首轮集中供地渐入尾声，多地开始调整参拍规则！

首轮集中土拍即将将结束，各大城市土拍进入精细化管理和规则调整阶段。

统计数据显示，集中供应土地的措施旨在降低土地拍卖溢价率，但没有取得预期效果。除了郑州、长春等城市，大部分地块都是以底价成交的，如合肥、厦门等城市的热点地块，开拍即达到价，并进入摇号阶段。

由于首轮集中土拍即将落幕，各城市紧急修订调整土地出让规则，东莞、无锡等地纷纷发文限制房企注册马甲公司抢地，杭州更是在竞地价的基础上，将竞质量规则写入政府重点工作任务。

地王出，房价涨的段子一直在楼市流传。

业内分析人士认为，推出两集中政策或与2021年开年后土地拍卖市场火爆有关。

2月初，西安转让了批土地曲江二期，包括中央企业在内的企业超过15家参与拍卖。该地块最终价格为23000元／平方米，溢价率达到141％。开年土地拍卖热在一定程度上迫使调控升级。

随后，北上广深等22个重点城市宣布土地集中转让。但是，随着一线城市和重点省会城市集中供应地的不断推进，目的是降低土地竞争溢价率的集中转让，没有取得预期的效果，5月份土地市场价格上涨，热度持续变暖，地价持续走高。

以合肥为例，从拍卖结果来看，首批集中转让的24块土地中，12块土地中50％的土地溢价率超过29％，8块土地触顶摇号。在苏州首批集中供应土地中，12块土地设置了市场指导价、中止价和一次报价的有效区间，最终以2块土地底价成交，7块土地溢价拍摄，溢价率为10％～15％。

而且重庆今年次集中出让更是刷新了记录，次集中出让46块土地，总成交金额635亿元，成交楼面均价9133元／平方米，平均溢价43％，其中22块土地成交溢价50％以上，溢价130％。

从宏观上看，北京、南京、杭州等城市的土地出让价格也在持续上涨。

据统计，5月份30家典型房地产企业新增土地储备总建筑面积2973万平方米，环比增长23.7％；新土地交易总价3367亿元，环比增长76.9％；平均交易楼板价格7917元／平方米，比上个月增长43％。平均价格上涨主要是由于北京、南京、杭州等十个城市的集中供应，一二线交易比例增加。

具体来说，在微观市场上，在轮集中土地拍卖中，30强房地产企业共赢得了260个住宅地块，约占集中供应土地的40％，核心土地资源继续集中在头部房地产企业。

热点城市土地拍卖限制条件多，规则复杂，土地拍卖门槛高。集中土地拍卖意味着对资金实力、调度能力、土地拍卖策略、综合运营能力和低利润融资成本的全面考验，小型房地产企业的发展空间进一步压缩。

杜绝马甲

集中拍卖政策提高了热点城市的土地门槛，错过了重点城市的土地拍卖和一部分住宅企业面临着没有米锅的状况。为了防止恶性竞争，充分发挥市场作用，东莞、苏州、南昌等城市在首次集中拍卖后开始调整拍卖规则。

近日，东莞自然资源局等7个部门联合发布了《关于规范土地招拍挂竞购资格的通知》（试行），规定东莞土地招拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，纳税总额必须大于0；也就是说，在土地招拍之前，控股子公司的参拍模式不起作用。

以上通知还规定，首次违反规定的，参拍公司一年内禁止参与东莞土地拍卖；再次违反规定的，参拍公司母公司一年内禁止参与东莞土地拍卖。

事实上，在同一房企注册多家马甲公司在土地拍卖市场围猎地块的现象并不少见。根据《每日经济新闻》之前的报道，在苏州首批集中供应地公告后，房地产企业进入了备战状态。根据工商注册资料，此次集中供应政策实施前的一月和二月，苏州新增房地产公司分别为357家和240家；三月份新增加到614家，超过前两个月的总和；四月新增加到675家。

广州作为线城市中个集中出让土地的城市，竞拍过程也引来了众多房企的围猎，据媒体报道，在备受关注的黄埔科学城涉宅区，更是有超百家房企马甲报名。

轮土拍暴露了房地产企业通过马甲公司增加拿地概率的问题。随着各地相继禁止，必然会引起市场联动效应，预计后续会有更多城市跟进严格管理。

事实上，在东莞发布通知之前，苏州市自然资源和规划局也发布了《关于严格执行竞争购买要求的通知》，强调同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商业住宅或住宅区的竞争购买，竞争购买者土地转让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞争对手，被认定为违反竞争对手的，3年内不得参加苏州土地拍卖。

无锡市自然资源和规划局还要求参与土地拍卖的拍卖公司承诺，除主要拍卖公司外，没有母公司和母公司其他下属控股子公司或我公司（该买家）下属控股子公司参与拍卖，违反者将在一年内禁止进入无锡土地市场。

调整土地转让规则后，市场监督的另一个方向可能是住宅企业土地的资金来源，土地拍卖市场稳定，企业土地也更加谨慎。