解读区划调整前的浮山后 11年房价涨了11倍
房天下2012/12/02 08:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近期，有青岛楼市学者之称的张百忍在房天下博客里全面解读了浮山后楼市情况。其中，有一组数据深深触动了小编，11年间浮山后房价从1200元/平米涨到1.2-1.5万元/平米，涨了10倍以上。同时，关于青岛区划调整的传闻一波接一波的出现，新区划方案呼之欲出，因此讨论区划调整前浮山后楼市现状或许能帮助我们了解未来浮山后楼市走向之一二。
浮山后是岛城主城区真正核心
与其他沿环线扩散发展的城市不同，著名的山海城青岛，因为其独特的地形条件，城市布局呈块状发展。随着大青岛规划的出台和实施，西海岸、红岛等区域随即活跃起来，但是青岛的核心始终在传统的市内四区，包括市南、市北、李沧、四方，因此谈到岛城的核心，要非浮山后莫属。
据张百忍介绍，被四方、李沧、崂山区域环抱的浮山后，十年以前是一个被青岛人忽视的地方，非常荒凉。而现在，岛城中心的优势逐渐凸显出来，经过十年的发展，这个区域已经发展起来了，浮山后的房价出现了十倍的增长。》》》详细
东西交通便利 海尔路“一通到海”
从地图上可以看到，浮山后是岛城难得的一块交通网络比较规整的区域。浮山后东西向交通十分发达，自南向北依次有银川路、辽阳路、合肥路、长沙路，这四条交通“命脉”将浮山后与四方、市北、市南、崂山紧紧的联系在一起。同时，也必须指出的是，与东西向交通相比，浮山后南北向的交通明显“中气不足”，没有大的交通网络。对此，张百忍也指出，这是浮山后需要迅速弥补的两点之一。
目前，浮山后最靠近的南北向交通大动脉之一就是海尔路，而这一点也成浮山后众多楼盘的宣传卖点之一，“驱车沿海尔路十几就可以直接到海边”。张百忍介绍说，交通问题大概会在一到两年内解决，这也将对浮山后起到较大的提升和助推作用。》》》详细
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浮山后中小户型“断货”供求矛盾较突出
浮山后房价上涨的重要助推因素之一就是土地。三年前，浮山后的楼面地价还维持在1000-2000元/平米的水平，房价也稳定在7000-8000元/平米；而随后，伴随着开发商拿地拼杀劲头的高涨，浮山后楼面地价一再冒高，出现了7000多元/平米的“高飞”价格。
一方面，地价上扬导致房价上涨，阻挡了一部分想在浮山后安家的购房者，也让一部分购房者缩小自己的购房需求，转求小户型；另一方面，浮山后楼市表现出周围其他区域没有的“淡定”，推盘数量不多，且大户型居多。这就导致浮山后楼市中小户型“断货”，并且出现了供求矛盾。》》》详细
区划调整等带来三大机遇 浮山后“待价而沽”
目前，由于浮山后处于市北和崂山衔接区域，难免会出现“自己舅舅不疼、姥姥不爱”的尴尬境地。但是，随着土地资源稀缺性的逐渐凸显，浮山后这块平坦且相对空旷的地块将迎来重大发展机遇。
据张百忍介绍，浮山后迎来的发展机遇有三个，其一是中韩改造，这将是未来青岛的中高端的居住区出现在这个地方；其二是商务区东移，崂山和市北、市南在争夺一个中央商务区，而崂山区的优势很大，有山有海，交通便利，不那么拥堵，还有高科园，所以浮山后“被利好”的可能性很大；最后是青岛市区行政区划调整带来的机遇，无论是市北和四方合并，浮山后并入崂山，还是会北接四方联为一体都会相应改变浮山后在行政区划上的边缘位置，这也会是一个利好。》》》详细
关于青岛市区行政区划调整的传闻版本各异，但是从传闻看来，浮山后一定会被“重新归属”。浮山后房价的上涨和未来发展机遇都与其地理位置紧密相关，那么区划调整后浮山后楼市将会何去何从呢？你是否从小编的整理与解读窥知一二呢？
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11月26日晚，青岛印象山盛大开盘，当晚开盘9折优惠，解筹率高达98%，162套劲销6.2亿，在逆市寒冬中，缔造了岛城楼市的火热新传奇！
青岛印象山开盘全场4百余人座无虚席
人山人海，一日劲销6.2亿
“这一刻，穿越青岛百年”，来自岛城各地的购房者潮聚万达艾美酒店，开盘活动设在这里。一时间，名车云集，人流攒动，掀起了市区山居的抢购热潮。当天晚上就创造了劲销近6.2亿元的传奇！面对这么的位置、这么好的产品以及合理的价位，不少客户当场拍板购买；一家人购买多套的也不在少数。一位现场购房客户说：“我对青岛印象山关注已经很长时间了，现在终于圆了我这个老青岛的山居梦,我准备邀请以前的老邻居都来买”。青岛印象山的产品品质与人文号召力可见一斑。
四大热销利器 市区山居楼盘问鼎
青岛印象山作为城建地产“青岛印象”系列产品十年积淀的集大成之作，旨在传承青岛人居经典，树立青岛城市中心豪宅的新标杆，能够取得这样的热销奇迹并不为奇。项目具备几大特色与核心卖点正是热销的利器：是城市中心少有的1.3超低容积率，媲美别墅的豪宅品质；第二是原汁原味老青岛的建筑风格；第三是浮山香苑和浮山生态果艺园的双山居公园住区；第四是区域内翘楚的社区景观与配套。
现场签约现场签约
140-180平经典套三受市场热捧
据悉，本次推出房源中，140-180平的经典套三特别受客户追捧。究其原由，除却其能满足置业者三代同堂的家庭空间需求，项目精心打造的户型卖点更是关键所在。140-180平臻品户型，格局方正、家庭动线短，实用而不浪费面积；南北通透、通风与采光俱佳；南向大开间，大尺度观景阳台，拥有270度的山居视野；豪华大主卧系统，配设独立卫生间、步入式衣帽间，私密之中尽显主人尊贵；部分户型双玄关设计，藏风纳水，聚气敛财。
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继9月推出的洋房热销之后，香山美墅在11月推出高层、小高层宽景阔宅产品，开盘再度热销，风靡了青岛高端住宅市场。
价格：高层均价17000元/平方米
动态：香山美墅阔景高层均价17000元/平，小高层均价20000元/平，洋房均价22000元/平。小高层与高层已开盘在售，认筹10万抵15万，全款97折，贷款98折。按时签约小高层、高层分别赠送10万、5万车位抵用券。面积区间140-270平米，户型方正通透格局，270度阳光无遮挡，不间断。
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 72357
香山美墅独有30套联排别墅，8栋退台洋房位于项目中心，7栋瞰景高层在北侧呈一字排开，户户均拥有极佳的观景视野和高度。香山美墅内部拥有四重园林景观，与外部的三重生态景观形成呼应，构成丰富多彩的独特景观园林，并利用自然落差，首次在青岛打造出德式田园风格。七重景观，重重不同，实为稀有。
近期想在浮山后置业的朋友可能会有这样的烦恼，位于合肥路上两个新楼盘春光山色三期和开泰锦城仅一墙之隔，均价接近且开盘和交房时间相差不远，不知道改如何选择。
一墙之隔的两座楼盘
PK1：项目介绍
春光山色三期位于劲松六路96号，一期北侧，占地2.6万平方米，规划建筑面积近9万平方米。项目将秉承“山色”系列追求卓越的核心理念，打造区域内个性、时尚的现代公寓。“春光山色”是“山色”系列打造的青春型个性公寓，位于辽阳西路以北、劲松五路以东、合肥路以南、劲松七路以西地块。简约现代的建筑设计以及灵动实用的户型空间，受到青春一族的追捧。
春光山色三期沙盘实景图
开泰锦城项目一共四栋板楼住宅，占地15295.8平方米，（合22.94亩），绿化率高达30.3%，容积率2.94，建筑密度16.9%，总建筑面积56703.4平方米，其中住宅建筑面积41060.58平方米，占地上总建筑面积的近80%，可容纳432户；项目规划沿合肥路布置两层网点，配建商业建筑面积3310.16平方米，其余均为居委会等社区配套。地下车库采用复式停车的形式，满足小区内停车位不少于0.8个/户的要求，小区总户数达到432户，地下停车位数达到336辆，地上27辆。
开泰锦城沙盘实景图
PK2：价格基本信息
春光山色三期均价10900元/㎡，物业费1.5元/㎡ ，公摊21%-23%，停车位：310个
天泰锦城均价11800元/㎡，物业费1.6元/㎡，公摊23%，停车位：363个，地下停车位336个，地上27个。
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