青岛限购令下如何买房？刚需/改善该何去何从?

【编者按】3月15日青岛再次推出楼市“限购令”。房地产市场的限购政策尽管是抑制房地产市场走热的权宜之计，但对于现阶段有刚需、改善和 需求的购房者来讲，还是有或多或少的影响。业内人士分析认为对于有实际居住需求的购房者来说，影响不大。而对于有改善需求的购房者来说有一定影响，购房成本增加，但总体上会对本地有改善需求的购房者起到了一定推进作用。

刚需一族该买还得买 买哪合适？

此轮以限购令为主的调控让房地产市场逐渐回归合理，买卖双方也变得越来越理性，是首次置业或改善的“刚需群体”买房的历史性佳时期。这一时期刚需盘尤其是配套好的刚需盘还是会很畅销，因为刚性需求目前过高的房价一直没释放。

新房方面，价格比较合适的多位于李沧区，城阳区，黄岛区，当然在市北区欢乐滨海城 和水清沟 也不乏有价格相对较低的楼盘；二手房方面，备受刚需人群关注的区域大概只有价格相对 的李沧和城阳区。

东李世园板块，在近几年的时间里一直都是新建楼盘的集中区域，尤其是在2014年青岛世园会举办前后，这里成为众多大鳄房企争相入驻的板块。随着东李沧区域基础设施的完善，金水路、黑龙江路、重庆路形成三条经济大道连接市北、李沧、城阳三个城区。加上 M2号线延长线也将途径世园会构成四通八达的交通网络，也给周边居民出行带来的极大的便利，从一定意义上说，这也是东李楼盘受宠的一大主因。世园会、李村河郁郁葱葱的绿色植物，也是东李楼市大的卖点。

推荐理由：米罗湾是东李 比较稀少的多层带电梯的花园洋房，社区密度 低，可以说是超低密度，容积率只有1.25，而且绿化率达到了42.5%。依托李村河水岸景观带打造的生态环境也是很值得关注的。米罗湾价格的价格相对其他楼盘也比较低，适合刚需置业。

动态：米罗湾目前38#、39#已经售罄,预计3月底加推32#洋房，户型为建筑面积120平左右,均价16000元-18000元/平。目前 中，交1万抵98折，预计18年年底交房。

米罗湾效果图

项目简介：米罗湾由青岛新海园山溪春城置业有限公司于2011年开发建设的项目，项目位于世园核心李村河畔，坐落于青岛市李沧区九水路南侧、宾川路以西，地处青岛 居住区 ，依山傍水，环境优异。米罗湾项目总占地约26万平方米，总建筑面积36万平方米， 额约14亿元。 项目分四期开发，为地中海式建筑风格，含电梯花园洋房、高层、小高层等产品。目前在售产品为三期5-8层多层产品、73-133平电梯花园洋房。

作为青岛北部新城的城阳区，与市内居住氛围浓厚的主城区相比而言，价格较低，具有极大 。经过多年的发展，现在的城阳基础设施配套完善，城区商业配套十分发达。利群、家佳源、宝龙广场等大型商超分布正阳路周边，让市民坐享便捷完善的城市生活。同时， M1已经进入地质勘探阶段，未来将给城阳带来更多发展空间。备受置业者追捧，成交量、供应量都傲居青岛各区前列。加上近几年规划不断，已经悄然成为青岛活跃的房地产区域。

推荐理由：万霖的花园项目西靠青岛流亭国际机场，东临城阳世纪公园，位于城阳空港经济区 。要说其大的亮点，莫过于 口了，作为城阳 一个位于 口的小区，项目门前即是 M1号线庙头站， 已在建中；周边有101路、305路、613路等十几条公交线路，穿行青岛各区会极大地节省时间。且项目主打刚需改善族，户型设计也能一定程度上保证购房者的居住舒适度。项目户型面积约82、90平米、100平米、120平米、140㎡， 户型的设计都是全明通透，方正，空间设计合理。

动态：万霖的花园目前无房源在售，预计四月加推，具体时间和价格正在规划中。

万霖的花园效果图

项目简介：万霖的花园项目位于空港经济区，南邻虹桥路、东临凤岗路， 青岛规划M1号线 口庙头站；项目东侧及北侧为成熟居住社区，东北方向为城中城商业综合体，北侧距离城市主干道兴阳路约600米，东侧距离308国道约450米，隔308国道即为城阳世纪公园。

改善一族购房成本提高 买哪保值？ 

眼下，除了首次置业的刚需购房者积极调整购房策略外，改善型购房者也精打细算着如何用好自己的第二次买房机会。那么对于改善一族，面对限购政策来临时，莫要慌，限购能在一定程度上抑制了 房在改善房 的热度，此时，购房者需要更冷静的面对市场，增加预算，或者降低标准，一样可以买到称心的改善房。现在普通改善购房者大致分为两类，一类是在市区范围内“一步到位”置业；一类是去近郊区买大户型的房子。

一、市区范围内“一步到位”置业

青岛本次发布的限购政策，对改善型置业者来说，还是留有空间的，但是换房机会有限。再加上二套房公积金、商业贷款首付比例上调，使得改善型置业者在选房子的时候，目标更加明确，针对性更强。对于那些想在市区内买房的改善置业者，更多可以考虑“一步到位”的房子。比如四世同堂，就要考虑大户型的房子，房子周边交通便利、 资源丰富、生活配套齐全。而在市区范围内，近年来比较受改善置业者关注的区域有市北新都心、以及李沧世园会板块。

市北新都心

近几年来，青岛新都心随着区域内商住项目、大型商业的逐渐建成，已成为极具影响力的商住综合 。而新都心的新房价格在2010年就突破万元大关，目前已接近20000元/平。未来，随着更多楼盘的不断进驻，新都心容纳的人口将越来越多，加之 等立体交通路网日趋完善，区域内的楼盘价值有望进一步提升。

目前新都心 内，整体居住氛围较好，很多小区都已交付入住，如欣德远景、青岛万科城、万科金色城品、海尔时代广场等。而该 内新房楼盘相对较少，现主要有时基萍乡悦府、新都朗悦、海尔世纪公馆、青岛万科紫台、海尔地产玫瑰兰庭等。其中，时基萍乡悦府、新都朗悦为纯新盘，其余为老盘。

青岛新都心

推荐楼盘：海尔世纪公馆 400-890-0000 转 821772

海尔世纪公馆位于新都心合肥路与蚌埠路交汇处，距离已开通的 3号线双山站500米左右，是名副其实的 盘。而且除了新都心规划的商业配套外，海尔世纪公馆还配有7万方商业街，可基本满足业主的基本生活所需。

更值一提的是，海尔世纪公馆周边拥有双山生态公园、夹岭山公园、北岭山森林公园等三山五园环绕，开窗即可观山阅景。项目的园林式双山生态公园山体绿树覆盖率超过90%，俨然天然氧吧。另外，项目社区规划8600㎡绿地公园及三大主题公园、九大邻里花苑、800米全程无障碍步道、主题儿童乐园等兼具趣味性、参与性的生态景观设计，园林生活，触手可及。

海尔世纪公馆效果图

海尔世纪公馆现暂无房源可售，预计3月中下旬加推11号楼非毛坯房，分别为23层和26层，户型建面88平、105平、112平、119平、130平，价格待定，带装修约3000元/平。预测价格大约在2万多/平。非毛坯 、地段 、 、配套 让海尔世纪公馆屡次开盘都备受关注，受到很多改善置业者的青睐，在3月份开盘是否还能才创佳绩，还需拭目以待。

东李世园会板块

近年来，以东李为代表的生态宜居地备受改善性客群的热捧， 是当下的热门区域东李 。这里既有世园会、百果山、金水河等三山两园一世园广博自然资源，更有媲美市南的繁华商业规划与城市配套。而且该 也是众品牌房企扎堆的新兴区域，是青岛市区后一个可以发展为未来浮山后的 ，吸引不少改善客群的关注。

2015年下半年，和达璟城、海尔地产博悦兰庭、新城香溢紫郡、万科生态城二期等楼盘扎堆入市，当时和达璟城起价7999元/平方米，海尔地产博悦兰庭起价8070元/平方米，新城香溢紫郡起价7880元/平。而从2016年开始改善型置业迅速升温，优美的环境让东李成为改善 地。如今和达璟城均价16000元/平，海尔地产博悦兰庭均价12000元/平，新城香溢紫郡15000元/平，房价的变化一目了然。

推荐楼盘：新城香溢紫郡 400-890-0000 转 822555

新城香溢紫郡项目包括高层和多层住宅，着力打造世园板块低密度精致社区，洋房户型建面为89-140平，高层户型建面为80平套二和89平套三。在项目东北侧和达璟城J地块为商业地块，规划建设大型商超，但须等待。目前项目东侧金水路沿线万科生态城沿街底商已营业，银行网点、超市、便利店、大药房等基础需求可满足。

新城香溢紫郡效果图

而且项目东侧有炉房公交站点，南侧金水路不到500米有公交站牌，可直通李村商圈。另外，金水路为规划 M2号线延伸线经过线路，与在建 11号线想通，具有可期待的轨道交通。目前新城香溢紫郡计划3月底加推2#洋房，建筑面积94平和121平左右户型，目前仅剩121平左右户型可选，预计均价20000元/平。16#已售完。2#已获预售证，目前预售中。

二、近郊区买大户型的房子

在限购政策下，青岛市区内的观望气氛渐浓厚，大家买房越发谨慎。而即墨、胶州这些近郊区，近年来在交通、配套、政策等利好影响下，越来越受购房者的青睐。而且近郊楼盘房价 明显，库存量也有保障，较市区楼盘动不动就无房可卖的情况，可选择范围广，限购当道，离主城区较近的郊区房源成为改善型购房者的选择目标。

自2012年蓝色硅谷规划提出以来，轻轨R1号线、山东大学青岛校区、蓝色创业 、哈工大青岛校区、青岛十九中等相继开建，天泰蓝泉别墅、天泰蓝山、天泰圣罗尼克、海尔原乡墅等众多 项目建成。国家战略之上的山东半岛蓝色经济核心蓝色硅谷渐入佳境，众多购房者也将置业目光转移至此。

蓝色硅谷核心区

推荐楼盘：海泉湾港中旅公馆 400-890-0000 转 651796

海泉湾港中旅公馆占据蓝色硅谷核心位置，项目于滨海大道和泉海路交汇处建设有海泉湾旅游度假区，内部包含维景国际酒店 天创剧院、奥特莱斯购物 等，除了夏有啤酒、海景等，冬季泡温泉也备受人们喜爱。而且海泉湾度假区占据崂山风景区一般的天然纯净空气环境，项目南侧有双星度假区、鹤山风景区；北侧有滑雪场和高尔夫球场等，比较适合青岛人民近郊旅游度假。

海泉湾港中旅公馆效果图

海泉湾港中旅公馆目前已推房源高层已售完。剩余二期、三期部分别墅在售。联排别墅建筑面积260-285平左右，双拼别墅370-390平左右，独栋别墅建筑面积500平左右，联排别墅二期均价在14500-16000元/平左右，三期联排别墅均价15500-17000元/平左右，双拼别墅均价21000-23000元/平左右。独栋别墅在32000-33000元/平，以上价格为惠后价格。