诺贝尔奖得主预警四年 中国楼价反涨将超三成
中国新闻网2013/10/16 08:31
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前日，耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖，对于中国房地产市场，其2009年开始便警告中国房地泡沫严重。但在其预警至今的四年中，商品住宅平均销售价格至少涨了三成以上。多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，因此难以照搬美国的情况。有分析称中国楼市不存在整体性泡沫，部分城市房价收入比虚高或源于居民收入严重低估。
席勒看空中国楼市的理由
1.房价收入比太高：在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。
2.房产租售比偏低：美国的房地产出租一直保持在5%~6%之间。而中国的平均仅在2%~3%之间。
席勒是行为金融学领域的奠基人之一，也是著名的标准普尔/凯斯-席勒房价指数的创设者之一。凯斯-席勒指数是反映美国房屋价格的多重指数。
作为长期研究房价指数的经济学家，席勒从2009年便对中国的房地产发出了预警。2009年，其曾经在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。
在2009年年底，他坦言，肯定不会在中国购置房产：“在北京除了房地产市场，其他的领域都可以投资。”
为何价格高企，中国的购房者依然疯狂？他分析称，(购房者)“预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”
而在2011年的达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫。其表示：“中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”
而在2009年至今的四年时间里，中国房价继续突飞猛进，数据显示，商品住宅平均销售价格比起2009年至少已经出现了30%以上的涨幅。
而中国的房产租售比偏低也是房地产泡沫出现的“明证”。他在自己的《非理性繁荣》中提到，人们更愿意买房而不是租房的一个重要原因是，租房合约在执行过程中可能遭遇道德风险：没有足够的激励因素促使租房者像房主一样爱护屋内的财物。道德风险问题导致的结果就是更高的房租。
在存款利率长期保持2%的同时，美国的房地产出租一直保持在5%~6%之间。而在中国，出租逐年走低，平均仅在2%~3%之间。
席勒观点PK
房价收入比是否畸形高涨？
中国银行首席经济学家曹远征：应提高居民收入水平追赶房价涨幅
“首先中国的房价不可能无限制地上涨。其次，房价也可以不用跌，而是通过大幅提高居民的收入水平来追赶房价涨幅。这方面要考验我国政府提高居民收入水平的政策力度和决心。”
中国房地产是否存大规模泡沫？
北京大学房地产金融研究中心主任冯科：中国仅存局部房地产泡沫
“我觉得席勒不一定了解中国的情况，因此他对于中国的判断并不准确。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，中国城市的发展情况差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。“中国的一线城市和部分三线城市泡沫比较显著，而二线城市比较健康。”
冯科认为席勒对于中国房地产泡沫的判断并不代表中国房地产就要崩盘。
瑞穗证券公司董事总经理沈建光：房价危险泡沫破灭后果严重
“中国当前的房价状态是十分危险的，它正以平均每年20%的速度上涨。这正对CPI的低位稳定造成很大的压力。但是如果房价受到大幅挫折，这对实体经济、金融体系和整体经济的稳定增长也同样构成了很大的威胁。的办法是，维持现状，通过慢慢提高居民收入水平追赶房价，从而达到社会和经济的平衡。”
诺奖得主预言中国房价下跌或成真 中国证券报
现实经济世界遇到的难题需要在理论界获得突破，以找到可靠的技术手段，近几年诺贝尔经济学奖授予对象充分支持这一点。今年的诺贝尔奖经济学奖授予了奠定资产价格认知理论的三位经济学家，这三位经济学家中，尤金·法玛的理论假说是“有效市场假设”，即资产价格迅速反映一切市场信息；而另一位获奖者罗伯特·希勒则是行为金融学的重要奠基人，他强调心理因素（如动物精神）的作用，认为价格中充满误导性的“噪音”，市场并非是法玛所说的有效市场，但在中长期内是可以预测的；第三位获奖者拉尔斯·彼得·汉森则否定简化的、无摩擦的模型，在发展标准风险模型的方面具有重要贡献。
今年是以雷曼兄弟的破产为标志的全球金融危机爆发五周年，将诺奖颁发给上述三位研究资产价格定制和趋势分析的经济学家，不仅凸显了需要全面反思过去10年全球普遍性的资产价格上涨，以及与本轮危机爆发的关联性，而且凸显了近年来资产价格决定机制、演变趋势异常复杂的现实，需要完善原有资产定价模型的原理和更新影响因子，学术领域的创新亟待突破。
在金融危机爆发5年后，主要发达经济体的复苏前景不明朗，很多国家仍旧在糟糕的经济泥潭中挣扎，而新兴市场国家正在经受增长乏力、结构性问题严重，而主要经济体的资产价格（股价、债券价格和房价等）却完全背离了宏观环境和资产价格模型所能解释的波动区间，而出现了严峻的错误定价趋势。为什么会有这样的走势，原有的资产定价理论无法给出信服的答案。正是基于此，诺奖委员会将奖项授予上述三位经济学家，希望能够融合对市场规律的探寻、资产定价机制的创新等理论和资产价格波动趋势预测的实证方法论，意在再造新的资产定价理论体系，用心可谓良苦。
2008年全球金融危机爆发以来，政府刺激是各国经济政策的主题，可以说，如果没有各国政府的刺激，包括美国和中国在内的主要经济体难以出现象样的复苏迹象，各国的资产价格也不会出现无法预测的、脱离经济环境的反弹，而中国城市的房价更不会出现逆经济周期、逆收入增长、逆体制性和结构性制约下的上涨。可以说，近年来资产价格波动迷思，在很大程度上是在原有的、基于市场规律作用的资产定价机制中，政府的因子作用范围在扩大、作用的原理难以捉摸所致。
政府的经济决策考虑因素很多，包括短期的经济增长、选民的呼声、政客的利益等等，这让资产价格的波动远远不是计量模型所能够预测的。政府的政策是改变经济主体的预期，但是正如罗伯特·希勒所言，公众对经济的基本面会有自己的认识，对政府故意做出的乐观表态会有自己的理性预期，所以政府不太可能“骗出一个好的均衡”。
反而，政府的刺激政策会扭曲经济主体的行为，突出的就是利用政府“担责任”而激发严重的道德风险，而美国的“次贷”危机的爆发、欧洲债务危机的爆发，从源头上来讲，就是政府干预造成的。前者如政府激励银行为本不具有购房能力的人提供贷款，刺激房价及其衍生金融产品的非理性上涨；后者如政府为选民承诺远远脱离财政实力的高福利，造成债券价格的非理性波动等。
中国的房价之所以脱离城市居民收入、城市化和人口红利等因素，一个原因就是政府的干预，这让屡次预测中国房价下跌的经济学家大跌眼镜。因为他们是用城市的居民收入、城市化和人口红利等一般决定因素来构建中国房价分析机制，并得到中国房价上涨不可持续的结论。但是，与其它国家相比，我国政府介入经济（如房地产）的机制更加复杂、更加难以量化，这是国外经典资产价格计量模型所无法预测的根本原因。当然，这也是诺奖表彰拉尔斯·彼得·汉森在否定简化的、无摩擦的模型和发展标准风险模型上所作出的贡献的主要原因。
但是，正如诺奖委员会对于罗伯特·希勒基于行为金融的理论所提出的“资产价格在中长期内是可以预测的”这一观点的认可，罗伯特·希勒认为中国的房价在中长期内必然会下跌，因为人的本性（动物的精神）在全球是相同的。目前，中国各大城市所洋溢的乐观情绪与2005年的美国是一样的。大多数人认为，即便是房价下跌，也是软着陆。但是，美国的房价还是出现了超过30%的下跌，部分区域下跌过半。
近年来，在全球各国政府的刺激下，美国房价从2012年下半年开始反弹，而中国房价更是飞速上涨，这是诺奖经济学家没有预测到的，但正如罗伯特·希勒所证实，从长期来看，政府无效干预的影响必然会体现在房价下跌中。在中国，正如一些地方造城运动引起的房价下跌已经在发生，诺奖获得者关于房价下跌的预言在未来也不得不防。
