8月岛城楼市不甘于“淡” 万套成交量从何而来？
青岛房天下-交易分析2012/09/03 07:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
8月份已过，四个周的时间里，青岛新房成交量节节攀升，本应是淡季的七八月份，却展现出不甘于“淡”的势头。持续7月份的热销态势，8月份岛城新房成交量依然在万套以上。据房天下数据监控中心统计显示，青岛8月商品房总成交10062套，成交面积1022525平米，环比7月份的10379套微降3.1%；8月份岛城住宅成交9118套，环比7月份的9512套微降4.1%。区域方面，即墨1545套夺冠，其次是胶州和城阳，分别成交1417套、1257套。
青岛楼市8月成交面积排行榜
来源：青岛网上房地产
即墨经适房成8月楼市主旋律
从区域来看，8月份岛城新房成交排名靠前的多是边郊区，“常胜将军”李沧滑落到第五名，即墨、胶州和城阳成为区域成交前三甲。
8月前两个周，开发商推盘量不多，新房成交成绩平平。而即墨凭借经适房项目盘踞岛城新房周成交前三宝座，最后在8月末成为全月。据悉，即墨的四家经适房项目陆续在七八月份开盘，分别是环秀景苑农民经济适用房、通济农民经济适用房小区 、龙山西程农民经济适用房龙山景苑 以及经济开发区农民经济适用房，四家经适房项目拉动了即墨新房成交。
8月李沧四方“价格战”硝烟弥漫 开发商“锁客保量”
8月份万套成交量同样和开发商低价入市有关系，作为“金九银十”的开端，8月份开发商纷纷谋定而后动，众多项目于下半月推出，价格战也打得不亦乐乎。李沧区以时代城和蓝山湾为代表，两家同日认筹，同日开盘，直拉李沧区房价底线；四方区以新都心区域为代表，万科城CIMO社区打出非毛坯房起价11450元/平，对新都心处甚至四方区房价都产生影响。
8月份，李沧区的时代城号称将以低于周边10%的房价入市，润发湖畔雅居(小区网论坛)二期以“5字盘”的抄底价入市，中南世纪城、李沧万达广场等大体量楼盘都推出不同程度而优惠；四方联城海岸锦城5千抵10万，保利里公馆非毛坯多层公寓1万抵10万；城阳区的香邑漫步起价仅4850元，91折、送车位，中铁华胥美邦3万抵10万，卓越蔚蓝群岛栖月岛买一送一等，都吸引了购房者的密切关注。
业内人士分析，销量是衡量开发商综合实力的重要指标，也是关系到今后走势的关键，而客源则是保证销量的前提，因此，“锁客保量”就成为开发商的主要目的。“金九银十”始到，岛城楼市“价格战”已经硝烟弥漫。
联城海岸锦城 新盘加推 ５０００抵７万 ｖｉｐ：400-813-0000 转 51578
青特花溪地 房天下钜惠高层5千抵5万，洋房8千抵12万 400-813-0000转51783
海岸华府新盘加推省8万 海景现房小户型6000起！！4008130000 转 64225
保利里院壹号公馆，55~70非毛坯多层公寓，1万抵10万，vip：400-813-0000转52582
城阳香邑漫步现房清盘4850起 团购9.1折送车位 VIP:400-813-0000转52597
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四方万科城成8月商品房销冠 李沧三楼盘上榜
销售套数排行
8月份四方区杀出一匹黑马，在当月开盘放量的楼盘中，四方万科城以287套的不俗成绩获得销冠，成交套数超过李沧刚需热盘。
李沧区四家楼盘上榜，润发湖畔雅居二期以251的成绩获得季军，据悉，湖畔雅居二期开盘，价5850元/平，使其成为目前李沧跌破6000、“5”字开头的楼盘，这一价格释放极大提高了项目的关注度，使得置业者关注热度迅速升热。李沧万达广场加推楼王，凭借其品牌及配套优势，开盘当日232房源即售出近80%。此外，李沧区的海岸华府销售一直可圈可点，海岸华府目前与房天下举行电商团购，可享5千抵8万优惠，起价6000元/平，总价49万起，得到置业群体的关注。
8月份即墨胶州胶南和开发区等边郊区表现均可圈可点，即墨市经适房成交直接拉动了整个区域的成交量，金九银十之前的8月份，岛城楼市可谓改善刚需齐开花。
名企一月销售金额可观 万科万达赚钱
8月份万科、万达、保利、海信等名企楼盘销售金额排名靠前，其中万科城以3.21亿元的成绩问鼎月销售金额排行，李沧万达广场以2,.24亿元的成绩获得季军。保利海上罗兰与海信天悦均入围排行。
销售金额排行上多为边郊区楼盘，可见低价楼盘仍然是楼市的主流。
刚需户型仍旧热宠，构成8月成交主力
青岛楼市8月份成交面积构成
数据来源：青岛网上房地产
数据来源：青岛网上房地产
来自青岛网上房地产和房天下数据监控中心的数据显示，8月岛城共成交住宅9118套，其中120㎡以下中小户型成交占78%，继续延续上月刚需小户型成交为主的态势，刚需客户仍旧是购房主力。
由图表可见，8月份住宅成交的60-90㎡小户型，共成交3720套，占8月份青岛住宅成交总量的40%，但本月该面积段户型成交量环比7月份下降7.6%。
本月成交占比其次的是90-120㎡户型，3436套的可观成交量占据8月青岛住宅总成交量的38%，与上月3492套的成交量基本持平。
青岛楼市8月份成交价格构成
数据来源：青岛网上房地产
数据来源：青岛网上房地产
由图表可知，8月住宅成交价格中占比的是6000-8000元/平的房源，共成交2430套，占据本月总成交量的27%。这得益于8月特价优惠及低开房源。以李沧区为例，8月份李沧湖畔雅居“5字盘”的抄底价入市，迅速抢占市场，成为8月份李沧区销冠。
湖畔雅居的低价入市在一定程度上撬动了李沧楼市底价坚冰，海岸华府与房天下联合优惠吸引购房者，时代城未开盘就打出6字头起的价格，使得八月份刚需市场火热非常。
经适房“成就”即墨 散盘“成就”胶州
即墨凭借经适房项目成为8月区域销售。据悉，即墨的四家经适房项目陆续在七八月份开盘，带动了即墨新房成交量。这四家经适房项目分别是环秀景苑农民经济适用房、通济农民经济适用房小区 、龙山西程农民经济适用房龙山景苑 以及经济开发区农民经济适用房，其中通济农民经济适用房小区更是取得了363套的不俗成绩。
胶州市以1417套的总成绩进入区域排行的前三，胶州市的成交前三甲分别是莒都府邸小区，青城住宅小区以及名苑小区，分别成交122套、87套和84套。胶州市成交前三甲虽然不见出彩，但是散盘相对较多，散盘的成交累加抬高了胶州的总量。
城阳区交通、配套日臻完善，价格远低于市内其他区域，向来是刚需集聚。本月城阳区成交中铁华胥美邦、卓越蔚蓝群岛以及正阳东郡，分别成交148套、130套以及102套。
李沧区虽然价格战喊声大，但是推盘量相对较少，润发湖畔雅居和李沧万达广场成交均突破200套，另外还有海岸华府、伟东幸福之城等楼盘成交量不错，但是仅仅这几家盘未拉起李沧的排名。
李沧和城阳作为刚需聚集地，在楼市调控持续不放松的情况下，以其低价走量的优惠取了很好的销售效果。然而八月份两区域成交均不给力，随着边郊区成交量的持续上扬，不由让人猜想，岛城刚需阵地转移了吗？
李沧区虽然价格战喊声大，但是推盘量相对较少，润发湖畔雅居和李沧万达广场成交均突破200套，另外还有海岸华府、伟东幸福之城等楼盘成交量不错，但是仅仅这几家盘未拉起李沧的排名。
8月份李沧区成交1302套，成交润发湖畔雅居251套，成交均价6800元/㎡，第二名李沧万达广场成交225套，成交均价8500元/㎡，第三名海岸华府，成交161套，起价6000元/㎡。
城阳区成交中铁华胥美邦、卓越蔚蓝群岛以及正阳东郡，分别成交148套、130套以及102套。
2012年8月青岛二手房网签2241套，环比上涨5.76%，同比上涨57.15%。根据房天下二手房数据监控中心的数据显示，8月份青岛全市二手房挂牌套数为64142套，较7月增多了8008套，环比增幅为14.27%，同比去年8月（挂牌17851套）上涨259.32%，挂牌量再创一年来值。另据房天下二手房数据监控中心数据显示，8月份青岛二手房挂牌价持续增长，挂牌价为15308元/平米，环比上涨2.33%。
根据青岛网上房地产的统计数据显示，2012年8月青岛二手房成交套数为2241套，环比增长5.76%，同比去年8月上涨57.15%。8月份二手房网签套数再次创下2011年2月以来新高。七区中有六区成交量环比上涨，仅崂山区成交环比下跌。市南区二手房成交量环比上涨7.32%；市北区环比上涨4.36%；四方区环比上涨15.08%；开发区环比增加1.64%；李沧区成交环比增长3.77%；崂山区环比下跌9.23%；城阳区环比上涨8.13%。
行政区：四方区环比上涨幅度
8月份青岛七区二手房签约套数六区环比上涨一区下跌。各区签约情况如下：市南区（381套）；市北区(550套)；四方区（435套）；崂山区（118套）；李沧区（275套）；城阳区（173套）；开发区（309套）。
行政区：市北签约量 占比25%
8月市北二手房签约量依然，签约套数为550套，占全市签约套数的25%；其次，签约套数较多的为四方区和市南区，分别签约435套和381套，分别占比19%和17%；黄岛区签约占比14%；李沧区占比12%；崂山区签约套数，占比5%。
全市：8月挂牌量创新高环比上涨14.27%
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，8月份青岛全市二手房挂牌套数为64142套，较上月增多了8008套，环比上月增幅为14.27%，同比去年8月（挂牌17851套）上涨259.32%，挂牌量再创一年来值。
行政区：崂山挂牌依然 李沧环比上涨幅度
2012年8月，七区挂牌套数齐涨。其中挂牌套数的是崂山区，挂牌25160套，环比上涨11.52%；其次为市南区，挂牌17275套，环比上涨14.11%；市北区挂牌7272套，环比上涨21.88%；李沧区挂牌环比上涨幅度，挂牌6540套，环涨26.44%；四方区挂牌套数，挂牌1595套，环比上涨20.77%。
全市：8月全市挂牌均价环比上涨2.33%
据房天下二手房数据监控中心数据显示，8月份青岛二手房挂牌价持续增长，挂牌价为15308元/平米，环比上涨2.33%。业内人士表示，刚需释放和货币政策变化是导致房价环涨的两个重要原因。调控以来，自住和改善型需求积攒一年多，近期集中释放，导致市场一定程度上回升。2011年12月，央行近三年来首次下调存款准备金率，此后央行又降息，虽然货币政策定向宽松，但是由此形成的流动性增加，老百姓容易将手上的资金转移到楼市，直接带动楼市成交量。
行政区：挂牌均价五区齐涨两区下跌
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，8月份青岛七区二手房挂牌均价五区齐涨两区下跌。涨幅的为城阳区，挂牌均价6902元/平米，环比上涨2.78%；跌幅的为开发区，环比下跌1.90%，挂牌价为8298元/平；其他各区8月份挂牌均价如下：市南区18946元/平米（2.31%）；市北区13679元/平米（1.04%）；四方区10652元/平米（1.21%）；崂山区21634元/平米（2.22%）；李沧区9570元/平米（-1.29%）。
李沧来电量 城阳开发区分获亚、季军
8月份青岛各区域来电分布图
8月各区市来电量趋势图
8月人气楼盘
城阳、李沧区一直倍受关注，尤其是李沧，区域来电量的地位似乎从未被动摇。8月份海岸华府与房天下联合团购持续进行，推出5千抵7万的优惠，本月来电量居李沧区首位。季军润发湖畔雅居二期相比前两个月排名有所下降。嘉凯城时代城国际瞰景高层8月25日开始认筹，并于9月1日开盘，热门的地理位置，长期合理的炒作使购房在期待中关注。
8月万科城来电量居四方，联城海岸锦城和海信湖岛世家榜上有名。德馨筑家排名有所下降。万科城的CIMO社区8月15开始认筹，交5万可享集中选房摇号，8月20开盘，加上优厚的品牌夺冠无可厚非。8月期间，联城海岸锦城、保利里院里与房天下合作推出电商团购吸引了众多购房者。海信湖岛世家7月来访众多，8月依旧。
8月份七栋洋房来电量仍居开发区首位。8月七栋洋房参与房天下闪购活动，推出5万抵10万的优惠，来电咨询者众多。海尔山海湾一直在网友的关注中，项目8月团购推出86折优惠。
8月份崂山区域来电量评比中春光山色三期冠冕。春光山色三期在8月30日开盘，主推94-131平全明二房三房户型，起价9880元/平。开盘前众多网友来电咨询，项目现推出9折优惠。 远洋风景二期、金光丽园相比7月份来电量稍有所变化。
春光山色三期在8月30日开盘，主推94-131平全明二房三房户型，起价9880元/平。开盘前众多网友来电咨询，项目现推出9折优惠。 远洋风景二期、金光丽园相比7月份来电量稍有所变化。联城海岸锦城 新盘加推 ５０００抵７万 ｖｉｐ：400-813-0000 转 51578
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