青岛 11号线沿线新房市场浅析

12月10日 2号线正式开通， 2号线（东段）是我市继 3号线后开通的第二条 线路，实现与 3号线交叉换乘，青岛进入 换乘时代。好消息接二连三，青岛 11号线也开始空载试运行，预计4月份载客试运行。

青岛 11号线走向

线路位于青岛市崂山区和即墨境内，线路南起于苗岭路站，北至即墨市王村新城的盐田东站，线路全长58余公里,在崂山区内约29.6公里。

青岛 11号线沿线站点

青岛 11号线

苗岭路站、会展 站、科大路站、辽阳东路站、枣山东路站、株洲路站、海洋大学站、世园会站、北宅站、北九水站、王哥庄站、土寨河站、蓝色硅谷站、山东大学站、大任河站、摩天三五站、博览 站、皋虞站、大田路站、唐家庄站、盐田西站、王村新城站

M11号线经过的即墨和崂山呈现分化状态，即墨较高约为176.39万㎡。根据近几个月即墨推盘情况来看，主要集中在蓝色硅谷和创智新区，蓝色硅谷以鲁信和璧花园(房价、户型图)、融创青岛湾琴湾(在售房源)、岭海香澜郡瑜院、恒大悦珑台等为主，创智新区则以海信盟旺世家(在售房源)、龙山上郡、万科朗润园(在售房源)等为主，市区相对略少，有绿城岘山花城(房价、户型图)、观澜国际等。

根据 M11号线站点分布来看，目前沿线较热盘新盘以品牌房企新盘或新加推房源为主。根据房天下数据研究 统计，目前 M11号线沿线关注度较高的主要有鲁德海德堡、鲁商蓝岸丽舍、恩马墅院、玫瑰庭园别墅、鲁信和璧花园、海泉湾港中旅公馆、融创青岛湾琴湾、三盛国际海岸三期等。从在售情况来看，以融创青岛湾琴湾、海泉湾港中旅公馆、恩马墅院、鲁德海德堡为主，其它在售房源较少，三盛国际海岸将推三期为蓝色硅谷板块后续房源较为集中项目。

价格方面来看，三盛国际海岸2016年2-10月份在售主要为联排和双拼别墅，均价在9500-10000元/平，项目已于12月20日加推24#，均价为13000元/平左右；岭海香澜郡瑜院去年2-10月同期洋房在售均价6500-7000元/平，对比目前该区域融创青岛湾琴推盘均价在12000元/平左右，剔除3000元/平左右装修标准，毛坯均价约为9000元/平左右。鲁信和璧花园2016年2-10月份在售带装修小高层均价10000-10700元/平，对比鲁信和璧花园目前在售均价18000-19000元/平，波动较为明显。

崂山区鲁德海德堡今年推出二期小高层产品在售均价约40000元/平占据崂山价格高地，较2016年10月同期销售小高层均价26000元/平增幅明显。鲁商蓝岸丽舍今年基本呈无房可售状态，进入四季度推出100-146平小高层均价38000元/平。

蓝色硅谷自建设多年规划的各大产业园、大学城、研究 等逐一落地成型。设计 时速达120公里的 M11号线将蓝色硅谷纳入青岛主城区1生活圈，加强了蓝色硅谷与市区的密切联系，也为不少想在此置业实现居住、生活、工作兼顾的需求提供解决的途经。

动态：鲁德海德堡项目已于12月3日开盘，具体为小高层4#、6#、7#，户型为140㎡以及220㎡，均价4万左右，洋房14#，户型为220㎡，240㎡，均价5万左右，目前均有房源可售。预计2019年年底整体交房。

鲁德海德堡效果图

容积率：1.30

绿化率：39.00

项目简介：鲁德海德堡位于香港东路，背靠午山森林公园，面朝石老人海滩，西邻金家岭国际金融新区，东临石老人观光园及高尔夫园，区位条件良好。项目总占地约14万平方米，地上建筑面积约18万㎡，有类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、洋房、小高层多种建筑形态。容积率约1.3，属于崂山区低密德式住区。

交通状况：项目位于香港东路，周边有海尔路、银川路等快速通道，以及滨海高速与青银高速。也可乘坐104路, 230路, 301路, 304路, 362路, 380路, 612路, 629路公交车在石老人西站下车。

动态：鲁商蓝岸丽舍预计年底推出别墅、洋房及公寓，价格待定。别墅为四联排及六联排，面积约210-350㎡、花园洋房150-180㎡、公寓30-55㎡（含loft及平层）。前期小高层已经售罄。

鲁商蓝岸丽舍效果图

容积率：1.31

绿化率：40.01

项目简介：鲁商蓝岸丽舍项目周边配套有青岛二中、青岛国际 、青岛大学东部校区、青岛科技大学等；青岛国际高尔夫俱乐部、青岛大剧院、高尔夫球场、青岛国际会展 、青岛石老人景区等休闲娱乐配套。鲁商蓝岸丽舍总建筑面积约100万㎡，有小高层、花园洋房、酒店式公寓、商业、会所等，分三期开发，整体绿化率为40%。

交通状况：鲁商蓝岸丽舍可乘坐110路、311路、382路、610路、621路至科技大学东门公交车站下；606路、375路至午山公交车站下；381路、384路（环行）、617路、619路、628路至辽阳东路公交车站下；

动态：静山悦园预计明年春天现房状态开盘，共计300余套房源，涵盖洋房及小高层产品。户型建面为150、170、190、200平套四户型；另有270、290、320平复式户型。价格待定。

静山悦园效果图

容积率：3.00

绿化率：35.00

项目简介：静山悦园位于崂山区辽阳路以北，滨海大道以西，周边景观资源丰富。

交通状况：公交路线：辽阳东路: 617路、619路、381路、621路、384路环线、384路环线、610路、382路、628路、311路； 科技大学东门: 621路、610路、382路、311路；自驾路线：沿劲松五路向北行驶1.1千米向右前方行驶进入右转专用道，沿辽阳东路行驶2.4千米向右前方行驶进入右岔路，向东行驶3.3千米左转调头，沿辽阳东路向西行驶581米右转，向东北行驶467米到达目的地；