独家：青岛1月楼市大事件 开盘/涨价/土地热/政策齐上阵
房天下2013/01/30 06:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
转眼间，2013年1月已经接近尾声。按照惯例，春节前后这段时间是楼市的淡季，但是青岛楼市却逆势而上，可谓是硕果累累，实现了从2012年到2013年之间的华丽过渡。在1月份，青岛楼市发生了很多令人记忆犹新的大事件，例如，1月共实际开14盘，且成交量都不错；1月共推36宗土地；红岛经济新区总规化出炉、市北片区改造，令区域骤然升温……总之，本是淡季的1月楼市“发烧”了，2013年楼市也迎来了“开门红”。下面就更随笔者的步伐，来看看岛城1月楼市都有哪些发烧大事件吧！
1月楼市大事件之
开盘>>1月实开14盘，城阳、黄岛成主战场
年关将至，开发商的推盘量很容易受到传统节日的影响，而出现楼市淡季。但据房天下数据监控中心统计，截止1月29日，岛城已经有14个楼盘开盘或加推，已超过最初9盘入市的预期。
就区域而言，城阳有5个楼盘入市拔得头筹，分别是星雨华府、正商红河谷、泰晤士河、龙湖滟澜海岸悦澜居2期、龙湖悠山郡；其次是黄岛区有4个楼盘入市位居第二，其中，保利海上罗兰于1月26日加推了198#高层，均价7600元/平；胶州有2个楼盘，平度有1个楼盘，即墨有1个楼盘，而主城区仅有李沧有1盘入市。从2012年下半年以来，市郊区域多次是楼市的主战场，可见，在2013年伊始，市郊依旧是楼市供应量的主战场。
青岛1月实际开盘
在1月已入市楼盘的产品来看，住宅、别墅、商铺均有，但是仍以住宅为主。就楼盘的定位而言，刚需楼盘占据8个左右，改善楼盘有3个，刚需及改善均有的楼盘有1个，投资楼盘有1个。在2012年，楼市靠刚需达到了成交量的几小高峰，在2013年开局之年，刚需的力量依然不可小觑。
对此，业内人士一致认为，开发商对2013年的预期乐观使然，资金链压力不大、融资环境宽松、购房者的需求旺盛推高了楼市成交量。
相关阅读
2013青岛楼市无“冬歇”新黄岛成销售大户
【重点推荐】：青岛1月楼市大事件 开盘/涨价/土地热/政策齐上阵
[热点专题] [资讯中心][交易分析] [大话地产][青岛买房]
1月楼市大事件之NO.2
成交>>淡季不淡，节前楼市成交节节攀高
进入1月后，青岛楼市的成交量节节攀升。一般来说，春节前后是传统的淡季，但是青岛楼市却出现了淡季不淡的景象，新房和二手房的销量十分可观，而购房者在春节前集中购房现象在往年是很少见的。
数据来源：青岛网上房地产
根据青岛网上房地产公布数据显示，2013年1月首周青岛市新房共成交2582套，同比2012年新年周上涨幅度高达50%。第二周青岛市新房共成交2383套，而去年同期新房成交量不足千套。上周，即2013年1月20日到1月26日青岛市新房共成交2486套，加上1月前几周的新房销售量，本月青岛新房成交量有望突破1万套。1月份的成交量已经可以2012年的“金九银十”旺季相媲美。
2013.1.21—2013.1.27青岛住宅区域成交统计
数据来源：青岛网上房地产
青岛新房成交量攀升验证了楼市“回暖风”的真实性，同样的，在这股强劲势流的带动下，二手房市场的火爆迹象也一点也不亚于置业旺季。根据青岛网上房地产数据统计，上周青岛市区二手房共成交644套，环比前一周小幅上幅上涨5.6%，这已是青岛2013年二手房市场连续三周突破600套。
据业内反应，由于商品房公积金贷款限额提高以及银行利率折扣重现，节前二手房市场保持较高热度，迎来了成交高峰。不少品牌中介到了年终不仅没空闲，反而越发忙碌起来，青岛链家市场研究部殷天逸告诉记者，从青岛链家门店反应，近期客源量较去年同期翻了一番。目前市场上的客户需求仍以自住性为主，刚需购房群体占比较大，此次调整贷款额度等利好消息又引起新一轮需求集中释放。而另一方面，二手房市场供应并未跟随需求同步释放，这次成交高峰或多或少造成了岁末二手房东的惜售，市场房源紧缺，从而使房价上涨压力增大。
1月楼市大事件之NO.3
房价>>优惠取消，新老盘明涨、暗涨双管齐下
对于购房者来说，最关心的莫过于房价，而想在年前置业的购房者都觉察到了一件事情，就是涨价潮。其实，从去年年底开始，部分楼市就开始取消优惠、上调价格，且数量成增加的趋势，而在1月份，这种势头似乎更加明显。
据了解，2013年开年的涨价潮已经在城阳、李沧、市北、开发区等多个区域出现，涨价的幅度也因区域不同而程度不同，从几百至1000多元。从涨价的方式上看，主要因为开发商取消了优惠政策或直接调高价格，从而导致房价上涨。
例如，在城阳，正商红河谷在去年末推出了6号楼共60套房源，主推88平方米套二户型，起价5600元/平方米，后来变为起价6100元/平，而在1月19日加推的房源起价已经变为6450元/平，涨价近千元，实现了涨价的“三级跳”；在李沧，李沧万达广场、东方公园世家等楼盘也都先后提高了价格。
涨价的主要原因还是成交量的坚挺，此外，本月中旬出台的公积金贷款新政也让开发商信心倍增。即墨市一家楼盘更是在新政出炉后紧急召开内部会议，取消了优惠。
优惠取消，新老盘明涨、暗照双管齐下成为当前岛城楼市的现状。对此，业内人士指出，2013年稳定房价仍是青岛楼市调控的主要基调，但春节后房价下跌的情况不太可能出现，预计会稳中有升。如果现在有合适的优惠楼盘，刚需置业者可以考虑购房。
1月楼市大事件之NO.4
土地>>1月共推36宗土地，保利7亿夺地最抢眼
据统计，青岛市2013年1月共推出36宗地块，土地总面积达939187.7㎡，给土地市场带来了充足的供应量，如下表，这些地块大部分体块位于各个市区核心地段，在各自的片区中都是“黄金地脚”。
1月土地数量及性质（部分数据）
尽管如此，只有1月5日挂牌的李沧区九水路北、李村河以南的一幅地块在本月就登上拍卖台，即保利（青岛）实业有限公司、日照淞川贸易有限公司、银信亚太有限公司联合以楼面地价3100元/平方米竞得的东李片区地块，总价为696604100元，接近7亿元。数额巨大，引发了业内人士关注，同时也为土地市场交易的高潮打下了基础。
李沧拍卖土地详情
李沧土地拍卖现场
据了解，青岛1月上市的36宗地块当中许多在上市公告中就严格规定了未来配建保障性住房的数目，粗略统计未来将配建保障性住房共计1327套，其中大部分位于市区范围。
据悉，1月上市的剩余35幅地块均将在2013年2月进行公开拍卖。回顾一整月的土地市场，不难看出青岛市大规模土地“出让潮”已开始显现。这是否意味着土地市场已开始回暖了呢？对此专家表示，大规模土地出让仅代表一种政府行为，不能作为土地市场回暖的有力佐证。地块具体情况、成交价格等因素也是分析土地市场是否回暖的重要因素。无论如何，1月如此大规模土地上市在青岛土地市场实属罕见，有了1月的精彩预告，2月土地市场繁荣值得期待。
1月楼市大事件之NO.5
规划>>红岛经济新区总规化出炉，区域骤然升温
1月22日，青岛市红岛经济新区管委会与青岛城投集团签订了《红岛街道辖区土地一级开发项目合作承接协议》，青岛城投集团分别与中建股份有限公司、中铁四局集团有限公司、中铁建港航局集团有限公司、山东烟草投资管理有限公司签订了《红岛区域开发项目投资建设合作框架协议》。
红岛规划效果图
《红岛经济区及周边区域总体规划》介绍让大家看到了红岛经济区将以科技、人文、生态新城为目标的发展战略。新区的功能定位为全球科技创新网络上的节点；服务蓝色经济、辐射山东半岛的科技创新中心；软件信息产业、蓝色经济与高端产业聚集区，国家高新技术产业开发区；环湾“三城联动”的城市中心区之一；交通便利、设施完善、人才汇聚的智慧型、生态型、现代化国际城区。
根据规划，红岛经济区及周边区域分为三个板块，分别为红岛板块、河套板块、高新区板块。红岛板块建高端接待中心打造岛城新八大关，将规划建设集滨海旅游、会议接待、文化创意 、商务办公等功能于一体的活力、宜居 、生态岛；河套板块，承载国际级赛事建国字号集训基地；高新区板块，CBD项目引领带动大青岛经济发展，高新区岙东路与河东路交叉路口城市综合体：该项目用地性质为商住用地，容积率3，用地面积约17000平方米，建筑面积约5万平方米。
此外，市北片区的改造，也令该片区的热度升温不少。新的规划，会为区域带来一些新的发展契机，对于楼市来说也是如此。
1月楼市大事件之NO.6
政策>>新利率实行、公积金贷款上限调高、85折利率三驾马车助楼市回暖
经过2012年的楼市调控，开发商似乎已经找到了一条在调控之下的生存之道，少了刚开始时的恐惧及压力。十大之后，楼市似乎重新拾起了希望，但楼市调控仍然将在2013年的楼市舞台施展拳脚。
在调控之下，政府及银行也出台了相关政策，对楼市起到了不小的刺激作用。例如，1月1日开始实行的房贷6.55%新贷款利率，为购房者省去不少购房款；
银行85折利率范围的扩大也助长了购房者的置业需求。2013年年初，青岛市仅有两家银行执行首套房贷款享受8.5折优惠，而现在就已经增加至8家，建设银行、交通银行、青岛银行等8家银行均可在基准利率上实行8.5折的优惠政策，同时放款速度也加快。降息与贷款折扣组合后，贷款人每月的还款压力更是减轻不少；
此外，公积金贷款上限的提高更是提高了新房及二手房置业者的需求。据悉，从2013年2月1日起，全市商品房公积金贷款限额统一调整为60万元；全市二手房公积金贷款限额统一调整为35万元。这与现行的公积金贷款限额相比，分别提高了20万元和10万元，本次调整覆盖青岛六区四市。公积金贷款额度上调后，对于已经缴纳公积金的购房人来说，贷款压力还将进一步缓解。限额60万元，贷款期限30年，等额本息还款方式使用公积金贷款的市民每月需还款3040.11元，而按照商业贷款的利率计算，在同样的还款额度和期限前提下,市民每月需还款3812.16元。还款30年，用公积金贷款比商业贷款少还277938元。
如果说楼市是一支队伍，那么，新贷款利率、公积金贷款上限调高、85折利率就是驱动楼市向前的三驾马车，它们为购房者带来的实惠显而易见，对楼市回暖也大有裨益。
相关阅读
2013青岛楼市无“冬歇”新黄岛成销售大户
