常的头痛，同时也在考验着开发商适应市场、调整自身以及产品品质的时候。让房地产发展逐渐回归平稳，让房价的走势有合理的回归，这是众多人的希望，也是海南楼市正在经历的过程。无论明年海南楼市将面对怎样的情景，开发商们经历了2011年的调控，或许在心里已是胸有成竹，该如何理性的面对市场，面对房地产的发展，大家都给出了各自的答案。
上海传世投资有限公司总经理汪志军表示，如果从购房者的角度来说，目前房价没有达到购房者想要的心理价位，调控效果尚未达到。在2009年之前，无论是三亚还是整个海南的楼市发展情况都是比较健康的，而2010年初国际旅游岛政策发布，却打破了海南市场原有健康行走的价格平衡点，价格大幅度上涨，从而导致了2009年到2011年海南市场出现的一个跳空高开的局面，需要未来二三年甚至更长的时间来修补这样一个跳空。因而汪志军认为调控不是造成海南楼市目前状况的主因，而是市场修复、自我反映的一种结果。
汪志军表示，在未来的时间里，如果国际旅游岛建设一步一步脚踏实地落地，基础配套设施逐步完善，市场慢慢达到了一个平衡点，届时不管建房子、买房子、卖房子都会比较满意。而针对处于观望中的购房者，汪总给出了自己的建议，选择保障性价比较高的，能够眼见为实的现房或者准现房，这些项目是目前特定的市场环境下可以出手，更让人放心购买的项目。
大华西海岸温泉丽舍总经理严运洲认为，今后中国的商品房市场还是会回归以市场为主导，毕竟中国不能再走回计划经济的老路。但是这会有一个转变的过程，这个过程需要时间。而在这个过渡阶段里，限购令就是不得不用不得已而为之的措施。未来法律手段替代行政手段的限购令是大势所趋，同时价格也将回到合理价位。
而海南房地产市场的外向型特征使之区别于其他的地区，未来横亘在海南房地产业最重要的问题应该是空置房问题。这将是未来政府、开发商、社会力量共同关注的问题。海口目前在产权酒店方面做了很多的调研工作，也许很快会出台一些规定，市场虽然会变化，但是总体而言，海南楼市的未来还是非常美好的。
旅游地产或助三亚楼市“突围”
在国际旅游岛建设背景下，三亚旅游房地产开发已经形成了相当规模，但与此同时也出现一系列问题，如季节性居住带来物业闲置和设施配套、物业管理的难题，地方财政税收和经济增长对房地产过于依赖等。房地产业结构瓶颈将大大阻碍当地发展，如何跳出怪圈，实现三亚房地产的“突围”，成为摆在当地政府面前的一道难题。业内人士表示，在限购令下，加强房地产产业结构升级，实现从单一产业向产业集聚转变尤为重要，旅游地产之于三亚，或成楼市“突围”动力。
三亚房地产经过多年发展，结构性风险正在日益加剧。过度依赖岛外市场，季节性明显、房屋空置率高等特点首当其冲。三亚房地产业与旅游业关联度极高，房屋销售、入住与旅游季节一样，呈现年头年尾旺、年中淡的杠铃型状态，而且淡季相对较长(3月份至11月份)。三亚市住建局局长苏金明认为，这种情况不利于房地产业和当地经济平稳发展，同时对现有城市基础设施造成季节性压力。而岛外人士出于度假、养老、过冬和投资目的购买的第二居所，非常住型特点决定了第二居所大量闲置的问题出现。
房地产产品结构单一，特色不明显，难以满足未来发展要求。三亚商品房开发投资约占房地产投资总额的90%，比重偏大，特别是岛外型候鸟型的第二居所特征过度明显。相对之下，为解决本地居民住房问题的经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房的建设偏少，不利于刺激城市消费需求及改善本地居民住房条件，同时商业地产投资比重较小，不利于促进现代服务业的发展。
另外，房地产企业开发多以出售为主，持有经营较少。在三亚，即使是酒店式公寓、产权式酒店等也多急于出售，回笼资金，持有经营的很少，不利于房产资源的重复利用。而房地产产业链单薄，与其他产业结合程度低也是一大弊端。
目前，三亚楼市仍在有价无市的局面中迷茫、徘徊。面对传统市场的不景气，多方建议应从旅游地产寻找突破口。三亚市市长王勇此前表示，三亚市房地产目前正处于受困状态，需大力发展双限房解决当地人口住问题。由于三亚缺乏工业支撑，所以三亚亟须通过产业升级实现“突围”，重视旅游地产发展。
多位业内人士认为，旅游地产是海南房地产发展的突破口。三亚地产的发展有三个方向：普通住宅、高端住宅和旅游地产。普通住宅特别是刚需购房的发展空间非常有限；在房地产新政不断趋严的背景下，岛外人士投资别墅等豪华住房的高端住房市场已经难以为继，发展重点只剩下旅游地产。
山西开发商海南“跑马圈地”三亚大盘显实力
12月15日10点，三亚市市中心大东海旅游度假景区，面朝大海、背靠原生态山顶的半山一号项目二期开盘，来自山西、黑龙江、吉林、北京等地的数百位购房者对这个融合了山、海、河、城市公园等景观的项目赞不绝口。常年居住在内陆的山西人可能想像不到，这个占据了三亚地段、投资达数亿元的项目，其主要投资股东、中高层管理人士却来自山西。就在这座三亚市著名原生态山顶公园上，另一个闻名、占地达5000亩的项目——半山半岛，竟也是由山西籍开发商投资开发的。
在国内一线房企一掷千金，纷纷登陆抢滩海南楼市的当下，晋商进驻海南攻城掠地和山西煤老板一掷千金豪爽买房的故事一样充满传奇。晋商在海南打造的半山半岛、半山一号、波波利海岸、华宇·三亚湾等项目不仅是海南当地业界的标杆项目，更在房地产业界声名远播。
伟业顾问事业集团郑州公司总经理李鹏飞表示，山西人在海南投资开发项目的方式多种多样，既有独立竞地、投资开发的项目，又有以合作形式入股投资参与开发的。按照业界惯例，异地开发商在海南拿地之前，会在当地注册一家开发公司，从开发公司名称上看不出老板的原籍。有业界推断，山西籍开发商在海南地产商的比例至少有5%，而晋商开发的部分项目规模、体量远超部分一线房企的单体项目。
12月15日，半岛一号开盘，当日不仅吸引了各地的业主，也有部分当地业界的山西籍人士到场。一位忻州籍的地产法律顾问王海瑞证实了李鹏飞的说法，半山一号所处三亚城市中心鹿回头半山顶上，与这个项目相隔不远还有一个知名、叫做半山半岛的项目，这个项目的投资开发人就是省城已售项目凯旋大地的开发商。
2007年陆续进入山西市场的国内一线房企，其今年开发的项目已占去省城楼市全年成交量的半壁江山，本土企业开发的部分项目因规模小、品质低广受业界批判。但在温暖如春的三亚楼市，晋商却打造出半山半岛、华宇·三亚湾等多个大体量标杆项目，确实让人很意外。
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