海南再遭岛外媒体唱衰:旅游地产泡沫或将破裂

“北京的空气太差，周围很多邻居都选择去三亚过年，这已经成为一种潮流。我们一家5口今年就去三亚过的春节。”北京的孙丽女士对记者说。

由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节三亚市都会吸引大批游客。

三亚假日办的数据显示，今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次，同比增长25.47%；旅游总收入54.64亿元，同比增长25.31%。

不少人选择在三亚租房度过假期，这也推高了三亚春节前后的租房价格。房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据就显示，2014年1月，三亚的平均租金为100.42(元/月/㎡)，环比上涨31.78%，同比上涨18.84%，一举超过了北京成为租金的城市。

但三亚租房市场的火热，并没有带来房价的类似比例上涨。记者从三亚房地产信息网获悉，当前三亚的楼市均价在20151元/㎡，同比下降2.15%。

2010年年底，孙丽在三亚买了一套三居室的房子，一方面是为了休闲度假，另一方面是作为投资。但这套房如今却成了她的头疼事：“我每年只有半个月时间待在三亚，其余时间房子都是闲置的。这期间不仅要还银行的贷款，每年还要缴纳高额的物业费，这样算下来买房还没有住在酒店实惠。”

“当初买房更多的是考虑三亚房子的潜力，但这两年三亚的房价基本没涨。”孙丽觉得自己当初的投资预期已经很难实现，“现在三亚的房子有价无市，每年都新增大量的楼盘，二手房就更不好卖了。”

旅游旺季销售不旺

新房二手房销售均遇冷

每年9月开始，三亚进入旅游旺季，春节时到达顶峰。春节前后，各大开发商也蓄势待发打出了各种优惠，希望借着人气卖出更多的房子。记者在咨询部分售楼处时，销售人员直接询问飞机落地时间，表示他们可以直接去机场接机。

但2014年首周，三亚楼市开局遇“冷”，出现量价齐跌，多位房产销售人员均表示，目前三亚的销售情况并不是太好。

据相关数据显示：今年春节长假，三亚楼市的成交量为254套，与去年春节同期相比，同比下跌了28.25%。

自2010年国际旅游岛概念提出后，包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧，加之旅游地产当前发展如火如荼，投资者对三亚市场倍加青睐。

中原地产研究总监刘渊告诉记者：“很多地方都在做旅游地产，由于一线城市限购，大量的资本开始涌向旅游地产，三亚的房价曾经更是一路飙升。”

三亚市统计数据显示，2009全年的房屋销售均价为11154元/平方米，2010年价格暴涨到18319元/平方米。

“以前三亚的房价并不高，2010年申请国际旅游岛后房价翻了几倍。”在海南从事房地产销售的伟志强(化名)介绍说，“但房价的高速增长没能持续，到了2011年房价有所下调，这两年三亚的房价没有多大的涨幅，市区的均价保持在1.8万元/平米左右。”

2010年1月11日，也就是海南国际旅游岛规划出台的第7天，700套房源当日销售一空，凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说，海南楼市最发烫之时，凤凰岛的价格曾经达到过16万元/平方米的天价。

“凤凰岛的房子都是认购的，还没有建好就已经卖完了。现在这里的均价在7万元/平方米，便宜点的在五六万元/平方米。”伟志强表示，即便价格下降，这里的二手房也并不好卖。

伟志强坦言三亚的二手房销售整体都不乐观：“今年以来三亚新开了20多个楼盘，新房尚且卖不完，二手房销售自然会受到影响。海南的二手房交易市场本身就不完善，在‘国五条’的影响下更难出手，这也是目前很多购房者的顾虑。”

房价不涨购房被套

投资者拖欠物业费

“当时觉得购房既可以度假也可以，没想到现在把自己套住了。”2011年，在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平米的商品房，但如今他的投资梦也破灭了。

“这两年房价几乎没涨，有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房，“每年只有3个月的时间租金比较高，剩下的时间并不好租，200多万元的房子，淡季的租金才3000元/月，还不够交物业费。”

张林后来索性不把房子往外租了，成为“候鸟大军”的一员，但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。

2011年起，海南省取消了空置房物业费7折优惠，采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉，三亚的物业费在3.2元/平米至3.8元/平米，200平方米的房子每年物业费近万元。

由于房屋大量闲置，在三亚，拖欠物业费是很普遍的现象。

位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘，早已经售罄，但不少别墅尚未装修，没人入住。该小区物业人员向记者抱怨：“由于空置率比较高，见不到业主，物业费很难收，只能通过其他方式增加收入，比如以前小区里的游泳池是不收费的，现在也开始收费了。”

多位业内人士表示，现阶段投资旅游地产需要谨慎，中原地产的市场调查结果显示，国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。

中原地产研究总监刘渊认为：“这个比例不低，况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资者的角度看，三亚旅游地产的价格虽然前几年涨得很快，但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘，否则日后出售会比较困难。市场必须经历这样一个过程，投资者才能回归理性。”

“过去几年旅游地产发展很快，海南成为旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求，一旦房地产市场发生变化，旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。

购房者多为外地人 入住率不足20%

虽然三亚房价近两年并未大涨，但从价格来看，三亚房价在范围内仍属高位。

然而这种现状背后的另外一个事实却是，诸多投资者购买的房屋，在一年中绝大多数时间里都处于空置状态。

距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海，由香港中信泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发，是海南省重点开发项目。

按照中信泰富的规划，神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩)，总建筑面积406万平方米。

神州半岛项目自2010年开始预售，度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季，但2013年12月，记者在当地采访时，神州半岛却仍是“空城”一座，几乎看不到业主的身影。

神州半岛的工作人员陈月告诉记者：“除了春节期间岛上的人会多一些，平时，岛上的基本都是工作人员，入住率不会超过20%。”

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为严重积压区。

海南省政协委员王毅武认为，房屋空置率太高，不但资源严重浪费，公共设施与服务闲置，还会造成一系列社会问题。例如，过高的空置率挤压本地居民的住房需求，引发新的社会公共服务不公平。

据陈月介绍，神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平米，别墅的均价在2.5万元/平米：“虽说价格不低，但买的人并不少，很多购房者是出于投资考虑，有的一买就是几套，不少房子卖出后到现在也没有装修。”

“买房的几乎都是外地人，海景公寓的物业费4.4元/平方米，别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平，连物业费也交不起。”土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。

这种现象绝非个例，在三亚，中粮亚龙湾、雅居乐清水湾、华润集石梅湾等项目铺天盖地，超大楼盘、五星酒店更是随处可见，旧的楼盘还未售完，新的项目就已经启动。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来：“现阶段，海南旅游地产供过于求，空置率高。以三亚湾区域为例，小区正常入住率在20%以下，海南的旅游地产存在一定泡沫。”

圈地后遗症需破解

旅游地产亟待产品创新

三亚楼市如今存在的房价值高、空置率高、投资性减弱的情况，刘渊认为，这跟开发商在海南大规模圈地进而导致新房供应量过大有关。

“海南热”引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场，好的位置基本被一扫而空。

统计数据显示，截至2010年中期，13家地产公司就在海南圈地约18万亩，合约12600公顷。大规模的圈地过后，海南旅游地产供过于求的现象已初见端倪。

仅在陵水县，由富力开发的富力湾就圈地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地高达1.5万亩。

刘渊坦言：“相对于一二线城市而言，三亚的地价相对便宜，为了抢占资源，开发商动辄上万亩的圈地。开发商一般会分批开发，但最终仍有可能烂尾。”

海南于2013年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》(以下简称《规定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。

对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满两2年未动工开发的；超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，这样一来开发商只能硬着头皮走下去：“各路资本涌入海南后将会出现后遗症，海南旅游地产供过于求，但为了维持经营，开发商需继续投入人力、物力。若放弃经营，之前的投资将面临重大亏损。”

调研发现，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。

如此，即便海南2013年房地产销售量首次突破1000万平方米，目前海南楼市的潜在新房供应量仍需要消化10年。

“如果后续市场支撑乏力，旅游地产泡沫或将破裂，崩盘之后将对海南经济将造成较大冲击。”扈志亮说。

而记者了解到，三亚旅游地产项目多是“三菜一汤”形式，即“五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉”。

扈志亮认为，三亚旅游地产亟需进行产品创新，并推动旅游和地产平衡发展：“三亚旅游地产模式存在的问题主要是同质化严重，难以对消费者形成较大吸引力。同时住宅比例较高，这忽略了旅游地产特性，盈利可持续性较低。”

过去的2013年，海南楼市热闹非凡：持续三个月成交量破八千、婉拒国五条、房企掀收购潮……惊喜频传的2013年，身处其中的我们能够明显感知，在这些动荡的表象之下，海南楼市逐渐回暖的态势；而在2014年伊始，海南房价未来的走势仍然是人们热议的焦点。

2014年1月，海南商品房签约共6563套，虽然同比去年1月份8026套的销量仍有欠缺，但海南楼市的平稳发展态势已展露无疑。2014年，海南房地产市场仍将持续放量。除了本地刚需的支撑，因为内地雾霾天气而选择海南住宅产品的购房者也不在少数。对于冬季南飞的“候鸟”一族而言，如今的海南楼市，不仅有看似难以企及的高端奢华度假产品，也有实实在在、符合老百姓生活所需的住宅产品。

旅行目的更新换代

2014年初，在海南旅游黄金周时期内，全省酒店客房的预订率的当属三亚，然而今年春节不仅进岛的机票一票难求，更有大量自驾游的游客涌入海南、造成港口拥堵。如此大批量的游客集中入岛，不仅考验着海南酒店的接待能力，也刺激着常居型旅游地产市场。随着游客对于精神层面享受的逐步重视，到海南旅游已经从传统的景点观光向“慢活、养心”过渡。更多的游客选择在海南度假，需要的是这里清新的空气、明媚的阳光和慢调的生活氛围。如今许多来琼旅游的游客，他们在省内旅游城市或旅游区并不会选择高档酒店，而是会入住亲友或是自己家。回首2013年，海口楼市成交量遥遥领先于其他市县，省会城市醇熟的居住氛围及人居魅力开始显现。

新海南人支撑海口刚需

来自东北的张小姐，只是普通工薪阶层，因在海南工作，家人都支持她在这里买房。“爸妈帮忙付首付，我月供呗。总是租房也不行，好歹在这座城市里有个属于自己的家，这样爸妈冬天来过年也方便，平时来个亲戚也好招待，节约了不少旅游成本。”像张小姐这样因就业而购房的“新海南人”不在少数。然而随着人们来琼旅行观念的变化，“新海南人”这一族群的定位也在不断变更。来自北京的李女士，因为有朋友常居海南，自己也来过几次，便选择在这里置业。“和北京的房价比，海南的房子算便宜的了。关键是这里空气好，冬天接家里老人过来过冬，平时自己度假也可以过来，来得多总不能每次都住酒店吧？加上有朋友在这儿，平时能帮忙打理，我也放心。”

近年来，在政府提出要发展的几种旅游新业态中，常居型旅游被放在一个很重要的位置。目前，海口相对成熟的生活和商业配套，聚集了很多新海南人，逐步支撑起了海口的刚需市场。此外，一些大型房企纷纷加快在海口布局，不再单纯执迷于“旅游地产”这块蛋糕，而是将注意力转移到“改善型刚需”上。业内人士认为，随着今年海南楼市的持续放量，房价上涨空间有限。目前一些大型房企纷纷加快在海南布局，“大型企业操作效率快，成本较低，可以承担较低的售价，再加上本身的存量空间，海口的房价将趋于平稳。”