在+问房｜如何躲开“公摊刺客”？专家在线解读

【网友提问】网上看到有人买了110平米的房子，“到手”仅61平方米，购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。买个房子，公摊除去了快一半，公摊面积也太坑了吧，买房时怎么避开“公摊面积”的套路？以及，公摊面积有没可能取消？

【易居研究院智库中心研究总监严跃进】

对于明显超出常规的高公摊现象需进行严管

8月16日，一则“110平方米的房子到手仅61平方米”的新闻颇受大家关注。此次事件再次引起大家对于公摊问题的关注。

此次事件的缘由是2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

此次如此夸张的公摊率现象，有一定的特殊性，和此类楼盘属于超高层、避难层、电梯高度等因素有关。但也需要看到，一般楼盘即便公摊面积再大，最多也就是20%的比例。而此次楼盘公摊面积已经突破了常规思维，是购房者难以接受的。

此次楼盘还有个特点或奇葩的现象，即墙体为1米。这也是购房者难以理解和接受的。类似墙体现象也使得购房者承担的成本比较高。购房者抱怨是既是因为得房率比较低，也是因为此类住房后续涉及的物业费等成本比较高，无形中增大了购房者的负担。

此类事件确实值得关注，对于一些明显超出常规的高公摊现象，需要进行严管。尤其是要防范房企营销人员各类虚假的、误导的、含糊的或有歧义的营销，导致购房者放松警惕和疑问，最终在购房中面临各类问题。同时也要对一些实际得房率明显偏离正常水平的楼盘进行系统梳理，此类楼盘都是属于问题楼盘，都很容易引起购房者维权和社会问题。

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【广东合邦律师事务所律师杨登基】

还应注意以“公摊面积”用于经营性停车场等隐形侵犯业主合法权益问题

房产证所记载的面积为建筑面积，其中包括套内建筑面积和公摊面积。不合理的公摊面积不仅会增加购房者购房成本，还会额外增加购房者使用或持有物业费、供暖费、水电费等成本，日后可能征收的房产税中亦会不合理地增加业主的房产持有成本。因国内法律对于公摊面积暂无强制性统一规定，对于维护购房者合法权益与约束监管开发商存在一定法律真空，这极易引发社会矛盾。

普通购房者在遇到公摊面积不合理问题时，该如何维护合法权益？本律师提出如下四点建议：

一、购房者在购房前期应充分核实清楚房屋面积。购房者在购买商品房时，明确向开发商销售或中介人员核实，购买该商品房的实际套内面积与公摊面积，最终得出“得房率”，并且保留必要聊天记录、短信、文字等证据。一般“得房率”越高，公摊面积越低，购买房屋性价比越高。

二、在签订《认购书》、《商品房买卖合同》或《补充协议》时，购房者应当细致查阅合同中关于“套内面积”与“公摊面积”的约定。如合同中有明确约定，购房者以后难以以开发商存在“公摊面积不合理”或欺诈为由撤销合同退房、赔偿违约金等。有些项目存在公摊面积过大等弊端，开发商可能在合同中并无明确注明“套内面积”与“公摊面积”等，如购房者遇到公摊面积不合理或欺诈等问题，可以请求法院对开发商存在欺诈以撤销合同退房或主张陪违约金等。

三、购房者在收楼时可委托专业验房公司陪同验收与测量面积。如购房者对于开发商提供的《房屋测绘报告》中关于套内面积与公摊面积存疑，建议购房者在收楼时可委托有资质第三方验房公司陪同去验房。但因公摊面积涉及到“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，这些并非验房公司轻易测量出，建议购房者向当地住建局、规划局、档案馆等部门申请信息公开，调取涉案楼盘规划与设计图纸，最终委托专业人士来核算套内面积与公摊面积是否存在误差，进而主张合法权益。

四、业主们应注意开发商以“公摊面积”隐形侵犯业主们合法权益的其它方式。比如开发商与物业公司涉嫌串通，最终将本属于所有业主的公摊（公共）部分面积用于经营性停车场等赚取费用，但该部分公摊（公共）面积收益却既不能为业主们共有，也不能用于公共物业开销。如遇到此类情况，业主们有权向当地住建局、规划局、城管局等部门投诉。如投诉无效，业主们可及时拿起法律武器维权。

【广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉】

46％的公摊面积，是否合理？

就本案例而言，46％的公摊是否合理？近一米的外墙是否过大？是否为业主想要的居住所必须的公摊？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46％有差异，就要走仲裁的解决路径了。

不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

小业主对公摊的质疑，还不止于此。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为已有；比如，游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同；比如，电梯和楼道要精装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些。再比如，低密度住宅（如别墅）的利润高，开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。

作为共有部分的公摊，专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明，而“老生常谈”的监管又太弱，就给侵犯业主权益创造了空间。不仅开发商在这方面套利，物业公司经常利用公共空间盈利（比如电梯广告），保洁保安利用地下储存空间或过道储存废品，小业主私自把公共过道当储物间（比如放鞋架）。本质上，住房套内部分的产权最明晰，谁也侵犯不了，但共有部分的产权共有，权利边界模糊，导致“公共地悲剧”到处上演。

社区生活离不开公摊，言及“取消公摊”乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。

买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70％－80％），但有高速电梯，有物业管理，有会所，采光通风好。公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。当代社会，社区是国家治理能力现代化的最前沿。一边是媒体上、朋友圈大谈“公摊之殇”（公摊高、得房率低），一边是业主普遍挤占过道。是否也要检讨一下，道德制高点能否站得住？

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【本期话题主持人】周中雨

【栏目主理人】柴亚娟

【统筹】冯善书

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端