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中信信托青岛海景房昨拍卖 房地产信托频亮红灯

每日经济新闻2013/01/09 07:58

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

海水褪去,才知道谁在裸泳。

继青岛凯悦中心之后,青岛又一个房产项目因无力兑付而走上拍卖之路。据此前发布的拍卖公告,位于青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地将拍卖,底价7.89亿元,1月8日(今日)在山东省法院司法拍卖厅进行公开拍卖。

另一组数据更添紧张气氛,信托业协会的数据显示,房地产信托2011年共新增余额为2558亿元,其中,四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元,可推测2013年将有约3000亿元左右的房地产信托到期兑付,远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。其中,2013年兑付顶峰在二季度出现,达1301亿元。

当新的一波兑付高峰逐渐袭来时,还有多少项目潜藏危机?

中信信托折戟青岛

近日,一则关于中信信托相关地块司法拍卖的公告,再度将房地产信托存在的风险推至舆论的风口浪尖。

公告中显示:受山东省高级人民法院委托,定于2013年1月8日10时在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物,包括青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权两宗,共计约107.92亩(商服用地);青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权约99.82亩及地上售楼处、样板间约3200平方米,在建地下车库约4.2万平方米(城镇混合住宅用地)以及青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权约107.28亩(商业金融用地)。

这则拍卖公告背后凸显的正是信托产品逼近兑付无力偿还的窘境。

据了解,上述项目是中信信托在2010年发行的“中信-舒斯贝尔特定资产权投资集合信托计划”,发行时间为2010年7月22日至2010年8月27日,发行规模为7.1亿元,预计年率为9%~13%,期限为30个月,以此推算该笔产品将在今年年初到期。

据《每日经济新闻》记者了解,该项目的开发商山东舒斯贝尔置业有限公司是澳大利亚舒斯贝尔集团的全资子公司,是总部在山东日照的一家外资房地产开发公司。而此次将被拍卖的“黄岛凤凰湾综合项目”,是该企业在青岛西海岸打造的一处体量25万平方米的大型综合体项目,包括15万平方米大型购物中心与10万平方米高档海景低密度洋房。

但根据公告内容,到今年年底,舒斯贝尔黄岛项目仅建成有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

显然,这一项目的兑付问题成为了关注的焦点。

公告显示,此次拍卖的标的物底价为7.89亿元,这与此前12.75亿元的评估值相比缩水不少。即便如此,业界人士并不看好此次拍卖。

疯狂扩张下的风险

中信信托青岛海景房项目早已不是个失败者。无独有偶,首例房产信托遭遇拍卖抵押的案例同样发生在青岛。

“其实不仅仅是在青岛。”高和金融分析师李慧忠向《每日经济新闻》表示,这样的危机潜藏在诸多可被称为“1.5线”的城市,譬如青岛、南京、大连和沈阳。

李慧忠进一步指出,在这些城市,高端写字楼包括改善型需求、超改善型需求(豪宅类)这些产品市场流动性非常弱,但是存量却不少。“以南京为例,超高档的5A级写字楼甚至可以媲美北京的国贸[简介动态]三期,但是很难消化。”李慧忠告诉《每日经济新闻》记者,只有整个城市的产业结构、人均收入达到一定的水平之后才足以支撑这些产品,但目前的现状是,很多产品和市场是脱节的,定位过于超前。

而真正适合这些城市的产品往往是总价在100万元以内的小户型住宅和公寓,但从近期不断爆出的这类房产信托产品无力兑付的情况来看,多是集中在综合体、高端住宅这些产品。

也正因如此,多位业内人士并不看好这一项目的拍卖。有分析人士向记者估算,也许要打到三折才有可能出手。

青岛凯悦中心、黄岛凤凰湾的失利凸显出的则是房地产信托行业机遇与风险同在的现状。

而这个正处于高速奔跑的房地产信托行业,目前“跑”出的纪录接近7万亿元。数据显示,截至2012年11月底,中国信托业总资产规模达到6.98万亿元。然而,跑得越快跌倒的风险也就越大。

由于房地产信托的平均期限为两年左右,在经历了2010年~2011年的发行热潮后,逐渐逼近的兑付高峰期,更让人担忧还会有多少个项目在退潮后,成为裸泳者。

“多年以来,信托行业将自身定位为国内‘最符合资产管理理念’的金融机构。在理财市场上信托理财与银行理财齐头并进之势,(使得)基金、券商的资产管理业务均受到一定影响。但是这种格局正发生着变化。”普益财富研究员范杰告诉《每日经济新闻》记者。

目前,券商资产管理业务的成熟对于信托业也形成了较大的威胁。范杰指出,相比其他金融机构的资产管理业务,信托公司存在无公募性质的产品、大部分信托公司研究实力不强以及销售渠道不畅等软肋。

对此,李慧忠也表示,对于未来的信托市场,更有发展前景的集中在专业性特别强的、积极主动管理的公司以及产品定位细分市场小户型的信托公司。

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中信信托在青岛一宗房地产信托面临问题。据山东省高院委托的拍卖公告显示,中信信托青岛舒斯贝尔权信托的抵押物将于1月份拍卖,底价7.89亿元。该信托是否能全额兑付将取决于拍卖结果。

事发海景楼盘

12月19日,刊登在《齐鲁晚报》和《人民法院报》上的一则拍卖公告说,位于青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地将拍卖,底价7.89亿元。这一拍卖将在1月8日进行。

这一则拍卖公告背后,是中信信托一宗房地产信托逼近兑付,而投资的房地产项目无法产生任何。

“中信-舒斯贝尔特定资产权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托,预期率9%-13%,分为优先级和次级两个层级,发行规模7.1亿元,期限2.5年,将在2013年年初到期。

这一项目投向的是总部在山东日照的一家小型地产开发商——舒斯贝尔。其投资的标的包括舒斯贝尔在青岛市黄岛区开发的“黄岛凤凰湾综合项目”,以及青岛乾正置业位于青岛即墨温泉镇的“即墨温泉住宅项目”。其中凤凰湾项目设计为紧邻滨海大道的海景楼盘。

这一项目的抵押物是前述项目的土地使用权,信托发行时,这些土地的评估价格为12.75亿元。

但由于宏观调控以及管理不善等原因,舒斯贝尔这一项目销售并不成功,其项目施工进度亦有限。

近1年半未披露信托管理报告

中信信托官方网站的资料显示,这一项目本应按季披露信托事务管理报告,但到2011年5月之后,该信托计划再未公开披露信托事务管理报告,是否按时付息亦不清楚。

中信信托在2011年5月4日最后发布的信托事务管理报告中称,由于政策原因,“黄岛凤凰湾综合项目”住宅部分的施工许可证尚未办理完毕,中信信托正督促并协助项目公司办理。

但受法院委托的地产公司披露的文字和照片显示,到今年年底,舒斯贝尔黄岛项目仅建成有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

而对于这一产品究竟是否面临兑付风险,中信信托相关人士始终向本报记者表示“正咨询业务部门”,截至发稿时未予正面答复。

有业内人士指出,随着信托兑付期限即将到来,上述地块若能顺利拍卖出去,中信这一产品的兑付问题方可解决。

中信信托相关地块司法拍卖公告(摘要)

受山东省高级人民法院委托,定于2013年1月8日10时在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物,包括:

1、青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权两宗,共计约107.92亩。商服用地。

2、青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权约99.82亩及地上售楼处、样板间约3200平方米,在建地下车库约4.2万平方米。城镇混合住宅用地。

3、青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权约107.28亩。商业金融用地。

以上标的整体拍卖,参考价:7.89亿元,保证金:3亿元。

背景:房产信托迎来兑付高峰

据记者了解,中信信托舒斯贝尔案例并非孤例,此前同样在青岛,凯悦中心部分资产被司法拍卖,因其无法偿还中融一信托产品,被媒体称为信托资产拍卖例。

此外媒体亦爆出平安信托旗下“桂园”系列产品中的一款36.5亿的产品即将到期,但投资的地产项目进展缓慢。

由于目前房地产价格仍然维持在较高水平,抵押物价值缩水并不大,目前出现的房地产信托案例中信托兑付问题尚未真正出现。

但随着时间推移,未来房地产信托兑付压力价格越来越集中。

银监会非银部主任柯卡生此前曾表示,房地产集合信托的偿付高峰从2012年开始,2012年需要兑付的金额是710亿元,明年则达到1842亿元。

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