"限建令"发布一月有余 三亚楼市步入转型期

经历过国际旅游岛政策出台后的短暂狂热，海南省三亚房地产市场近两年趋于理性和平稳。4月初，三亚出台停建80平方米以下小户型商品住宅的决定，再次掀起不小的波澜。小户型“停建令”是否针对房价调控？将对三亚楼市带来哪些影响？三亚房地产市场未来又将走向何方？

4月初，三亚城乡规划委员会审议通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米（含公摊）以上。

由于三亚楼市外向型特征明显，小户型“停建令”受到岛内外广泛关注。统计数据显示，三亚购房者约85%来自于岛外。

三亚出台小户型“停建令”是否针对房价进行调控？三亚规划局建设规划科科长何大哲表示，目前三亚市房地产业整体保持平稳运行状态，商品住房的价格也基本保持平稳，此次政策出台并非考虑房价因素。

记者采访了解到，三亚此次出台小户型“停建令”主要背景商品住宅户型结构不合理。

“三亚小户型商品房确实非常受欢迎，主要是以岛外人群为主的度假需求。”何大哲说，度假式的小户型销售市场虽较好，但平时淡季空置率高，而在冬季等高峰期，又造成整个城市拥堵不堪。

小户型停建，购房资金门槛将随之提高。但三亚市规划部门认为，停建小户型商品住宅并不会“误伤”本地刚需，因为三亚新建的保障房不受此次出台新规限制。

据业内人士预测，目前三亚已建成、在建和已经审批小户型住宅面积约300万平方米，按照目前的销售速度，大概需要三四年才能消化完毕，因此短期内三亚的小户型住宅并不会出现短缺。

而三亚楼市去库存化速度也在下降。海南省统计局实时发布的数据显示，今年季度，三亚市房屋销售面积为25.85万平方米，同比下降43.4%。三亚市超四成的销售回落，造成销售面积占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

有业内人士认为，小户型“停建令”有可能将加快三亚楼市去库存化速度。

一、三亚房产、城建解析

（一）三亚房产

海南省统计局实时发布的数据显示,一季度,海南省房屋销售面积为243.12万平方米,比去年同期下降6.6%。其中,住宅销售235.26万平方米,下降7.6%;房屋销售额为266.49亿元,同比下降8.9%,住宅销售额为258.26亿元,下降9.8%。

解析：三亚市房屋销售面积为25.85万平方米,同比下降43.4%。特别是三亚市超四成销售回落,造成销售面积占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

据国家统计局三亚调查队统计数据显示：一季度，三亚市居民消费价格总水平（CPI）同比累计上涨3.8%，同比涨幅比全省同期高0.5个百分点，比同期高1.5个百分点。数据显示，受元旦、春节及季节因素影响，一季度三亚市食品类价格上涨5.3%，居住类价格上涨5.7%，这是造成三亚市一季度CPI上涨的主要推手。

解析：居住类价格涨幅明显。全省冬季居住类价格同比上涨5.7%，比去年同期（5.0%）增加0.7个百分点，大约影响居民消费价格总水平同比上涨约1.0个百分点（我国居住权数约为17%），占一季度CPI同比涨幅的26%。

据房天下数据监控中心监控数据显示，4月第4周（21日-27日）三亚商品房签约182套，环比上周（222套）下跌18.02%；签约面积15520.56平方米，环比上周（21980.14平方米）下跌29.39%；签约住宅均价18697.11元/平，环比上周（28554.29元/平）下跌34.52%。

解析：从数据上看，上周三亚楼市出现量价齐跌的情况，进入4月后三亚楼市的成交一直略显“疲态”，在成交套数和成交面积上都有所下跌，但这并非怪象，三亚楼市已经迈入淡季，出现这样的情况实属正常现象。

据房天下数据监控中心监控数据显示，4月第3周（14日-20日）三亚商品房签约222套，环比上周（291套）下跌23.71%；签约面积21980.14平方米，环比上周（28667.43平方米）下跌23.33%；签约住宅均价28554.29元/平，环比上周（24456.49元/平）下跌16.76%。

解析：数据上看，上周三亚楼市签约套数仍然保持在200套，成交套数环比下跌23.71%，成交面也出现积下跌。值得注意的是，上周三亚楼市均价出现上涨，上涨幅度为16.76%，在银四的尾端出现量跌价涨的情况，或许在三月未出现的“小阳春”会在5月出现。

目前，三亚商品住宅户型结构不合理，大量小户型商品房导致人口容量增加，使城市环境和医院、教育、交通、停车场等公共服务设施和市政基础设施超负荷运转，难以提供完善的服务。城市管理也有难度，需要进行调整。

解析；三亚市规划局建设规划科科长何大哲说，限制80平方米以下小户型商品住宅符合三亚的实际情况，也符合三亚国际性旅游城市的功能定位和房地产结构调整的要求。

（二）三亚规划建设

不听执法人员劝告，明知即将被拆除，业主还继续安装电梯。4月16日上午，天涯镇、三亚市综合行政执法局联合行动，依法对天涯镇马岭村一栋9层（配有地下室）违建高楼强制拆除，面积达3390平方米，这是天涯镇拆除违法建筑以来拆除的违建楼房。

解析：这栋违建高楼是马岭村两户居民拆除自家原来两栋平顶房后，以村民出土地、三名外来老板出资金的模式建设的，按楼下层归居民、其余归外来人来进行分成，没有任何报建手续，村委会也确定有外来人员参与投资建房。

近日，省住建厅下发《海南省特色风情小镇建设指导意见》(以下简称《意见》)，要求全省每年选择2-3个示范镇，各市县至少选择1个重点镇，通过省、市县两级投入，建成一批特色风情小城镇。今年将重点抓好万宁市兴隆镇、海口市演丰镇、三亚市育才镇等绿色低碳环保风情小镇的建设。

解析：今年，海南将重点抓好万宁市兴隆镇、海口市演丰镇、三亚市育才镇等绿色低碳环保风情小镇的建设。

4月11日上午，国家卫生和计划生育委员会主任李斌一行到三亚进行调研，并召开卫生计生工作座谈会。李斌充分肯定了海南各市县在深化医改等各方面取得的成绩，她希望海南借助三亚得天独厚的资源，在卫生计生改革中谋求新发展新突破，全面提升海南的医改服务质量和形象。

解析：在谈到三亚医改时，李斌指出，三亚作为国际旅游滨海城市，要不断强化疾病预防控制，加强卫生应急工作，促进公共卫生服务均等化，并结合旅游业大力促进健康服务业发展，拟把三亚建成我国“中医疗养国际旅游示范区”。

三亚凤凰岛二期工程基本建设投资将超30亿元，配套项目总投资将超过180亿元。工程竣工后,凤凰岛国际邮轮港将成为亚洲的国际邮轮母港之一，其港口能够停靠包括当今世界的22.5万吨邮轮“海洋魅力号”在内的全世界所有大型国际邮轮。届时，三亚凤凰岛整体项目将成为三亚、海南、中国乃至全世界标志性项目之一。

解析：二期工程计划再建1座47.4万平方米人工岛，可停靠10万吨泊位1个、15万吨泊位2个和22.5万吨泊位1个，共4个邮轮码头。将10万吨、15万吨和22.5万吨泊位规划为国际航线停泊区，按照国际标准建设新的出入境联检厅，提高邮轮港的接待能力和服务标准。

二、海南房产、城建解析

（一）海南房产

海南省将于今年秋季分别赴北京、成都、哈尔滨三地举办房地产专场推介会，各市县将组织当地优质房地产项目参展。同时，各市县要总结历次房地产推介经验，积极研究国内外新的住房需求群体，引导企业加大岛外宣传促销力度，特别是对我国“三北”（东北、西北、华北）、“三高”（高原、高寒、高污染）地区进行重点宣传推介，开辟海南省房地产销售新局面。

解析：海南省统计局实时发布的数据显示，一季度海口市房屋销售面积为49.76万平方米，同比下降10.1%。三亚市房屋销售面积为25.85万平方米，同比下降43.4%。特别是三亚市超4成的销售回落，引起业界广泛关注。但全省房地产开发投资继续保持高位增长，位居前列。

“海南有信心、有能力、有条件保持房地产市场平稳健康发展。”在召开的一季度全省经济形势分析会上，省长蒋定之专门就一季度全省房地产形势作了深入分析，他强调指出，要主动研究对策措施，用心呵护和保护好海南房地产发展的良好局面。

解析：海南是的热带岛屿，具有不可比拟环境生态优势。要坚持生态立省战略不动摇，严格按照规划划定房地产开发的限建区和禁建区。

近日，国家统计局发布今年一季度国内生产总值(GDP)数据，数据显示今年一季度GDP同比增长7.4%，增速同比回落0.3个百分点。记者从海南省统计局获悉，一季度海南GDP同比增长7.3%，同期回落3.2个百分点。据此经济形势，海南省统计局局长符国瑄分析了增速回落原因。

解析：除受整体经济下行压力影响外，海南自身多种因素叠加也对一季度海南GDP增速回落造成重要影响。其中，电力供应紧张、固定资产投资回落、农业生产减产、房地产销售下降等是主因。

博鳌亚洲论坛2014年年会刚结束，作为海南房展品牌的第20届海南春季房交会即将登上舞台。此时恰逢“五一”，如何在这充满劳动纪念意义的日子冲量回惠广大购房观众？对于这个问题，房交会组委会早已谋篇布局：坚持大企业进入、大楼盘带动、大优惠支持，继续做大、做强、做优海南房地产展示交易会。

解析：“金三银四”购房热潮还未消退，“五一”小长假势必会引发新的一轮置业小高潮。聚焦此次春季房地产展示交易会，众开发商们纷纷摩拳擦掌、蓄势待发，限时特别推出的优惠折扣更是直击楼市最底价。

记者23日从海南省住房和城乡建设厅了解到，今年一季度海南省房地产开发投资继续保持高位增长，增速高于同期水平，商品房销售面积和均价基本平稳，全省房地产市场运行总体健康，房地产业结构调整初显成效。

解析：据了解，今年1-3月，全省房地产开发投资完成259.08亿元，同比增长30.4%，增速比上年同期提升0.8个百分点，比1-2月提升2.9个百分点，高于同期平均水平13.6个百分点。

（二）海南规划建设

中国国旅集团党委书记、中国国旅股份公司总裁李刚在接受记者专访时表示，国旅集团长期以来坚持深耕海南旅游市场，助推海南国际旅游岛建设，海棠湾免税购物中心就是国旅集团对海南的实时奉献。

解析：海棠湾免税购物中心项目自2012年6月9日开工以来，2014年1月工程建设基本完工，仅耗时18个月，创下三亚市重大项目建设速度之最。

据记者了解，海南农村危房改造补助对象是：居住在D级或C级危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困农户。今年海南农村危改省级财政补助户均为7500元;中央财政补助资金将根据中央下达我省的实际资金数额按改造户数比例分配给各市县;市县补助不设高限，但户均补助不少于6000元。

解析：各市县要在4月底前完成今年农村危房改造实施方案制定，并落实到具体农户，5月底前上报方案;7月底前要全部开工建设;11月底前全部竣工入住。12月省住建、发改、财政等部门将对此进行检查和绩效考评。

包括喜达屋、希尔顿、万豪、雅高、洲际、温德姆、美高梅、凯宾斯基等21家国际知名酒店管理集团、38个饭店品牌进入海南，海南也成为中国高端度假酒店最集中的区域。尤其是海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，一系列加快推动海南国际旅游岛建设的政策、措施的相继落地实施，更让海南旅游迈入快速发展通道。

解析：去年，海南全省旅游接待过夜人数达到3672.5万人次。从建省到2000年，全省旅游接待过夜人数突破1000万人次，用了12年；到2008年突破2000万人次，用了8年，再到2011年突破3000万人次，仅用了3年，海南旅游呈现出跨越式发展态势。

海南省住房城乡建设厅在近日下发通知，要求海南各市县按照国家住建部的统一部署，组织开展全省老楼危楼安全排查工作。老楼危楼安全检查工作涉及人民生命和财产安全，关乎群众切身利益，海南省住建厅要求各市县严格按照《通知》要求，开展本市县老楼危楼、所有保障性住房和棚户区改造安置住房的安全排查工作。

解析：排查工作于今年5月底前完成，6月中上旬开展问题集中整改，并建立老楼危楼安全管理档案，强化后期管理制度建设。

在温州、长沙、杭州等地相继传出酝酿限购松绑的消息后，南宁市于4月28日晚间正式下文松绑限购，打响地方政府房地产救市“枪”。

解析：业内普遍预计，在目前地方经济依然深度依赖土地财政的情况下，地方政府陆续救市是大概率事件，将会有更多二、三线城市的救市政策相继出台。

大量新盘集中入市,刚需盘扎堆的房山、亦庄等区域出现了较明显的“低价开盘”。《每日经济新闻》记者在走访中发现,上周入市的项目中绝大多数为老项目后期,相比前期价格来说,部分项目均价小幅下调。

解析：刚刚过去的一周,北京迎来了住宅市场近两年来单周推盘的峰。亚豪机构调查数据显示,4月21日至27日,北京共有14个项目取得预售许可证,合计推盘2478套,供应面积为34.7万平方米,为近83周新高。

无论是各地频频传出的楼盘打折促销的新闻，还是最近发布的一季度房地产销售数据和房价数据，全都传递出这样一种信号：高烧不退的中国楼市终于开始出现明显的降温迹象。面对房地产增长失速，地方政府楼市政策松绑的“小道消息”不断，但终究没有城市打响“救市”的枪。

解析：随着4月1季度宏观经济数据的发布，中国经济的季度增速再创新低，在经济承压前行的大背景下，长久以来作为调控宏观经济重要“杠杆”的房地产市场，任何政策面的风吹草动都会引发人们的格外关注。

近日，不少地方爆出住房公积金非法套现案件。记者采访发现，尽管中介费有的高达30%，但非法套现生意依然红火，而且“养肥”了一批辐射的中介“正规军”。

解析：公积金提取条件苛刻却低，房产信息没有联网等是催生这一地下产业链的主要原因。对此，相关部门应该尽快修补漏洞、“亡羊补牢”，同时考虑改革公积金制度。

根据实时消息显示，广东将于6月份启动不动产登记联网措施，其中广州、深圳有望于今年6月份开始试点先行，随后全省铺开。房价会不会受到这项新举措的影响而下降？登记制度是否会因为执行走样而被人钻空子？

解析：不动产统一登记并非针对房产，充其量房产只是其中一项内容。要说影响，房产统一联网登记制度全面实施以后，在房屋交易、个人综合信用查询、房产证明的真伪验证等方面更加便捷，为房产市场的运行起到更加规范的作用。