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房企中西部城市群考量:慎入腹地呈点状落子

2017-05-20 08:07 21世纪经济报道

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

“为什么要进武汉?从经济发展、人口流入、供需关系、房价水平、政策利好这些因素来看,武汉市场没有理由不被看好。”2016年下半年,某大型上市房企正式成立武汉公司,并力图以武汉为基点,拓展中部区域的市场。对于进军武汉的理由,相关负责人向21世纪经济报道如是说。

他所说的“政策利好”,主要是指国务院在2015年3月批复的《长江中游城市群发展规划》。这是国务院批复的第一个国家级城市群规划,武汉恰恰是这个城市群的中心城市。

自此以后,国务院共批复6个国家级城市群规划。其中,长江中游、成渝、中原、北部湾等四个城市群,一度因高库存、低周转而成为房地产开发的“观望地带”。但从2015年末开始,这些地方陆续成为房企关注的重点,如今已成为楼市热点区域。

房地产企业对区域规划政策有着天生的敏感,但这种“回潮”并不仅仅是“蹭热点”的结果。城市化进程、楼市分化、房企开发思路转变等,都在促成这波深入中西部的大潮。

但目前来看,多数企业在中西部的布局仍然呈点状,这也侧面反映出房企的试探性态度。由于经济发展、人口流动等多方面原因,房企未来能否在这些区域实现大规模覆盖,仍需继续观察。

“去库存”政策起效

从2015年3月开始,国务院陆续批复了6个国家级城市群规划,分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群。北部湾城市群于今年1月被批复,是最近的一次。

其中除“长三角”外,其余城市群均不位于东部发达地区。这五个城市群因供应过剩等原因,楼市曾长期处于低迷状态。

相比之下,长江中游城市群中的武汉、长沙、南昌,成渝城市群的成都、重庆,中原城市群的郑州,北部湾城市群的南宁,都已成为楼市的热点区域。

这种局面绝非区域规划政策的利好所致,而是受益于过去几年的“去库存”进程。

根据统计,截至今年3月,长沙的住宅去化周期已从上一轮高点(2012年前后,下同)的超过20个月,下滑到10.2个月;武汉的存销比从超过26个月,下降到9.1个月;重庆从超过18个月下降到7.2个月;成都从接近40个月下降到10.5个月;郑州从超过30个月下降到5.1个月;南宁从30个月下降到6.1个月。

早在2009-2010年,房地产企业曾大规模进军二三线城市,但由于投资过剩、利好透支,一度造成这些城市的库存高企,楼市发展停滞。

如今,部分城市的去化周期大幅缩短,说明这些城市的库存压力已大大减轻。

在此基础上,城市群规划的落地,便提供了叠加利好。加之东部热点城市调控压力较大,房企纷纷向中西部“回潮”。去年以来,成都、重庆、武汉、长沙、郑州、南宁的土地市场逐渐火热,土地成交数量、单价、溢价率等有所攀高。

规模的考量

一些布局重点在中西部的房企,率先做出行动。

早在2014年,总部位于重庆的金科就提出,将把总投入的60%投向以重庆为中心的中西部地区。2016年,金科又提出“三圈一带”构想,其中的成渝经济圈和长江经济带,与成渝城市群和长江中游城市群有着相当多的重合之处。金科在2016年加码重庆和成都,又分别进军郑州和南宁,2017年初首度进军武汉。

大型房企也表现出对中西部区域的兴趣。同样从重庆起家的龙湖,在2016年首度进军武汉。保利则在2016年年报中提出“做大中部经济圈”。碧桂园去年在湖北和湖南分别布局39个和34个项目,数量仅次于广东、江苏和安徽。

近年来扩张步伐较快的融创,在2015年进入成都、武汉,2016年布局郑州、南宁、南昌、长沙,均为中西部城市。福建起家的正荣集团,去年新增土地储备前5的城市均为二线城市,其中便包括武汉、南昌、长沙等中部城市。华夏幸福则在2015年4月和2016年1月,先后在四川眉山布局产业园区,首度布局成渝城市群。

布局中西部的背后,房企对得失有着十分细致的考量。“东部城市保利润,中西部城市冲规模。”前述房企人士向21世纪经济报道记者表示,如今楼市调控政策重压,如果能够提前做好区域布局,将是企业实现弯道超车的好机会。

该人士认为,东部一二线城市房价水平高,可以用来维持利润。中西部地区房价相对不高,很难贡献利润,但可以在规模上有所贡献。

万科的年报显示,在其布局的四大区域中,2016年中西部区域的销售面积占比为24.78%,比前一年增长3.39个百分点;中西部区域销售金额占比16.51%,增长3.16个百分点。相比之下,北京、上海、广深区域的销售金额占比均有下滑。

2017年以来,楼市调控政策进一步加码,尽管中西部楼市也受到调控影响,但相比东部城市的影响较小。中原地产首席分析师认为,今年房企向中西部城市的布局将会加快。

联动效应仍显不足

尽管房企在布局中多提出区域的概念,但在中西部,大多数仍呈点状分布。

即便是蓝光等中西部起家的房地产企业,也把大部分项目布局在一二线城市,而甚少在该区域内的三线城市布局。万科在中西部区域布局的项目中,仅有一个位于南充,其余全部分布在成都、武汉、重庆、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐等省会城市。

大型房企中,恒大对区域的布局较为深入。目前恒大在河南省布局了11个城市,在湖南省布局了8个城市,湖北省4个城市,四川省3个城市,实现了某种意义上的“城市群”布局。

有分析指出,与京津冀、长三角、珠三角相比,中西部地区的经济发展水平略缓,中心城市的辐射力偏弱,现阶段很难实现对周边城市群的带动。

从人口迁徙的角度来看,根据中信建投的报告,“除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区”是近年来人口流出最明显的两个区域之一。这也说明西部地区要想实现城市群的发展尚有难度。

因此,房地产企业在中西部的布局仍然谨慎。“我们选择城市主要看三个指标:经济发展水平、人口净流入、房地产市场供需关系和价格。”前述房企负责人表示,其所在公司一直在观察中西部的三四线市场,但并不会轻易进驻。

据统计,截至今年3月,湖北荆门的住宅去化周期比以往大幅下降,但仍为14.2个月的偏高水平。广西北海的去化周期则为15.5个月。

多数受访者认为,在“一带一路”倡议、长江经济带等区域性利好政策的带动下,中西部区域的发展潜力巨大。但能否发展成为东部三大城市群的规模,并吸引房企深入布局,目前仍需观察。

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