首探:大鳄巨资抢驻惜夏板块 5月入市主打刚需/高端/品质牌

惜福镇夏庄板块作为城阳楼市传统局部板块，一直在自然环境上做文章，山清水秀、环境优美、气候宜人成为该区域项目最傲人的卖点。多年以来，惜夏板块以岛城一大别墅密集区而著称，从去年下半年到2013年3月，该区域有多块土地上市，龙湖地产、海信地产、佳兆业、中能等房地产大鳄纷纷进驻于此，此外，还有中交地产、磊鑫置业等大型房企。业内人士分析，该区域土地供应较为充足，大鳄入驻说明是市场的看好，将来彼此之间的竞争也会非常激烈，惜夏板块或许会重新崛起。为此，3月13日，记者专门探访了该区域。

探访项目

新年首探惜夏板块，大鳄纷纷抢驻于此

城阳作为刚需者的天堂，一直备受关注。去年因为楼市调控，刚需基本上是成为了楼上的主旋律，而且成交一直维持在高位。从2012年金九银十开始，刚需开始退居二线，高端、改善盘持枪上阵，之后，在11月至现在，伴随着房企资金压力减轻、购房需求的旺盛、开发商预期乐观等原因，开发商开始纷纷涨价，同时，土地市场也进入交易频繁期。

惜福镇夏庄板块作为城阳楼市的传统局部板块，一直在自然环境上做文章，山清水秀、环境优美、气候宜人成为该区域项目最傲人的卖点。多年以来，惜夏板块以岛城一大别墅密集区而著称。

多年来已经将低密度别墅区的产品认知深植于市场脑中，尤其是经济型联排别墅的恰当定位更深得青岛老市民及外地人口的认可。高性价比产品 、中端别墅的良好定位以及低密度导向的居住氛围，都在为老市民的回归和真隐提供栖息地。最值得一提的是惜夏板块的农业生态旅游资源，每年的5月份到10月份总有各种时令水果供市民亲身体验。

大鳄项目基本信息

从去年下半年到2013年2月，惜夏板块有多块土地上市，例如，龙湖地产、海信地产、佳兆业、中能等房地产大鳄纷纷进驻于此，此外，还有前两三年就已拿地的中交地产、磊鑫置业等大型房企。业内人士分析，该区域土地供应较为充足，大鳄入驻说明是市场的看好，将来彼此之间的竞争也会非常激烈，惜夏板块或许会重新崛起。

通过3月13日记者的实地探访，除了在今年2月刚刚拿地的佳兆业，其他房地产大鳄的项目几乎都已经在建设中（见上图）。这些房地产项目规划的产品主要是高层、洋房及别墅，定位刚需、改善及高端。

此外，目前，惜夏板块也云集了众多大小项目，包括银盛泰德郡、喜山、长水山庄、100福国际山庄等别墅项目，此外还有智慧之城、香邑漫步等大小楼盘，主要以别墅为主，价格在200万/套左右，另外还有高层和洋房等售，价格多在4800-6000元/平之间。

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中交地产项目：实力央企岛城作品，5月1日开放售楼处及样板间

中交地产项目是中交地产进驻青岛后的个项目，是中交地产在2011年下半年拍下（大概是10月左右），当时拿地楼面地价是1200元/平，已于2012年12月13日开始施工。

总平面图

据了解，中交地产项目总投资9.53亿元，用地面积144564平，建筑面积220789平，其中：地上202389平，地下18400平。项目共分为三期销售，其中一期是7栋楼，以经适房、保障房为主；二期是16栋楼，以高层、洋房为主；三期是17-18栋楼，以花园洋房为主。

正在建设中的售楼处

项目紧邻香邑漫步，在风格及外貌上与其保持一致，为英式风格。目前，项目在建的是一期的1-5#保障房及售楼处、40#花园洋房，其中售楼处和40#花园洋房上均有样板间，预计在5月1日同时开放售楼处及售楼处上的样板间。售楼处已经封顶，其他楼座有的刚打好地基，有的建到1-2层左右。其中，1#共18层，2-5#为14层，户型主推90平的套二、套三，保障房共572套保障房，将在今年12月底完工。

5#楼经适房工程进展

项目容积率是1.4，与香邑漫步一样，定位刚需，现在价格还没出，但是周边的香邑漫步、崂山水岸枫景等楼盘的价格在5000-7000之间，我们可以以此做参考。

另外，针对当前新政对楼市的调控，中交地产工程部一位负责人表示，“国五条”等政策对工程进度和推盘计划几乎没有影响。

龙湖安乐村项目：青岛又一力作，安置房已完工

龙湖安乐村项目在磊鑫伊顿阳光的北侧，现场看到王沙路东侧的安乐村安置房已经基本封顶完工；西侧的商品房还没动工。经过网上查询得知，该地块是10月阳五幅地块挂牌出让，2012年12月进行的拍卖。

龙湖安乐村项目外景图

龙湖安乐村项目总投资约20亿元，总用地面积27.19万m2；规划总建筑面积49.01万m2，其中地上建筑面积约33.29万m2，地下建筑面积约15.72万m2，绿地面积9.52万平，绿化率约35%，总户数月2519户，共分四期开发。住宅楼119栋，经济适用房5栋，容积率较低，不超过1.3。

龙湖安乐村项目安置房

的地块经济技术指标显示，四幅地块的土地用途都是中低价位、中小套型普通商品住房用地。其中两幅为纯住宅，出让年限70年。另外两幅除了建设商品房外，还包括了科教用地和医卫慈善用地，出让年限50年。实际开工时间为2013年12月1日，竣工时间2016年11月30日。

磊鑫伊顿阳光：预计五一开盘，正在紧张建设中

磊鑫伊顿阳光位于王沙路56号，约是2010年拿地，8月城阳区城市规划建设管理局对其进行的公示。项目总投资约7.2亿元人民币，总占地面积约89867平，总建筑面积约190915平。项目为英式风格，主要建设内容为25栋住宅楼，其中15-23层的高层住宅楼13栋，4-6层的多层楼12栋，规划居住1760户，沿街底层设有商业网点，容积率是2.00，绿化率是35%。

外围效果图

工程进展

另外，项目设有3座负一层地下车库，作为停车场和设备用房使用，地上、地下共设停车位1434个。换热站位于G11、G12号楼裙房网点地下，水泵房、风机房等设备间位于地下车库内，与住宅楼错位布置。

公交站牌

通过探访得知，磊鑫伊顿阳光北侧即是龙湖安乐村项目，目前，正在紧张建设中，紧靠“源头”站的公交站，主要公共汽车线路有109、111、372、131、312、106等公交车路线。项目预计2013年5月1日开盘，共开4栋楼。

海信依云谷：海信十八年限量级墅作首发，打造高端纯独栋别墅项目

海信依云谷坐落于城阳夏庄云头崮风景区，位踞城阳区和李沧区交汇处，青银高速、308国道等交通畅达，20即可到达青岛繁华中心，作为十二五规划中森林城阳的重点打造区域，此处已悄然成为区域联合发展的价值金地。该项目是海信地产的别墅项目。

远方的茶园

海信依云谷坐落在美丽的云头崮脚下，三面青山，蓊郁苍翠，近120万平方米山体涵养上万株林木；一面碧湖，13000平方米生态大湖蓄养十余种淡水鱼；更有千亩茶园环绕排布，抬头即见层层梯田，茶香四溢，境成青岛的山谷茶园别墅区。

正在建设中的楼栋

项目秉承海信地产高端发展战略，聘请国内知名别墅设计大师唐明宇先生打造纯正德式别墅，占地面积共66255平方米。海信依云谷共规划有150栋纯独栋别墅，一期共有69套环山别墅，每栋占地面积约200-1300平方米，建筑密度约为21.5%，绿化率高达40.15%。山光、湖色、茶香，享受所有城市里容不下的乐趣。

还未动工的部分

经过探访得知，海信依云谷紧邻山水太和月光，与磊鑫伊顿阳光、龙湖安乐项目距离也很近。目前，项目已经有几栋别墅完工，还有一栋在建，其他的都还未动工，预计在6月将开放售楼处。

佳兆业：豪掷3.7亿进军城阳，共建827套保障房

蛇年的首场土拍于2013年2月18日上午落下帷幕，城阳作为承接场土拍的区域备受关注，而此次的大赢家佳兆业更是惹人关注。

拿地具体信息

此次土地竞拍共有三块土地，均位于青岛市城阳区夏庄街道中经二路东、王沙路西、白沙河南三幅住宅用地拍出，均由佳兆业新都置业（青岛）有限公司竞得，总价约3.7亿元。据悉，三幅土地都将配建限价房和经适房，共计827套。

此次拿地是佳兆业自2011年进驻首次进驻山东潍坊后，再次进军青岛，据悉，其还有意于将总部设置在青岛，可见，其对岛城市场的看好。

88号竞拍者——佳兆业新都置业（青岛）有限公司

就整个片区来看，白沙河串起了惜夏板块、空港板块及高新区板块，每个版块都有自己的发展优势及特色。与惜夏板块不同，空港板块因为紧邻流亭机场，每天吞吐量达1000多人，交通便捷，拥有国际化的城市配套资源和国际化人群的高端区域，也是城市价值的高点。目前，在空港片区主要有首创空港国际中心、青岛总部基地国际港、招商LAVIE公社及城中城等重点项目。而高新区则凭借政府对红岛经济区新区的政策支持，成为一大热点区域，白沙河入海口处的白沙湾片区也是如此，主要有卓越蔚蓝群岛莱茵岸、青特花溪地、龙湖滟澜海岸等几大项目。

项目东侧约2公里为崂山水库，是青岛市区北部区域的饮用水水源地，为青岛市生态重点保护区域。周边医疗、教育、生活、商业以及休闲配套较成熟，且生活便利度较高。虽然项目整体规划尚未出炉，但从项目容积率1.1-1.4来推算，预计将打造低密度社区，为佳兆业的水岸系产品，以电梯洋房及小高层为主。假若如此，整个片区的开发商日渐增多，竞争会非常激烈。

开发商对未来市场预期乐观

从2012年开始，岛城的房地产市场就不断涌入地产大鳄，如绿地、中交、北大资源、北科建、越秀、北京金隅、奥克斯等房企纷纷在青拿地，争分一杯羹。回顾2012年，岛城楼市表现较为稳健，尤其是下半年，成交屡创新高，这也增强了各大房企在青拿地的信心。年初的碧桂园、佳兆业集团的入驻，延续了这一趋势，相信未来会有更多的地产大鳄入驻岛城。

业内人士分析，大鳄开发商频频入驻岛城，一是看好青岛这一市场，二是对未来的市场预期较好，而由于市场的局限性，购房者的数量也是一定的，这必然会导致开发商之间的竞争加剧。

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