买房真能空手套白狼？揭秘“0首付”背后套路
华夏时报2023/04/03 15:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前不久，河南省安阳市“0首付0月供”户外广告被热议，曾被多位律师直指触碰广告法红线，之后该广告被撤、相关部门介入调查。事实上，“0首付”在楼市并不少见。
记者近期获悉，“0首付”的内情是：开发商借钱给购房人或开具首付款的“空头发票”给银行看。“0首付”通常伴随“全额贷款”，全额贷款是以“高评高贷”为主，拉高总房价，使贷款部分的金额直接覆盖总房价。
有销售表示，开发商只能向合作银行申请全额贷款，而“首付款发票”给银行看一眼就行。业内人士认为，不排除个别银行“装糊涂”暗里支持“高评高贷”。也有销售对记者说明，申请“全额贷款”（贷款比例100%），购房人要交几笔小钱，其中就包括大约1500元的“按揭费”，这笔钱交给代办人。
律师提示，“高评高贷”无疑是骗取贷款，另外，购房人筹集买房资金，注意防范陷入融资机构的利滚利陷阱。
“0首付”和“全额贷款”屡见不鲜
今年2月，河南省安阳市“花园里二期”项目“0首付0月供”的户外广告，曾引发广泛关注，多位律师指出这已触碰“广告法”红线。很快，建业集团旗下代建公司中原建业紧急发布声明，与该项目撇清关系。最终，该户外广告被撤，相关部门介入调查。
随着时间的推移，安阳市“0首付”事件逐步淡化。但要说明的是，事实上，目前楼市中仍有“0首付”的营销策略，并且还叠加了“全额贷款”的招数。
从2023年春节开始，连续两个月内，房产中介卢克（化名）持续为记者推销了新房项目。而这些项目有个特点，首付政策极其优惠，有的项目首付为0，有的项目只需要2%。据当地其他销售介绍，类似方式在新郑市南龙湖板块多个项目均可见到。
3月4日，卢克给记者发来信息表示，新郑市美盛中华城（别名“美盛城玉园”）一期在售有88平、107平、116平几种户型，两个月后就交房。该项目不仅可操作“0首付和全额贷款”，而且赠送装修和车位。
公开信息显示，美盛中华城项目的开发商是河南美盛华商汇房地产开发有限公司（下称“河南美盛华商汇”）。关于上述问题，记者曾给该司发送采访提纲，但截至发稿，未有收到回复。
值得一提的是，记者自天眼查获悉，河南美盛华商汇的股东之一是郑州华商汇控股有限公司，但后者曾被法院列为“失信被执行人”，涉案总数9起，全部未履行。涉案时间集中在2021年之2022年期间。
除美盛中华城以外，卢克还为记者介绍了其他多个首付超常优惠、贷款比例超常规的项目。
譬如，新郑市坤达江山筑项目，仅需1万元就能网签，贷款比例90%；新郑市的宜居小乔书院交个维修基金，剩余款项全部贷款网签；荥阳市美的东润智慧城，首付仅需2%（大概1万多元），其余全贷款等。
据了解，维修基金通常来说是按照每平方五六十元收取的，假设100平米的房子，维修基金也就五六千元。交个维修基金，真的能够网签吗？卢克十分肯定，他说，“确定以及肯定。”
近日，记者以购房者身份咨询河南省住建厅，有工作人员对记者表示，这具体涉及到房产交易，建议到郑州市房管局去咨询。同日，记者致电郑州市房管局，对方工作人员表示，“不靠谱，不要这样做。有钱就买，没钱就不要买。”
据《华夏时报》记者调查，除新郑市和荥阳市以外，其他一些地区的楼市也有部分项目操作这种0首付、超低首付、超常规贷款比例的营销方式。
3月19日，周口市某知名品牌的房产中介童雷（化名）对记者表示，周口市的金秋健康城、怡和天玺、芙蓉湖壹号等项目，均可实施0首付，并且可以“全额贷款”买房。不过，要注意的是，购房者实际上并非完全不出钱。
据童雷介绍，“0首付和全额贷款”背后，购房者需要交三笔小钱。首先，购房者要缴纳维修基金，大约几千元；其次，由于银行贷款“贷整不贷零”，所以购房者要把零头交了，譬如总价56.8万元，银行批贷56万，零头8000元购房者要缴纳。
除以上两笔小钱外，童雷介绍，还要缴纳一笔“按揭费”。童雷说，按揭费和“房产中介一毛钱关系没有”，要交给售楼部和银行找的“代办人员”。他表示，“说白了，就是人家给你服务了，你给人家钱。”
许昌市当地销售人士周雨（化名）对记者表示，许昌市首付最低的区域在北海，譬如博群上河境就是0首付，其余款项可以全部办理贷款。此外，该项目还赠送家具和家电。
新乡市的“首付1万元广告”，早在2023年春节时已经张贴在多个小区门口。记者曾实地走访当地多个楼盘，国悦城誉府项目的销售韩越（化名）此前对记者表示，该项目交1万元就能签购房合同。
韩越表示，以100万元的房子为例，按照首付20%，购房者本来应该交20万元首付。但现在只交1万元就行，其余19万元由开发商垫付，购房者打个欠条。据了解，该项目大约2025年交房，购房者借开发商的19万元，两年后交房时再偿还就行。
业内专家对上述营销策略很不认可。3月20日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析，“这是在规避国家差别化住房信贷政策和最低首付要求。这种方式，让一部分不具备购房能力和支付能力的人群进入市场，后续断供风险增加。另外，开发商垫首付，可能会导致后续项目坏账。”
“高评高贷”实现全额贷款
常规而言，首付比例最低20%或者30%，那么，房产销售们提到的90%贷款甚至全额贷款，究竟是怎么实现的？这种方式是否合规？
某销售文字宣传推送房源信息，称可做“高评高贷”。
房产销售周雨做出分析，以许昌市博群上河境项目为例，其“0首付”的内情是，“开发商和银行有合作，合作银行后续可以直接办理全部贷款，但前提需要提供一个首付款发票。开发商打印了首付款发票，让银行看一下就可以。”
但要注意的是，购房者并没有给开发商交首付款，开发商又怎么开出了首付款发票呢？这不是“空头发票”吗？按周雨说的，也可以理解为“开发商垫付了”。在开发商给合作银行出示“首付款发票”后，银行开始批贷款。
3月24日，许昌市某银行的信贷经理对记者表示，银行的确是要看开发商的发票，要求发票必须是真的，但也不排除有的开发商做假，没有收到首付却开发票。另外，该信贷经理也表示，0首付是国家不允许的，所谓0首付其实有的就是开发商垫付的钱，或者让购房者首付分期。
“0首付”过后往往伴随着“高评高贷”。而“高评高贷”是如何实现的？归纳起来，先要“高评”才能实现“高贷”。以总价50万元新房为例，如果将这套房子的总价提高到62.5万元或以上，后续在申请贷款时以62.5万元的80%比例获取贷款，刚好是50万元整，这就实现了“全额贷款”。
3月20日，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对记者分析，“ 0首付意味着购房人根本就不符合银行贷款以及放贷的标准，这可能存在违规骗取银行贷款的行为。‘高评高贷’就是在骗取银行贷款。”
其实，房产销售人士本身也知晓这种方式是违规的。3月19日，提到“0首付”，房产中介人士李理（化名）对《华夏时报》记者分析，“0首付都是违规操作，有资金断裂的风险。”
王玉臣律师表示，“0首付或者首付贷等方式，意味着购房者资金能力有问题，是在透支自己的资金能力。如购房者将来不能及时支付，就会产生商品房纠纷。”
要注意的是，对购房者来说，虽然令人发愁的首付款问题由开发商“解决了”。但显然后续的房贷也会增加。业内人士提醒购房者，目前国家提倡“房住不炒”，购房者要冷静，要衡量好自身的经济实力再买房，如果后续还不起房贷，不仅影响征信，还面临房子被法拍的风险。
王玉臣律师则提醒购房者，“尽量不要通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金。这既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是一些机构提供的融资利滚利，不小心就会诱人掉入金融陷阱。”
2023年春节期间，记者走访新乡国悦城誉府项目发现，该项目实施的“1万元定套房、交房付首付”广告很吸引当地人，当时售楼处的购房者络绎不绝，一位销售同时要为多组顾客讲解项目。显然，低首付能够吸引更多购房人。
但王玉臣律师指出，“这种做法并不能排除烂尾或延期交房的风险。借款人是购房人，相关的法律后果依旧是购房人承担。”