海南楼市旺季寒冷 学界称仍在正常轨道上运行
深圳报业集团2011/11/28 09:23
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如何看待海南楼市？如何看待宏观调控？
业界直言“严峻”学界认为“正常”
海南省社科联副主席、海南省委决策咨询小组成员曹锡仁教授认为，海南房地产市场目前在正常轨道上运行。 深圳商报记者 陈美寿 摄
房地产业界和学界的专家们是如何看待当前的海南房地产市场？就在前两天，有北京的房地产商直言，海南的房地产商需要备好“过冬棉衣”。但记者采访发现，业界和学界的看法不尽相同。房地产业界的研究人士认为，当前海南的楼市形势已是“相当严峻”，而学界专家则表示，目前仍在“正常的轨道上运行”。
“目前市场比较严峻”
“目前海南的房地产市场，我们非常清楚，是比较严峻的。”天利（海南）旅游开发集团的销售总监纪诚２２日下午接受深圳商报记者采访时如此表示。此前一天，海南万科营销部负责人石凯成也表示，现在虽然是传统上的海南楼市旺季，但目前从市场表现来看，市场相对惨淡。
石凯成分析海南各地房价走势时称，三亚的房价比较坚挺，主要是三亚作为纯旅游度假型城市，消费更多是一种纯投资，受调控的影响较小。海口是省政府所在地，更多的是满足刚需、改善居住的客户需求，面对的客户更多是当地的居民，受调控的影响较大。
纪诚认为，海南的房地产市场和其他城市不太一样，海南的房地产市场大多数是投资加自住型的，还有一种是养老地产。在目前房地产市场形势不是特别明朗的情况下，这部分投资房地产的客户观望情绪严重。“像我们的天利龙腾湾，投资度假的客户比较多，但在国家调控的大背景下，也受到了一定的影响。对于今年的销售，我们也只是完成了一部分。”具体到海南房价的走势，纪诚认为还是要看市场的最终表现。“我们预计，海南的房价经过这一轮调控，会有一定的调整。至于最终下调１０％还是１５％得由市场来决定。目前我们还在看市场的情况，暂时没有确定是否要采取了一些调整策略。”
纪诚认为，“现在不能说是寒冬，而应该是一个调整期。相信经过这个调整期之后，会是一个理性发展的市场，而不是泡沫丛生、投机者充斥的市场。”
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“开发商不要过于乐观”
“很多的开发商，在我看来，已经过于乐观了。从去年国家进行楼市调控以来，房地产业到现在事实上已进入了一个寒冬期。”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任黄宏坦言，“现在很严峻。”
黄宏的判断来自一系列数据。从一级土地市场来看，今年前１０个月海南省的土地供应量，均已超过前两年每年的供应量，达到了２６５宗。但今年的土地成交宗数却大为减少，仅为１９３宗。“２０１１年以来，海南的土地供应没有减少，但土地流拍率急剧增加。今年前１０个月的土地流拍量比前两年的流拍总和还要多１３宗。这表明房地产商拿地更为谨慎了。”在二级市场，楼盘的开盘量从９月起开始上升，９月的实际开盘量为１５个，１０月的实际开盘量达到２２个，而１１月拟开盘的数量也在２７个。“开盘量猛增，除了季节的原因之外，更多的新产品争相入市，也在一定程度上反映了开发商回收资金的要求强烈。”
但在成交量上，今年前１０个月成交６１２万平方米的成绩，与去年全年的８５４．７３万平方米相比，有较大的差距。黄宏认为，前１０个月的实际成交量，要比目前所看到的备案数据低得多。２００９年，海南新开工面积８０７．４８万平方米，成交５６０．３４万平方米；２０１０年，新开工面积１１３６．１２万平方米，成交８５４．７３万平方米；今年前１０个月新开工６１５万平方米，成交６１２万平方米。他由此预计，“短期内海南楼市有可能会出现卖不动房的情况，而随着前两年新开工项目的陆续入市，海南未来的供应量将会持续走高，库存压力加大，海南楼市未来前景堪忧。”黄宏认为，海南目前的房地产市场呈现出高价无市的格局，大多数的交易来自海口等地的中低端楼盘，海口供大于求的情况将在年底达到顶峰。随着“金九银十”的破灭，意味着海口楼市在年内回暖可能性不复存在。
他还表示，海南的中小开发商比较多，他们由于对市场缺乏了解，很多在市场策略制定上，大多以老板的个人意愿为主。他们盲目地认为这一轮的调控持续时间不会太久，所以在价格上采取了坚守的策略。此外，还有一些大开发商认为，海南的房地产即使降价也卖不动，所以还不如守着。“但现在的真实情况是，市场已经惨淡到连客户上门都没有。据我们监测到的信息，现在的客户上门量已经减少９０％以上。”
他直言，开发商乐观的一个前提，是他们在海南开发房地产的资金成本实在太低。“开发商最主要的成本是土地，海南这边很多的土地都是早期拿的，成本很低。由于没有多大的资金压力，他们有的宁愿封盘也不卖。”
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“仍在正常轨道上运行”
海南省社科联副主席、海南省委决策咨询小组成员曹锡仁教授２１日向记者表示，“海南房地产市场目前在正常轨道上运行，长远来看是有利于海南经济的健康持续发展的。”
曹锡仁认为，在国家限购令背景下，房地产市场都出现波动，海南的房地产市场虽然不能说逆市飘红，但总体来看依旧坚挺，“下滑幅度依然不大，在１０％～２０％左右”。他认为，这个格局“与基本一致”。
为什么只是小幅下滑呢？曹锡仁认为，主要是因为海南的房地产市场在上世纪９０年代以来，长期处于消化泡沫之中，在房地产市场高速增长之际，一直处于价格低点。在２００９年底传出国际旅游岛概念，迅速引爆了海南房地产市场的增速引擎。“虽然就它自身的价格增长是超常规的，但这只是初步的启动。现在，海南的房价和深圳、杭州、大连、青岛相比更是属于低价位。所以在整个大盘滑落态势下，随之小幅下滑是很正常的。”
曹锡仁表示，海南的房地产还没有达到它应有的性价比，“这个滑落是有限的，因为海南的房地产严格来说没有大的泡沫。”他表示，海南的房地产虽然也有炒房者，但更大程度上是一种家庭理财方式。海南的房地产分析不能仅仅只看海南本地，因为它的市场７０％以上都是面向岛外销售的。曹锡仁表示，在发展国际旅游岛的过程中，必须警惕海南岛又成为一个单纯的房地产岛。“如果没有其他产业的支撑，没有经济社会的全面互动，海南的经济肯定是不健康的。”
“目前海南房地产市场的房价回调是有利于长远发展的。”海南产业经济研究院院长李仁君教授在接受记者采访时表示，在房地产调控的大背景下，海南不可能独善其身，但海南在做好保障性住房的前提下发展高端旅游地产，目前的调控影响也不会太大。“海南如何来应对这个问题？我觉得也不用过于担心。毕竟海南定位于国际旅游岛，它有着独特的自然资源和发展前景。”李仁君如此说。
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