【房产小知识】房产证加名那些事儿！

改动房产证上的名字有几种不同的法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。清楚的了解各类加名流程，更能赢得客户的信赖，赶快掌握起来吧。

1

这些名字要分清

01

购房合同

可写多个人名字，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

02

按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理。为了规避银行的贷款风险，需保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。

03

房产证

上面只能是一个人名字，要求是一人一证，业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

04

房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，需在占有房屋份额那栏填写共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

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房产证改名的几种方式

在房产证上加名字，增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

01

关于析产登记

若一个人所有的房产，平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。

02

关于房产证减名字

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
（1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。
（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
 

3

房产证加名的多种情况

01

夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名：
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。
（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
 

婚后加名：

这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

02

父母子女加名，选择赠与最合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，可以通过二手房买卖或者是赠与方式实现。

赠与流程：
赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。
房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
办理公证。
办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人。
直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

赠予手续：
（一）需赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

03

兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

由于税费比较高，同时限购会影响购房资格，非直系亲属间房产加名买卖方式比赠与过户方式更为合适。
买卖流程：待买卖双方协商清楚后，协助双方签订购房合同，并在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。买卖双方需携带身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

04

按揭中房产加名字

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

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加名时银行审批事项

一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率需重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

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