房地产规模“天花板”即将出现

房企业绩200点评

一切仍然非常符合预期地一直往前发展。千亿房企数量在继续增加，现在已达30家；碧桂园年销售额破7千亿了，万亿并非遥不可及？有可能，因为行业集中度过去几年一直在不断提高中，这个趋势并没有改变。今天10门槛已经到2000亿，明年肯定会更高；实现可能也有难度，因为房地产业的增速已经在不断地放缓，离整个行业的“天花板”似乎也越来越接近了。行业规模不增长，单个企业的增速也会受到影响。

图来自易居

房地产业集中度越来越高的这个趋势似乎无法打破。首先是房地产业现在已经发展成为一个类金融行业，这里的玩法就是大吃小，赢家通吃。在这里经营、人才、技术统统没有资本的力量大，在这里有钱几乎可以碾压一切；其次是调控加速淘汰中小企业。调控是房地产业的冬天，但只是小企业的冬天，大企业任何时候都在增长，任何时候都是“春天”。因为小企业在调控周期无论是融资还是拿地都远比大企业困难，每轮调控都干掉一批中小房企，几乎所有房企都在“冬天”加速“吃掉”更多的中小房企。

期待变局。按照这个趋势，未来50的房企总量可能最终占据我国房地产市场60%以上的份额，如果是单纯的资本规模竞赛，对行业的发展，对提升品质，提高技术含量，提升效率等都未必是好事。会不会出现类似互联网、零售、通讯类的革命？哪怕是重大革新？从目前情况看比较难，但我们期待……

 

房地产规模“天花板”两年内出现

我国新建商品房销售额总规模每年都在增长，从商品房市场全面启动之日始，这个趋势至今一直在持续。到底年销售额总量的顶部在何处？一直以来都有许多猜测。根据的统计数据显示，2018年全年，销售100房企拿地总货值虽然超过10万亿元，但较2017年下降了13%，100土地购置金额都出现了明显下滑，100以外的下滑得肯定更厉害。

首先，土地购置量决定了未来两年新建房的供应量，所以未来2年供应供应总量或逐步减少将是趋势。

其次，销售价格上涨的放缓甚至停止。以往年份哪怕是成交总量下滑，但在成交单价上涨的推动下，成交总额仍然是上升的，这也导致新房成交额的不断攀升。但如今一是房价被严控，很难再来暴涨，二是哪怕房价有轻微上涨，恐怕也抵不过土地购置量的较大下滑。

再者，是最近几年房地产总规模的过快上涨，无论量、价都呈现快速增长的势头，这在一定程度上也透支了部分未来的市场。使得销售额再创新高的难度进一步增加。

所以，房地产业的“天花板”可能就在未来两年出现。

当然，见顶后不见得就是开始走下坡路，短期看，今年的580万户棚改任务仍会继续释放需求；中期看，大城市人口流入依旧产生许多“新移民”的刚需；长期看，货币购买力贬值与经济增长带动的资产价格上涨仍是目前人类社会最基本的“法则”。所以中国楼市至少还会维持15年以上的高速发展，而大城市的房价也始终因为房子的资产属性而变得稀缺且具有保值功能。