今日话题：购房谨防大忽悠 房产维权大解析

开发商多次变更交房日期 数月

唐山诚安逸品花园小区是由唐山诚安地产开发商开发的，此楼盘从2010年在没有预售证等相关证件的情况下公然大肆销售，非法集资。从2012年到2013年此期间开发商多次变换交房日期最终定在2013年7月底。但是现在已经数月，还有很多业主的购房合同没有签署。

我们业主多次找到开发商问询开工日期和赔偿问题，但开发商一直拖延业主的态度，开发商居然让先交钱办理入住，先让业主装修，请问不签购房合同让业主先装修，符合法律程序吗？不但不给予明确签订合同和交房日期，而且态度蛮横！业主走投无路，买房子的钱都是血汗钱，我们都是刚需买房着急住房和开发商耗不起。延期交房没有给予业主一定补偿，连个延期交房补偿协议都没有，我们的权益受到了极大的侵犯。

希望省里领导和相关部门能够帮助解决此事，让我们业主早日能住上自己的新房，不用再租房过着着急等房的日子。

据开发商说房子都抵押给银行了，开发商需要从银行赎回一批房子才能与业主签合同，开发商的这种行为严重损害的业主的利益，因为好多业主几年前就交了全款的购房合同，到现在居然还没有签订正式的购房协议！开发商严重违约！

 小区绿地变停车场惹怒业主 花园洋房没绿地率国标维权陷尴尬

业主购房时，楼盘模型显示无地面停车位，然而临近交房时，业主们却发现小区地面上在建很多停车位。近日，在建楼盘无锡东方天郡因将之前承诺业主的公共绿地改建为地面停车场，而引发百名业主向多部门投诉维权，然而因为该楼盘为“花园洋房”，国家有关部门一直没有对其绿地率等出台相关的行业标准，导致业主维权陷入尴尬境地。

据业主祝先生介绍，他当时购买东方天郡商品房的主要目的是改善家庭居住条件，去年看到该售楼处展示的绿树环抱的楼盘模型，并在售楼小姐“人车分流、绿地率35%”的宣传后动心了。虽然该小区的价格要比周边均价高1000多元/平方米，但考虑到居住环境和孩子在小区内玩耍的安全性，祝先生最终还是咬牙贷款数十万，买下了近150平方米的“花园洋房”，憧憬等待着10月交房乔迁新居。而几天前，他被其他业主通知到，原先承诺的绿化已被改成了地面停车场，祝先生赶到施工现场当场惊呆了，工人已在原先展示为绿地的公共区域安装了近百停车位。

感觉受开发商忽悠的祝先生立即加了业主临时组织的“绿地”维权委员会。据悉，目前已加入维权委员会的该小区业主已超百人，统一的维权意见是，开发商必须履行承诺，实现小区“人车分流、绿地率35%”。记者注意到，虽然业主众口一词“受了开发商忽悠”，并出示了购房前开发商提供的宣传册证明“绿地率35%”承诺的存在，但业主们出示的与开发商签订的正式《商品房买卖合同》中，均未有关于配套设施绿地率的书面约定条款。

而东方天郡楼盘相关负责人则解释，开发地面停车位也是为了方便业主结婚和外来人员停车之用。开发商在与业主代表2次召开协调会后，就“绿地纠纷”暂停地面停车场建设。业主也证实，开发商表现了一定诚意，最近数日也加紧了小区绿化的完善，但最终开发商如不能完全兑现承诺，业主将通过诉讼维权到底。

业主张先生认为，即使因为洋房无国家标准，该小区也应达到国家建设部发布的《中华人民共和国国家标准之城市居住区规划设计规范》规定，居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，新小区建设不应低30%，为业主创造安全、安静、方便的居住环境。

在购房合同签订之后，不少小区爆出各种问题，虽然业主们可以通过法律途径维护自己的合法权益，但是面对“牛气十足”的开发商，业主们始终处于弱势的地位。维权，应该在购房之初便存在于业主的脑中，理性对待开发商的忽悠，保持清醒的头脑，谨防日后出现问题，却维权无门。

开发商忽悠大盘点 清醒头脑防忽悠

忽悠一：交通条件

置业顾问一般会谈到楼盘的交通条件，比如轻轨、公交线路等。但是具体轻轨几号线，什么时候通车呢?有可能你买的房子交房后轻轨还没有修好，或者公交线路规划不到位。

揭秘：对此一定要到在建楼盘看一下，了解楼盘的实际地理位置，周围的交通设施。即使当你看到在建的交通设施，但是通车时间也是要调查清楚的。选房前要通过权威渠道了解清楚这些信息。这些是会被置业顾问误导的因素。

忽悠二：周边配套

许多楼盘都会宣传配套幼儿园、学校、医院等设施，但是这些配套谁来负责管理你清楚吗?这些外部因素都可能会被置业顾问隐瞒。

揭秘：在选房时一定要问清楚幼儿园、或者学校是什么机构来办的。房子是开发商修的，但是幼儿园或者学校就不是开发商来管理了。一般来说开发商和学校都签订了协议，选房的时候可以要求置业顾问出示开发商与学校之间的书面协议。看看协议上面签的什么样的学校或者幼儿园，楼盘交房后什么时候开始办学，要升学时缴不缴纳赞助费等细节。对于医院，如果是公立医院，开发商就不会和它签协议。如果是社区医院，有可能就是私人承包的。

忽悠三：样板间

样板间看起来永远都是那么宽敞大气，看上去也十分精致漂亮，一看就有想买的冲动。

揭秘：现在很多样板间都不在实际楼盘中，而是在其他地方。实际上，你的房子在环境、朝向、以及今后装修出来的效果，甚至是空间结构上都会和样板间有很大的差别。因此，看样板间时不要被装修出来的效果迷惑了，问清楚哪些地方能动，哪些地方不能动，以保障自己买房时可以更好地利用每一个空间。

忽悠四：楼间距

置业顾问在介绍时说得比较模糊。一般是以期房在沙盘上的比例来描述的，有的楼间距在沙盘上看很大，但是你去实际工地上看就不一样了。

揭秘：楼间距的大小直接关系到采光和通风的问题，因此非常重要。其实，楼间距是建筑工程中的一项重要指标，盖多高的楼，就该照规矩、按比例，留出相应的楼间距来。一般在1：1.5(楼高：楼间距)左右。地方不同标准也会有细微的差别。

忽悠五：土地使用年限

置业顾问一般不会提土地使用年限的问题。可能你买的房子使用年限比其他人的少上几十年。

揭秘：土地使用年限根据土地的使用性质，自取得该地的土地使用权之时算起。住宅用地是70年，工业用地50年，教育、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地50年。开发商在拿地几年后才开始建房，而购房者要按土地出让金的比例支付费用。因此，开发商捂地的行为让购房者非常吃亏。在买房前也要看清楚所在楼盘的土地使用年限。对于土地使用年限，土地部门有批文，合同上有明确记录

忽悠六：沙盘模型

也许你看到沙盘上有一个漂亮的运动场就冲动买了房子，那就错了。有可能接房的时候，发现只有几个老年人健身用的器材摆放在那里。置业顾问有时候是不会告诉你沙盘上的模型具体位置的。

揭秘：销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。有些设施可能没有出现在合同上，根本就不存在。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划蓝图，那是经过备案后定稿的，开发商在图纸上面修改的机会很小。如果你看不懂设计规划蓝图，找一个工程师或懂图纸的朋友陪你买楼。

忽悠七：户型模型

明明户型模型上每间房子都有窗户，接房后却发现所有窗户都开在狭小的采光井里，采光不好。

揭秘：模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起单元平面图或平面图看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。

忽悠八：广告内容

楼盘广告似乎什么都可以写，“把森林带回家”，“坐在沙发上享受天然氧吧”。这些广告有时害人不浅。

揭秘：拆穿虚假广告的办法就是：购房者可以向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同。以此可见该广告内容虚实。

忽悠九：制造房源紧缺假象

出于“捂销”“惜售”目的，售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售，让你放弃需求

揭秘：用一次性付款的的方式来诱导置业顾问说出真相，之后置业顾问就会以有人退房为由向你提供所需房源。

业主维权五途径

一、发现问题后首先要同开发商协商，成本的就是此条渠道，和经营商直接沟通，达成和解;

二、到消费者协会投诉，协商和解不成，对消费者来说第二条渠道是最优化的;

三、找负责的行政主管机关，房子问题，可直接到住建委的执法局投诉;

四、根据原先的约定仲裁，根据双方合同中仲裁条款的约定，请有关部门帮忙仲裁;

五、到人民法院起诉，请律师起诉开发商，如果问题比较普遍，可以联合其他业主一起请律师起诉。另外，媒体在消费者权益保护法里有规定，作为新闻单位有舆论监督的责任，可以舆论监督，因此当遇到购房维权困惑时，也可以求助媒体的监督。