没有什么“大反攻”，只有“房住不炒”！

近期，深圳楼市多盘新开，在部分楼盘去化缓慢的同时，也有深业中城、深铁懿府这样“日光盘”，为什么会出现这种情况？我们认为，在“房住不炒”大背景下，房地产税即将施行，正常楼市都应该是平稳运行的，那么这些日光盘作何解释呢？我们认为，首先新盘日光比例不高，21个盘仅4个盘日光，其次近期金融有所回暖，房贷利率有所下降；三是银行贷款放款速度加快，四是银行对资金来源审查放松。

但是，这是否会出现很多自媒体躁动的“大反攻”呢？我们预判，深圳楼市依然是“维稳”状态，那种动辄炒作“大反攻”、“买一套赚1000万”可以休矣！

楼市不存在什么“大反攻”！

首先，看看这个“大反攻”源自何处。主要来源于网上一篇《大反攻，开始了……》文章，引发房地产行业业内人士疯狂转发，人民日报平台也随之转发，就被众多自媒体借势宣传了一波，问题是这明显与“房住不炒”背道而驰，后面的结果大家也看到了，人民日报平台转发的文章被删除。

实际上，这篇文章作者主要是从资本市场角度结合11月10、11日两天房地产股票板块在A股里涨幅，作为自媒体当然借势炒作一把也是可以理解。

然而要看到这是房地产股票板块在长期向下盘整之后，一次借势反弹而已，不具备持续性。况且“房住不炒”作为高层决策，没有变化，那么即便是资本市场非理性炒作房地产股票也是不被允许的。

所以我们看到，就在大涨后第二天，央行、银保监会、经济日报先后重磅发声，强调调控政策的延续性。接下来的3个交易日，房地产板块成交量大幅下滑，指数出现三连跌，房地产股票大反攻夭折。本来就是资本市场借助朦胧利好炒作，自然谈不上楼市“大反攻”。

网红盘炒作不可取，自住看个人需求

近日，地处福田交界的网红盘海德园刚刚获批预售，网上就掀起“炒作”风暴，号称“买一套赚1000万”，这种无脑炒作可以休矣！

有自媒体指出按照预售价格，均价达到12.6万元，片区二手房价格为13.1万，上涨空间仅有4%。当然这只是该自媒体解读，如果对照片区市场曾经高峰价格，那大概率有，问题是在政府严控房价大背景下，这种情况很难实现！一则是限售年限摆在那，未来能否持续上涨是个疑问；二是房地产税推进后情况有待观察。至少利空那些手握巨资的炒房客和所谓的投资公司。

况且，该项目项目北侧紧邻北环大道，噪音很明显。未来入住肯定是需要加装三层隔音玻璃外加新风系统，才能稍稍改善；二是海德园户型实用率只有71%，远低于普通高层75%实用率，也低于一些新盘比如深铁瑞城这样超80%的实用率。实用率降低，意味着房价相应上升；三是户型设计很一般，比如196平双拼户型，占用购房者两个名额；四是开发商新润园属于小开发商，豪宅产品一般需要以往打造过好品质的大型开发商才能驾驭；五是项目距离深圳高级中学距离较远，超过1.5公里，项目业主能否上名校存疑。

真正网红盘不需要炒作，比如近期开盘的深铁懿府，基本没有做过推广，当然也没有那种无脑炒作，648套房源，当天全部售罄。

房地产税推行在即，所谓“网红盘”没那么香了！

比如堪称深圳楼市流量收割机的华润城，即将推出的华润城润玺二期，就被老业主吐槽如果限价严格还值得投资下，否则并不适合自住！

首先是相比于润玺一期7.22容积率，润玺二期则达到了8.53，也是华润城各期里密度的！容积率高，意味着小区居住人群更多，况且二期地块比一期更小，居住人数更多，园林等公共设施往往出现不堪重负情形，生活舒服度自然降低。

其次是润玺二期距离地铁更远。1号线高新园站1.1公里，步行需要16，是华润城所有项目里面一个超过1公里的！

第三是润玺二期的房源更多，不利于投资客炒作，相比于一期的1171户，二期高达1374户，多了203户，小区实用率更低，初步测算不超过74%。

第四是噪音大。润玺二期的4栋楼全部沿着沙河西路排布，这里优点是可以看高尔夫球场、大沙河和深圳湾风景，但是同时也面临快速路沙河西路的噪音！

实际上，华润城也传出“华润城润玺一期业主要求退房！”，当然后来证实这是润玺一期业主群聊天的截图，群里有业主在抱怨润玺一期精装修质量不靠谱而已，没有说到退房。

当然这也从侧面证实了网红盘华润城的品质并不是宣传的那样让人放心，更不存在什么高品质。

我们提醒，1000万”之类说法，短期炒作未来或许要陷入大困境！