核心城市土拍升温，土地市场行情待启？

2021下半年以来，房地产市场出现深度调整，房企拿地意愿和拿地能力明显下降，土地市场陷入低迷。根据中指监测，2022年，全国住宅用地供求规模大幅下降三成以上，央国企、地方国资拿地比例明显提升，地方国资托底现象明显。

早在去年，22城中就有不少城市进行多批次土拍，突破3次公告的限制，12月，自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”持续了两年的“两集中”土拍规则迎来改善。

2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，部分地块竞争激烈，如北京朱辛庄0028地块吸引42家房企报名，企业参拍意愿较强。部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。

春节后重点城市市场情绪好转，土拍市场释放积极信号

1月以来，随着疫情影响逐渐消退，在政策带动下，居民预期好转，住房需求得到释放。新房方面，根据中指数据，春节假期后市场活跃度回升，3月以来重点城市新房成交规模整体较2月底有所回落，但成交规模持续保持在较高水平，上周（3月13日-3月19日），重点50城商品住宅成交面积同比增长47％。二手房方面，春节后重点城市二手房成交量连续增加，并且市场恢复节奏快于新房，连续7周同比增速超60％，上周重点10城二手住宅成交套数小幅回落，但仍为2019年以来周度成交高位，同比增长近100％。

图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交规模及同比走势

图：2022年以来重点10城二手住宅周度成交套数及同比走势

伴随着重点城市交易市场活跃度回升，叠加企业端预期有所好转，2023年以来土地市场呈现以下两个特点：

1.核心城市土拍热度回升，土拍分化延续

表：北京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况（市本级，截至3月23日）

表：北京2022年五批次土拍成交情况（市本级）

3月23日，北京2023年首次拟出让清单中2宗地挂牌出让，其中京土储挂（昌）［2023］003号地块（朱辛庄0028地块）竞争激烈，共吸引42家房企报价参拍，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。在2月7-8日完成的2022年五批次土拍中，3宗触顶（2宗地竞拍至竞“现房销售”环节，昌平朱辛庄信息园地块达到竞现房销售面积上限，最终摇号成交）。

表：杭州2023年以来土拍成交情况（市本级，截至3月23日）

2023年以来，杭州完成两次土拍，推出18宗地块全部成交，无流拍，两次集中土拍均有多宗地块竞拍至最高限价，竞拍至地价上限的占比均在六成以上，仅4宗底价成交。

表：苏州2023年首批次土拍成交情况（市本级，截至3月23日）

2月，苏州进行2023年首批次土地出让，推出的11宗地亦无流拍，房企投资信心逐步修复，地价触顶占比近三成，但土拍热度较高地块更多位于核心板块，非核心板块或非优质项目均底价成交。

表：南京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况（市本级，截至3月23日）

3月，南京开展首批次土拍，此次出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地（均位于溧水区），9宗商住用地。最终，4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交。2022年南京集中土拍底价成交占比整体达79.8％，2022年四批次、五批次全部底价成交，土拍市场情绪偏低，2023年首次土拍表现较去年有一定改善。

表：2023年以来部分三四线城市土拍热度较高地块土拍情况（市本级，截至3月23日）

另外，除了22城之外，长三角、珠三角基本面较好的三四线城市企业拿地信心也有修复迹象，扬州、台州、绍兴、金华、湖州核心区域地块企业竞争相对激烈，溢价率最高达到50％，地块竞拍轮次较高。

市场压力较大的城市和板块土拍热度仍较低。如郑州、昆明、西安、南宁近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳、常德、南充、岳阳、邢台等三四线城市住宅用地成交溢价率持续在低位。

图：2023年以来部分二线、三四线城市住宅用地成交溢价率（市本级）

注：仅统计2023年住宅用地成交宗数在5宗（含）以上的城市；数据截至2023年3月33日。

2.民企拿地金额占比提升

表：22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

杭州2023年两次土拍中，企业参拍意愿均较高，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9％，较2022年提升8.8个百分点，民企参与度提高。究其原因，一方面在城市基本面较强的支撑下，房地产市场好转预期增强，企业拿地情绪较高；另一方面，受亚运会影响，企业拿地时间前置，年初的地块有望在亚运会之前入市。南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9％，较2022年提升17.2个百分点，且由伟星摇号获取的NO.2023G03地块楼面价为南京土拍史上次高水平。另外，三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。

“两集中”政策继续优化，核心片区仍是主要供地方向

2022年12月8日，自然资源部办公厅印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要点包括：

各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划。分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。详细清单应包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。

详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。

2022年，22城中已有多个城市土地出让公告超过3次限制，年末自然资源部因时、因城施策发布《通知》优化土地供给模式，使土地推出更为灵活。截至3月23日，青岛、济南、北京、上海、成都、长沙、长春、深圳、杭州等16城发布2023年首批次土地拟出让清单，给予企业充分时间摸排与市场研判，稳定市场信心。

图：2023年拟公开出让清单模式较以往推地政策变化对比（以北京首次拟出让清单为例）

表：2023年22城住宅用地首次拟出让清单情况（市本级，截至3月23日）

注：土地规划建筑面积合计计算中不含成都、合肥。

1.“集中供地”进一步淡化，“多次少量”或是常态

拟出让清单土地数量及规模与去年首批次基本持平，但各个城市差异较大，且多地普遍采取“多次少量”组织出让。截至3月23日，22城已发布首次住宅用地拟出让清单合计434宗，较去年首批次增加20宗，土地规划建筑面积合计3634万平方米，较去年首批次增长9％。各地较去年首批次土地推出数量变化差异较大。南京、济南、杭州、长沙、合肥增幅均在10宗以上，广州、青岛、深圳、苏州与去年基本持平，而上海较去年首批次降幅达20宗。从已挂牌数量来看，2023年以来，杭州、南京、合肥、广州等地组织土地出让活动中，已挂牌数量均明显低于去年首批次，多数城市已挂地块数量不及拟出让地块的三分之一。地方政府推地信心仍有赖于销售端市场恢复程度，在销售端市场情绪未明显修复前，政府推地力度仍趋谨慎。

另外，城市依据自身市场特点调整供地计划。如厦门、广州、北京、长春近期发布2023年商品住宅供地计划，厦门、广州2022年住宅用地供地计划完成率较高，2023年供地计划量较2022年均上调，同比分别增长28.4％、25.8％；北京2022年商品住宅供地计划完成率49％，达到住宅用地供应规模下限，2023年住宅用地供地计划量与2022年持平；而长春市场持续低迷，市场需求相对不足，2022年住宅用地供地计划完成率仅16％，2023年供地计划量较2022年下降45.2％。

表：2023年22城商品住宅用地供地计划情况（市本级）

注：北京不含租赁、定向安置房、中央军队等用地；厦门不含租赁用地。

2.核心区推地力度不减，优质地块继续放量

图：2023年部分已发布拟出让清单城市核心区地块占比情况

注：长沙核心区包括芙蓉、开福、天心、雨花、岳麓；杭州核心区包括上城、拱墅、西湖、滨江、钱塘；北京核心区包括朝阳、海淀、西城、东城、丰台、石景山；青岛核心区包括市南、市北、崂山、李沧、城阳；济南核心区包括市中、历下、历城；成都核心区包括天府新区、高新、锦江、青羊、金牛、武侯、成华。

2022年以来，在全国土拍市场整体表现低迷下，为提高房企参拍积极性，政府推地倾向以主城区优质地块为主。2023年，多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍较2022年提高。如北京、成都核心区占比分别提升6.9、15.7个百分点至五成以上，青岛此次拟公告以核心区为主，核心区占比提升35.6个百分点达83.4％，长沙核心区提升24.7个百分点达96.2％。在新房销售市场分化加剧的情况下，推出核心区优质地块仍是地方政府稳定土拍市场情绪的重要举措之一。

3.供给端精准施策，核心区降容、郊区降价

为更大力度精准支持改善性住房需求，提升市场信心，部分城市核心区地块降容提质。如杭州2023年首批次出让中杭政储出［2023］10号地块，容积率上限由此前周边地块的3.0、2.5降至2.35；南京南站G07地块由2016年商住调整为2023年的纯住宅用地，容积率由3.2调整为2.1，进一步瞄准改善需求；北京首次拟出让清单住宅用地平均容积率较2022年首批次亦有所下调。

同时郊区更多采取降价，降低企业拿地成本和刚需置业门槛。如杭州2023年首批次出让中杭政储出［2023］8号地块，此次成交楼面价较周边之前地价下降4％～10％；南京江北新区回炉地块G01地价下调近7000元／㎡。

图：2023年杭州、南京首批次郊区降价地块情况

另外，提利润、降门槛等方面的土拍规则不断优化。如天津城市更新项目地块挂牌起始价、最高限价均不含土地整理成本，由意向购地方洽谈，留下一定的议价空间。南京土地交易市场竞买保证金可使用银行保函，缓解企业资金压力，截至目前，除南京外，武汉、合肥、福州等地均推出“保函代替保证金”等类似政策。

总结

2023年以来，在销售端市场情绪带动、土拍规则持续优化下，近期企业投资信心略有好转，核心城市及部分三四线城市土拍热度回升，民企拿地金额占比亦有提高。短期来看，政府或继续加大核心区优质地块供应力度，但土拍市场能否继续回温或企稳仍有赖于销售端恢复程度，土拍分化仍将延续。