甲级写字楼市场空置率显著上升 净吸纳量首现负值

青岛，2017年1月17日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今天回顾2016年第4季度青岛市场的表现,并展望来年的发展。

商品住宅成交量全年同比大幅上升，成交均价大幅波动

2016年，青岛市全市住宅批准上市面积为1,153万平方米，同比下降1.0%。而从存量来看，截至11月底，青岛市可售住宅套数为12,565套，可售总面积约1,381万平方米。且受前期销量上升影响，住宅市场出清周期降至7.1个月。

2016年，青岛新建商品住宅市场全年成交量高达184,881套，同比上涨58.4%。从区域上看，青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）成交量为133,045套，同比上升62.5%，其中以青西新区与城阳区成交量领先占优，分别为48,855套和28,058套。从时间上看，青岛住宅成交量震荡走高，高峰为12月，成交量达23,299套。

戴德梁行山东区域总经理张春雨指出，2016年青岛住宅市场成交量大幅上升的原因主要有两个：“一是，前期调控压抑需求的集中释放。2016年一季度以后，一线城市及部分二线城市住宅市场成交逐渐升温，青岛作为经济与环境都有较大优势的二线城市，其前些年调控以来一直压抑的购房需求也得到集中释放，人们入市积极性上升。二是，房产成为人们主要的资产避险需求。2016年，市场流动性进一步增强，在实体经济与股市普遍低迷背景下，房产以其较强的保值增值特性，再次成为人们优先考虑的资产配置之一。”

2016年全年，青岛新建商品住宅成交均价为每平方米9,489元，同比上升11.3%。从区域上看，成交价格走势受区域影响分化严重，青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）住宅成交均价升至每平方米10,814元，上涨13.4%。周边四县市均价则同比仅上升3.0%，至每平米6,522元。从时间上看，2016年全年全市新建商品住宅成交均价呈现先上升后下降的趋势，价格在9月达到顶点，为每平10,539元。

预计2017年，青岛商品住宅成交量会实现平稳增长。价格方面，受制于住宅用地拿地成本的不断攀升，预计未来青岛商品住宅成交价格会继续上升，但增速会有所下降。

青岛甲级写字楼市场空置率显著上升，租金环比下降1.4%

2016年第四季度，位于市北CBD卓越世纪中心4号楼交付使用，为青岛甲级写字楼市场带来了3万平方米的优质办公面积，全市甲级写字楼总存量上升至106.1万平方米。

本季度青岛甲级写字楼市场活跃度较上季度有所下降，空置率升至22.2%，环比上升3.6个百分点，净吸纳量降至-13,641平方米，降至负值。分区域来看，本季度，市南CBD总体空置率继续大幅上升，达19.9%，净吸纳量仍为负值。市南CBD在租赁结构上以金融、外贸物流和咨询服务业为主，其空置率持续上升与其行业租赁结构密切相关。一方面，近两年来，随着崂山金家岭金融新区的不断发展，大量的金融企业在租约到期后，由市南CBD搬迁至崂山CBD办公，特别是部分大型金融企业在崂山CBD购买自持物业，使市南CBD办公面积不断空置；另一方面，由于今年以来外贸物流行业的整体不景气，导致部分外贸物流行业企业放弃市南CBD租金高昂的写字楼，搬至租金较便宜的周边区域。崂山CBD本季度无新项目入市，已有写字楼持续吸纳，空置率降至16.7%。同时，受益于崂山CBD周边交通、商业等配套的逐步完善，越来越多的企业选址在崂山CBD办公，本季度崂山CBD净吸纳量环比上升76.37%至11,775平方米。市北CBD本季度受新增供给影响，空置率升至38.5%。

从成交租金来看，本季度，青岛甲级写字楼市场平均租金略有下降至每平每月130.8元，环比下降1.4%。分区域来看，市南CBD甲级写字楼空置面积大量增加给业主带来较大租赁压力，月平均租金降至每平方米每月140.6元 ，环比下降2.5%；崂山CBD租赁活跃，区域平均租金环比上升3.8%，至每平方米每月129.2元；市北CBD新增供应写字楼质量不断提升，租金走势平稳，至每平方米每月98.4元。

预计2017年，整个青岛甲级写字楼市场将有近55万平方米的新增供给入市。随着这些项目的集中入市，青岛甲级写字楼市场竞争将会更加激烈，业主承压之下可能会降低租金报价来换取客户，同时市场空置率将进一步上升。

消费品市场持续向好，青岛零售业竞争加剧

截止2016年3季度，青岛全市社会消费品零售总额达2,911.6亿元，同比增长9.9%，消费稳步提升。同期，青岛市城镇居民人均可支配收入32,598元，比上年同期增长7.9%，收入的稳步增长，将进一步加大消费者的购买力度，从而带动零售市场回暖。

本季度，位于崂山商圈的利群金鼎购物广场的开业，为青岛零售市场带来10万平方米的新增供应。

位于海尔路与香港东路路口的利群金鼎购物广场是利群集团在青岛投建的多业态购物中心，总建筑面积为10万平方米，是利群集团旗下一站式购物中心。该项目共有八层，包含了商超、零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等多种业态，其中，餐饮业态面积约1.5万余平方米，汇聚各类餐饮品牌三十余个，休闲娱乐方面，金鼎广场引入利群自主经营的“华艺国际影院”，新华书店全新体验店“涵泳复合阅读空间”等品牌，项目开业率超过90%。

随着商业市场竞争日趋激烈，越来越多的购物中心开始另辟蹊径来吸引消费者。青岛华润万象城全新打造“天空之城”和“N次方公园”两个大型项目于本季度开业。其中“天空之城”于11月11日开业，其坐落在万象城顶层，由10余家多国风情的餐饮店铺，以及亚洲风情的亭榭、集市、花园、室外广场等部分组成，面积超3000平方米。“N次方公园”坐落在万象城B1和B2层，于12月24日开业，此举主要提高80、90 后 "新生代 "主流消费者群体的可逛性和停留时间，同时再扩大年轻客群，增加消费者触点。

2017年，青岛优质零售市场还将有22万平方米新增供应入市。一方面，随着各大购物中心的入市，市场竞争更加激烈，将会对商铺的租金和售价造成较大压力，另一方面，随着地铁三号线的全线贯通，青岛各商圈联系也日趋紧密，商圈区域间差异将不断缩小。

戴德梁行

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