各银行表态:对涉闲置土地企业放贷将更严格
第一财经日报2010/08/12 09:46
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“黑名单”的出炉，大大压缩了银行具体执行中的操作空间。因为“黑名单”详细列出了土地省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。
《财经日报》昨日披露，国土部已经将涉及1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》（下称《情况表》）交给银监会等进行风险排查，且该名单已由银监会转发给各地银监局及金融机构。
文件下发路线图
记者获得的相关文件显示，国土资源部办公厅5月12日向银监会和证监会发出“关于房地产开发企业土地闲置情况的函”，其中强调，根据我部国有建设用地使用权出让合同专项清理结果，公布了房产开发企业土地闲置情况。而这份名单中的1457宗闲置土地昨日被财经日报公之于众。
直到6月18日，银监会才向各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行和银监会直接监管的信托公司转发了上述函件。银监会上述通知中强调，各机构请根据情况表立即开展一次风险排查，将排查结果于7月15日前报当地银监局或银监会等相关监管部门。
记者看到的某省银监局转发银监会的通知则已是7月5日，该省要求，相关机构应通过尽职调查等方式深入了解房地产企业各类违纪违法行为，对贷款条件和合同执行中的问题提出保全和代偿补救等风险管理措施。
“黑名单”压缩银行操作空间
“黑名单的下发，将把商业银行具体操作中打折扣的空间进一步压缩，更严格地控制开发商囤地、炒地行为。”一股份制银行公司部人士称。
事实上，自本轮房地产市场调控启动以来，监管层对房地产开发商“囤地”、“炒地”行为潜在的信贷风险问题始终是高度关注。
今年2月末，央行和银监会联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，其中要求，对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增的贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。
3月中旬，银监会有关负责人再度通过媒体强调上述信贷政策，即“只要经国土资源部门、建设主管部门查实，存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行应该将其列入警示名单”。同时明确要求银行，对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业，不受理授信申请。
此后，监管部门有关负责人在一会议上将上述信贷政策进一步的细化：对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已有发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行上下在客户名单中做出反映。
但上述银行公司部人士接受记者采访时表示，这一要求或在实际操作中被“打折扣”。其一是房地产企业“囤地”、“炒地”、“捂盘惜售”行为难以界定并准确察觉；其二是即使企业有此行为，在实际融资过程中也会采取各种方式规避监管风险。
而“黑名单”的出炉，大大的压缩了银行具体执行中的操作空间。因为“黑名单”详细列出了土地省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。
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收回闲置土地风险犹存
此外，根据2009年国务院公布的《关于集约用地的通知》，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让款或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费。
而记者在这份长长的名单中发现，绝大多数地块的闲置时间长达5年以上。这意味着很多闲置土地将接受惩罚或被限期收回，银行抵押物将面临较大损失的可能。
实际上，这一问题在去年年末即引发了监管部门重视。监管部门一位人士曾明确指出，一旦国土资源部收回了土地，银行的担保品就没有了着落，银行要对此高度敏感，此外房地产企业还存在与地方政府合谋的危险。
对此，监管部门曾要求商业银行，提高抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押品发放开发贷款。
工行：对开发商实行准入名单制管理
1457宗闲置土地名单曝光之后，商业银行对地产开发商的态度已明朗。
昨日，工商银行相关负责人表示，房地产新政以来，工商银行一直严格执行中央有关政策。目前，工商银行对房地产开发商施行严格的准入名单制管理，不符合条件的房地产企业不能进入到目录名单。
而记者试图联络中国银行、农业银行、建设银行等其他商业银行，均未获得正面回复。
今年4月份，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，业界称其为新“国十条”，其中规定，“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。”
该负责人还表示：“工商银行严格执行了上述的规定，对不符合条件的项目绝不发放贷款。”
工行北京分行知情人士表示，分行严格执行总行的地产信贷政策。今年以来，房地产开发贷款一直在收紧。
今年5月份举行的工商银行2009年股东大会上，工商银行行长杨凯生透露，工商银行的房地产贷款资产质量良好，不良率为0.72%，其中，对公（即房地产开发贷款、土地储备贷款等）不良贷款率为0.82%，对私（即个人按揭贷款等）不良贷款率为0.48%。
事实上，工行曾在今年2月就表示，对于房地产贷款，工商银行将严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件，严禁对项目资本金(专题 论坛)不足、“四证”不齐的房地产企业或项目发放贷款，对存在“囤地”、“捂盘”行为的房地产企业不发放新增贷款并收回已发放贷款。
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银行开发贷发放：从土地抵押到在建工程抵押
银行贷款从头至尾一直用土地做抵押的形式或许即将成为过去。多家银行内部人士对本报表示，今年以来房地产开发贷款呈现出从严的趋势。
一家股份制银行大客户部负责人对记者表示，对房地产企业的开发贷款，从严的要求主要体现在四个方面。“房地产企业35%的资本金一定要到位；‘四证’（即国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）一定要齐全；在销售阶段不能捂盘；不能对房地产开发商发放流动资金贷款，只能做固定资产项目贷款。”
该人士表示，其实以上规定并不是今年才特有，以前就一直这样规定，但今年执行最为严厉。
举例来说，以往银行可以通过巧立名目等方式给房地产开发贷放款，并没有严格的执行规定，或者没有指明查出来怎么办。“前几年检查不严，统计数据交上去也不怎么管，现在则要求逐一核实，今年上半年已经有些银行进入检查阶段，下半年也在查，是分批来查的。”上述人士表示。
此外，广州另有股份制银行支行行长对本报记者表示，今年对房地产开发贷从紧的另一新措施就是要求银行确实执行受托支付，这属于今年的新政策。所谓受托支付，是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手而不是借款人本身，目的是为了减小贷款被挪用的风险。
“开发商需要贷款时，委托银行直接放到相关账户，比如购买材料的款项，直接打到材料销售商账目，不能停留在开发商的账户，也不能在开发商同名账户里转。”上述支行行长解释。
广东某中型股份制银行有关人士对记者表示，该行开发贷基本按照监管的规定，以在建工程做抵押，做封闭式运作。该人士解释说，以在建工程做抵押的话，可确保专款专用在项目上，将对贷款资金使用和流向、资金回笼都进行严格限制。而用土地抵押的话，关键要看贷款是否用于抵押土地的开发，也就是资金用途上没法说清楚。而贷款封闭运作对银行来说，可确保项目能够全部完工，不会产生烂尾。
按照以往通行的房地产开发贷款，“在开发之前用土地来抵押，建设阶段用在建工程做抵押，销售时业主用房产证抵押获得个人按揭贷款。如果一个项目自始至终用土地做抵押的话，除非是烂尾工程。闲置土地如果没有在建的话，很可能一直是用土地做抵押。”这是银行业内人士向记者解释的通常的开发贷方式，也是银行风险所在。
“如果闲置土地被无偿收回并重新进入市场招拍挂，且土地出让金开发商没有交齐，开发商挪用了银行贷款资金，土地拍卖的价值又没有贷款价值那么高，就会演变成银行风险。”一家股份制银行支行行长向记者假设最坏的可能性，此外，如果银行违规贷款，比如开发商“四证”不齐就放贷，那么银行将为此承担责任。
深发展、招行：开发贷占比小影响不大
国土部1457宗闲置土地名单如果部分收回会对银行有怎样的影响呢？深发展、招行昨日对本报表示影响不大。
深圳发展银行（000001.SZ）一位高管向记者表示，由于深发展的房地产开发贷款占据比例比较小，因此即使有部分房地产客户的闲置土地被政府强制收回的话，不会对深发展信贷质量有太大影响。
他也强调，由于房地产行业具有一定的风险，因此深发展对这方面的贷款一直比较谨慎，也会严格遵守国家调控政策按规定发放。
深发展一季报显示，房地产业贷款（不包括住房按揭贷款）余额为254.26亿元，占据深发展总贷款余额的6.84%，不良贷款率为1.2%；深发展称，房地产业的不良贷款主要是2005年前发放房地产开发贷款等历史遗留问题所致。
招商银行（600036.SH，03968.HK）行长马蔚华曾经在该行2009年度的股东大会上透露，招行持续对房地产调控政策对招行造成影响作压力测试，而该行房地产开发贷款占比较低。招行2009年年报显示，房地产业贷款余额为686.15亿元，占贷款总额的6.07%（不包含住房按揭贷款），不良率为1.32%。
深圳一家银行的公司银行部高管向记者表示，该行对房地产开发商的贷款一向比较谨慎，地产调控对该行信贷质量影响很有限，该行也严格执行国家调控政策规定。这位高管也指出，由于开发商在拿地以后，向银行贷款的话，往往会用该地块作抵押；对于政府因为开发商囤地而收回向银行抵押的地块，该行还没有遇到过如此先例。
这位高管认为，如果政府真的收回闲置土地，开发商、政府、银行三方的关系该如何处理，还有待具体政策措施的公布，也应当要有一定的法律依据。
申银万国（香港）联席董事郑家华向记者表示，市场预期内地政府会收回一定的闲置土地，这会对开发商造成直接打击，也会影响到内地银行。
然而郑家华也指出，这对部分在2009年底和今年初高价拿地的开发商来说，未必是坏事。他认为，政府收回土地并作一定的罚款，反而可能会使得部分开发商摆脱资金链困境，而事实上在国家政策调控下，土地市场的冷却也会使得这些地块价格下滑，如果政府收回可能会使得相应开发商规避了这种地价下行的风险。
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