新政背景下“改善学区房”成“香饽饽”

伴随进入旺季，市场出现一种变化，老旧小区的不再是成交主体，房价在快速上涨后也显现调整迹象，反而是一些中高端的次新小区，同时学区都比较成熟的房源愈发受宠。业内认为，新政在给改善市场带来利好的同时也在影响二手，改善类将是需求释放的一大出口。

要求变了

小区要好买家多为改善自住

“主要是为孩子能有个好学区，还为了面积大一点，离工作单位近一点，结果把原来房子卖掉，每月要还上万元的贷款。”程先生原先在城东有一套房，因为工作搬到奥体，小孩又正要上学，为了在奥体找到好的学区，再加上家庭改善的因素，去年他将原先城东一套小户型房子卖掉，又贷款近200万，换入一套万科光明城市的大户型二手房，总价已经接近300万，每月还款也要1万多元。

“新政以后二手房的热点比较分化，但一直是交易主体，成交也很稳定。”南京奥体王祥房产事务所总经理王祥分析说，新政以后奥体区域的二手房交易量小幅走热，价格也有小幅上涨，主要集中在两个热点：“首先是，交易量和价格一直稳定，近期也有一定上升，其次是奥体一些满2年不满5年的中高端改善房源，交易量开始增多，价格走势要看各个小区的水平。”王祥表示，如果一个小区满足学区、改善、品质等越多的综合要素，那么量价也必然会带头升温。

以奥体万科光明城市为例， 2004年开盘时项目一手房价为5000元/㎡，2007年开始一路上涨至7000元/㎡以上，此时也正是南京市新城实验学校正式建校。2008年受市场影响，新房价格曾一度跌回5000元/㎡左右，2009年市场回暖，又迅速攀升至万元以上。2010年开始项目进入二手房交易阶段，此时南京市新城实验学校更名为南师附中新城小学，加上原先的南师附中新城中学，2010年3月小区二手房挂牌价全面突破2万元/㎡大关，2011年下半年接近2.5万元/㎡，2014年项目的挂牌均价首次超过3万元/㎡，今年4月份新挂牌价仍达2.9万元/㎡。“类似万科光明城市，奥体这边很多的业主都是改善带自住的。在市场波动不大的前提下这类小区交易量和价格都十分稳定。”奥体一家中介门店负责人表示。

单价2.5万元/㎡以上走热

二三线房龄较老退烧

网站统计数据显示，3月份开始南京房源量大增，新增房源超过1000套，是2月份的一倍，比1月份也增加了两成多。热点成交小区中，南师附中树人学校共卖出36套，其中清江花苑17套。瑞金北村小学卖出14套，万科光明城市卖出13套。由此不难看出改善居住类的占据交易主体。365二手房网主编文涛介绍，3月份主城热销的前20名小区中单价2.5万元/㎡以上的小区有8个，都是名校或高品质房源，改善需求占了大部分。

记者了解到，目前交易量攀升的二手中，很多是次新房源，比如万科光明城市、中海塞纳丽舍、西堤国际、银城东苑等等，都在2.5万—3万元/平方米区间。与主城老旧相比价格波动不算很大，交易量也稳中趋升。文涛介绍说，后期价的走势可能出现分化，的一线名校还有一些房龄新品质高的价稳定上扬，二三线和房龄较老品质较低的价仍会出现回调。更多业内人士表示，包括营业税“5改2”以及房贷新政落地，放宽了改善市场的需求门槛，对二手房形成了一定的市场利好，其中兼顾改善和学区要素的二手房，后期成交会更加活跃。