业内|全球经济二次探底 以敬畏之心看楼市未来
搜房网2011/12/03 10:17
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11月30日，在欧债危机升级并不断蔓延之际，包括美联储、加拿大银行、英格兰银行、日本银行、欧洲中央银行以及瑞士国民银行等在内的全球六大央行同时宣布，采取协调行动，将现有临时美元流动性互换安排的成本下调50个基点，降低欧州银行业的美元融资成本。
同一天，中国央行也宣布从12月5日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构的存款准备金率从之前的21.5%的历史高位下调至21%，中小金融机构的存款准备金率下调至17.5%，这是自2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。中国央行此次下调存款准备金率所释放的流动资金约3960亿元。
以上显示，在欧债危机蔓延，意大利等欧洲国家国债利率攀升，全球经济面临第二次探底之际，包括美国、欧盟以及日本、中国等亚洲国家集体出手，向市场释放流动性，减少欧元融资成本，联手振救全球经济。11月30日当天，美国纳斯达克指数上涨4.17%，道琼斯工业指数上涨4.24%，标准普尔上涨4.33%；英国伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数上涨3.16%，德国法兰克福股市DAX指数上涨4.98%，法国巴黎股市CAC40股指上涨4.22%；12月1日，日经指数上涨1.93%，香港恒生指数上涨1.93%，中国上证指数上涨2.29%，全球股市一路狂飙。
同时，从12月1日中国物流与采购联合会发布的11月中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，环比回落1.4个百分点，11月PMI指数自2009年3月以来首次回落到50.0%以内。从11个分项指数来看，同10月比较，只有产成品库存指数、进口指数上升，分别上升2.8和0.3个百分点；其余各项指数均有所回落，其中新订单指数、新出口订单指数回落幅度较大，超过2个百分点，均回落到50.0%以内。中国受世界经济持续低迷影响，在外贸出口连续回落，上半年控制通胀投资下降，在国内消费没有明显增加的条件下，也面临发展减速和经济滑坡的系统性风险。
欧、美、亚等七国在11月30日集体向市场注入流动性，表明全球经济再次低迷的严重性和紧迫性。在世界经济一体化的今天，城门失火，殃及池鱼！国与国之间的经济共生性与依存度越来越紧密。中国央行与世界六大央行同时采取行动，说明在面临欧债危机蔓延，发达经济体陷入衰退周期，新兴经济体通胀矛盾突出，欧美等国失业率增加，部分国家社会动荡时期，中国不得不与世界经济一体化同步，果断采取行动，适度调整政策发展方向。
之前的11月12日，国家主席胡锦涛出席在美国夏威夷举行的亚太经合组织（APEC）工商领导人峰会时强调：“当前形势下，我们必须坚定不移保增长，促稳定，尤其是要保证强劲增长，为亚太地区和世界经济发展增添动力”。11月21日，国务院副总理王歧山出席在成都召开的中美商贸联委会时指出：“当前全球经济形势依然严峻，确保经济复苏是压倒一切的任务，不平衡的复苏比平衡的衰退要好”。充分表明，中国在面临世界发达经济体持续衰退，新兴市场通胀矛盾突出的两难选择下，必须从大局出发，仍然坚持保增长、保稳定为重要方向。
从国内来说，中国在上半年调结构、控通胀、保增长的政策指引下，通过大力发展新兴产业和保障房建设等投资拉动，前三季度GDP同比增长10.6%，继续领先于世界经济增长，为全球经济的缓慢复苏起到了重要作用。但是，从下半年开始，受楼市限购政策和银行资金关闸的双重影响，一、二线城市的楼市进入量价普跌阶段，由此导致与房地产相关的众多行业继外贸出口等制造企业危机之后，陷入举步维艰的低谷。在出口外贸受阻，重点产业受房地产调控拖累，以及通胀矛盾仍然突出的三面夹击下，中国也正面临方向选择和政策转向的矛盾。
不过，从近期决策层表态和央行昨日下调存款准备金率可以看出，在面临经济减速和通胀矛盾的双重压力下，国家已经偏重于前者，开始局部微调政策转向。对于中国楼市来说，目前正陷入“哀鸿遍野”、量价齐跌、资金枯竭的境地，近三月来，个别一、二线城市房价已经普遍下跌了10%－30%，在未来两年楼市调控预期将持续进行的条件下，个别楼盘即使加大促销力度，市场仍然处于观望徘徊状态，在降价进入“休克”阶段，买卖双方正进行着第二轮心理博弈。同时，从近期决策层对未来楼市调控政策的表态可以看出，众多开发商对未来一年的行情普遍失去了信心。
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但是，在笔者看来，中国政府为了保持国内经济平稳较快增长，在面临全球经济二次探底、世界经济一体化的关键时期，中国经济要在短时间内从房地产抽身比较艰难。房地产对地方财政、税收、就业以及十多个上下游重点产业的拉动作用举足轻重。虽然我们不能过多地期盼楼市政策会全面松手，但至少在目前全球经济再次低迷的局势下，为了保证明年经济不出现大的系统性风险，从资金信贷、财政税收、刚性需求、保障房建设等方面，可以略略捕捉少许政策迹象。
1、从昨天央行快速下调存款准备金率，以及世界六大央行联合救市，可以看出，未来一年全球将进入货币政策量化宽松周期。2012年中国在保增长、促稳定的发展大局下，将进入准备金率与存贷款利率双双下行的通道，由此，将一定程度地缓解目前房地产资金遇紧的矛盾。
2、为了促进内需，保证就业，拉动与房地产上游产业如建筑、钢材、水泥、建材、家居、家电、就业、内需等数十个行业，虽然国家为了防止政策全面放松会导致房价暴复式反弹的风险，不会在短时间内取消限购、限贷、限价等政策，但是针对首次置业者或中小户型项目的信贷或税收，或许会出现一定程度的政策转向。
3、对于部分房价下降明显、成交量持续低迷、土地流拍严重的一、二线城市，可能会出现限购政策局部调整的现象，或者采用限价替代限购的方式，一方面用行政手段硬性控制房价反弹，另方面采用局部松动限购要求，扩大市场销量，一定程度地缓解开发商和地方政府所面临的困境。
4、从12月1日发布的价格指数分析，11月100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%。这是百城住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅扩大，房价得到明显控制。在此背景下，可以预见，未来一年的楼市政策只会放松，不会加强。
5、12月针对明年的中央经济工作会议将召开，从近期国内外经济形势及昨日央行降低存准率可以看出，明年将极有可能选择“稳健的货币政策和积极的财政政策”，货币量化宽松与结构性减税将主导明年的经济发展。对于楼市，国家会继续控制投资、投机性购房，但是对于首次置业和改善性居住或许会从信贷、税收方面给予适当优惠。
6、从楼市现状分析，未来一至两个月内，楼市仍将处于持续动荡阶段，一、二线城市及部分房价过高的三线城市的房价及销量仍将处于下行轨道，但在春节前后一、二线城市在走过量价快速下跌之后，首先会进入相对平稳和市场筑底阶段，在舍价保量的普遍促销政策下，极个别城市的成交量或许会出现局部不规则回升。
7、明年上半年内，国家为了保增长、促稳定，首先会放松货币政策，直接针对楼市的调控政策难以立即转向，但是针对楼市结构性调整和支持自住需求的政策或许会在四、五月两会之后见分晓。鉴于国家对房地产的谨慎态度，即使政策有所微调，但不要对房价暴复性反弹寄予太大厚望，经历数轮调控失败之后，控制房价已经成为国家的长远目标，已是一项政治任务。
8、即使中国楼市在今年冬天触底、明年上半年低位震动、明年下半年回归平稳，在国家政策长远预期下，住宅地产将再也不会像原来一样成为全民投资炒作的工具，除首次置业及改善自住家庭外，普通住宅受国家政策长期控制将在很长时间内淡出投资者的视野，住宅作为投资价值的功能明显减弱，并开始向真正的居住价值回归。
9、在笔者看来，虽然中国走过了十年大城市化突飞猛进的阶段，但46%的城市化率决定了中国还有很长的中小城镇化道路需要去走，未来十年、二十年中国楼市的希望在中小城镇化，重点发展50至100万元人口的中小城镇将是中国社会的必然选择，在这些地方找机会或许是很多想继续在房地产领域求生存、求发展的企业的真实出路。
10、无论是12月的中央经济工作会议，还是明年初的中共十八大，可以预见，城镇化才是决定中国经济继续领跑世界的舵手，加快农业劳动力转移，优先发展中小城镇，加大中小城市基础设施建设，推动沿海劳动密集型产业向内陆中小城镇转移，提高普通百姓和农村人口收入，将成为下一个“中国模式”与“中国速度”的超强载体。
综合复杂多变的世界经济形势和客观存在的中国发展现状，从中国房地产发展趋势角度分析，笔者认为，中国经济在短时间内难以从房地产领域轻易抽身，中国房地产走过十年大城市、大跃进、大发展之后，未来十年、二十年为了保持与下一个“中国模式”同步，“城镇化、农民工”将替代“城市化、丈母娘”，成为中国楼市白银十年的增长原动力。经历曲折的道路选择之后，相信部分敢为天下先的企业或个人能从这一未来趋势中找到发展机会。（文/顺森地产首席策划李果）
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