“收房季”业主如何把好质量关？

相比暴雨一时间所导致的城市路面积水、交通瘫痪而言，暴雨所暴露出的一系列房屋质量问题，至今仍在困扰着许多家庭。

近日，地产中国网对北京“7.21特大暴雨”所曝房屋进水、漏水等现象的系列报道，在业界引起了广泛关注。值得注意的是，经历史上最严楼市调控的房地产市场越发成熟，而此拨房屋“暴雨质量门”正处商品房收房季，广大业主对房屋的质量和安全的意识都已经提高到了一个新的水平。

然而目前，我国频发的商品房质量问题有哪些？房屋验收时究竟要注意什么？遇到房屋质量问题开发商和业主应当如何面对与维权……地产中国网为您把脉房屋质量，特邀专业验房机构优嘉优筑（北京）房地产咨询有限公司的专家们为您答疑。

庞永军：使用年限内房屋产生质量问题开发商都要担责

优嘉优筑第三方验房机构副总经理庞永军

房屋建筑本身的质量问题是关键

地产中国网：商品房质量问题主要表现在哪些方面？

庞永军：通过近几年优嘉优筑一线验房师对房屋查验经验可以看出，目前房屋质量问题主要表现在：房屋渗水、漏水普遍存在；随意改动规划设计，造成安全隐患；墙面裂缝，大面积空鼓；管道渗漏；门窗密封性差，透风渗雨，关闭不严；水电燃气等安全间距不合理；等电位、漏电保护、电线功率线径不合标准；使用材质材料参差不齐；观感瑕疵较多，变形、磕碰、破损、污染现象等。

地产中国网：楼市调控前后，这些质量问题有无变化？

庞永军：房地产市场近几年一直是突飞猛进的发展，其实质量问题一直存在而且没有减弱，只不过以前在疯狂楼市下，投机性行为较多，掩盖了房屋质量问题的严峻事实。

随着购房者的理性回归，及楼市调控政策的逐步严格实施，一大部分投机者被挤出购房人群，使得自住需求比例加大，对房屋质量问题的关注程度自然升高。

从08年汶川地震引发房屋质量的思考，保障房工程出现严重质量问题，上海莲花河畔“楼倒倒”，北京保障房旗胜家园“墙脆脆”，纳帕溪谷壁炉胶水门砸死五岁小女孩等一系列骇人听闻的质量问题被陆续曝光，使得购房者对房屋质量问题更加关注。同时，随着调控政策的加强，房价不升反降，使得一部分有投资性心理的购房者受到损失，并利用房屋质量问题大做文章。

地产中国网：哪些质量问题会更加突出？

庞永军：随着楼市政策的调控，很多开发企业资金链紧张，偷工减料，以次充好，降低建设标准，缩短工期，压缩成本的几率也随之增加。

地产中国网：北京“7·21”特大暴雨，京城很多楼盘从低端公寓到豪宅别墅在内，漏雨、进水现象严重。您如何看待这个问题？

庞永军：一场61年不遇的暴雨给城市建设的各行各业上了一堂生动的教育课，对于房屋质量来说也是一次检验和考验。

首先，目前多数在建和交付房屋出现大面积漏水渗水，这个不是新鲜事，而是房屋质量目前比较普遍存在的问题，同时，反映出目前建筑质量的根本性问题就是质量不过关。

此外，由于暴雨导致的更为严重的渗漏水问题，则反映出我国在建筑施工领域对于建筑物抵御自然灾害的能力还十分薄弱。大雨过后，城市排水曝出只能抵御2-3年一遇的大雨，而房屋建筑何尝不是如此呢？

再次，别墅豪宅室内漏水现象更为严重，其中不乏在对房屋改扩建过程中造成的地基破坏、结构改变、自建建筑质量不过关等问题。而这属于自身原因导致的问题，不足以反映房屋整体质量水平，但普遍的、根本的原因还是在原有建筑的设计、施工及管理上。

设计使用年限内开发商都要担负质量责任

地产中国网：目前我国对房屋质量问题有无规定年限？

庞永军：目前我国对房屋质量问题并无规定年限要求，只是针对交付后的房屋有关于质量保修年限的规定。

根据国务院《建设工程质量管理条例》和北京市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限如下：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

地产中国网：实际情况下，房屋保修期内的质量问题通常如何解决？

庞永军：建设单位或开发商将承担保修期内的质量保修责任并承担发生费用。但在使用几年以后，房屋出现了裂缝、漏水等质量问题，业主首先想到的一般都是找物业公司维修解决。

而在北京市2010年发布的《关于加强北京市建设工程质量施工现场管理工作的通知》中，首次明确提出了建设单位对所建设的工程在设计使用年限内的质量全面负责。这意味着在一般住宅50年到70年的设计使用年限内，房屋产生的质量问题开发商都要负担相应责任。

地产中国网：我国商品房生命周期一般能多久？

庞永军：现在来看住宅商品房大部分寿命只有30年。

统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半，远远低于发达国家百年左右的水平。

维权彼起开发商应更加注重产品品质

地产中国网：由于质量问题而导致业主拒绝收房的现象多么？

庞永军：近年来房地产市场得到了突飞猛进的发展，但与此同时由于我国现行房地产管理体制以及开发项目追求速度降低了质量管理和偷工减料，造成了房屋质量问题日益突出，随着置业百姓对自身权益的日益关注以及房价波动带来的不平衡心理，使得业主拒收现象时有发生。

地产中国网：如今，业主面对房屋质量进行的维权活动呈现了怎样的趋势？

庞永军：普遍呈现普遍化、团体化、专业化三方面趋势。

地产中国网：您能具体解释一下这种趋势吗？

庞永军：一是，房屋质量问题依然是购房者面临的一道难题，也是开发建筑产品的一块诟病。

随着社会开放程度和民主意识的觉醒，业主们认识到只有自己关注自己的房屋质量，才能得到更多的重视，必然使得更多的人越来越关注自身权益的维护。而楼市调控后产生的刚性自住购房比例的增加，对房屋质量的关注越发凸显，这是一个现象，但也是一个必然。

二是，原先认为购房者是先天的弱势群体，现在通过成群成团渐变壮大，主动获得应有的对话权，改变原有弱势地位，使得集体维权成为一种趋势。同时，80后90后购房者逐渐进入买房行列，其先天的维权意识更加速了这一形式的发展。

三是，业主维权单靠唇枪舌战已无法解决越来越多的质量问题，房产质量涉及法律、建筑设计、施工、规划等众多领域，业主只有通过更为有计划、有组织的统一协调，才能避免被分别瓦解。同时，还需要加上借助法律、验房、鉴定等众多专业机构使得维权专业化水平和效率大大提高，才能使得房屋质量问题得以圆满解决。

地产中国网：发现质量问题，开发商应该如何面对？

庞永军：开发商应该明白，房地产暴利时代一去将不复返。

通过购房者的理性回归以及楼市严厉调控的影响，房地产正面临从未有过的考验和转型，品质制胜的理念已是行业共识，而此轮洗礼剩下来的必然也是重品牌、重质量、信誉高的开发商，品牌制胜、细节为王的时代开始到来，交一套业主心中的好房子是众望所归。

所以，面对质量问题，开发商作为五方责任主体的首要因素，应该理性看待，更加关怀购房者心声，重视房屋质量管理，及时下大力气解决质量问题，并以更加自信、负责任、积极、公开透明的行动去改进，以此获得更多客户的青睐。

必定，业主的口碑才是品牌的基础，才是企业持续发展的不竭动力。

地产中国网：业主又该如何有效维权？

庞永军：作为业主一方，应该自发自觉的关注自己的房屋质量，这既是对自己日后生活质量的保障，同时也间接地促进整个房地产行业的提升。

因此，维权目的是解决问题，业主维权应当做到有理有据，实事求是，还原问题的本质，才能更好的解决问题。同时，借助专业机构给予协助可以弥补自身的不足同时也可以大大提高维权效率。

房屋质量是全社会的责任，人人都要行动起来，才能建设美好安心的家园。

赵朝杰：施工不规范、设计缺陷等导致质量问题

优嘉优筑房地产咨询有限公司首席验房师赵朝杰

地产中国网：我国目前面临最普遍的（新建）商品房质量问题，在收房期，工程上所暴露的质量问题可以分几类？

赵朝杰：目前，收房期中工程质量问题主要反映在三方面：

1）安全隐患：毛坯房主要突出在顶面掉皮造成的伤人事故；精装房主要突出在高位墙砖空鼓、松动，最终脱落导致的伤人事故。而在电气方面，漏电保护失灵、燃气柜无通气孔等等都存在安全隐患。

2）使用功能：如下水管漏水，地漏水封高度不够，门窗开启无防撞措施，房屋渗漏水等，这些问题都是影响业主正常使用并普遍存在的问题。

3）观感质量：如门窗、墙地顶面表面的一些磕碰、划痕、掉漆、污染及部分收口粗糙、不到位等，都造成业主不能顺利收房的客观原因。

地产中国网：北京“7·21特大暴雨”导致市区多处（含高档）住宅漏雨、进水，您觉得事故原因天灾、人祸哪个更多些？

赵朝杰：天灾确实存在，但也不应作为主要因素，不应因天灾的存在把所有的责任都推向一边。

然而，施工不规范、设计缺陷等这些都是导致此次事故的主要诱因。在日常验房中经常会发现，有些阳台未设置地漏，下大雨后导致室内进水，破坏室内装饰装修，造成较大损失。

地产中国网：房屋开发阶段，在设计上应采取哪些工程手段防患未然，有效规避大雨事件对楼体的损害？

赵朝杰：开发商应该严格按照屋面工程施工质量验收标准进行施工及验收，室外排水系统严格按照施工工艺及标准进行施工，施工完毕后做好相应的试验测试，并进行详细记录。

地产中国网：业主在收房时应注意哪些质量问题？

赵朝杰：业主在验房过程中，经常发现屋面防水层施工不规范的情况，如防水层起鼓、破损，搭接方法不对，屋面倒坡等情况，这些都是造成渗漏的主要原因。

此外，室外排水系统也要注意，很多小区的室外排水都是雨水管落地就算完工，但往往因为屋面大量雨水经过雨水管道排出，造成雨水管口处地面塌陷，下沉，最终导致地下室渗漏水情况发生。

地产中国网：如何避免房屋二次质量问题的发生？

赵朝杰：通常房屋在实际装饰装修工程分阶段验收过程中，发现很多、尤其是别墅私挖滥建等情况普遍。

不论是出于那种情况，业主有什么样的想法，不要擅自更改原建筑结构，避免不必要的事故发生。如果一旦因此出现问题，责任更是无法有效划分，维权艰难。如确实需要改建，一定要经过原图纸设计部门审批后再进行施工。

地产中国网：如何改进或弥补房屋建筑工程的不足，来加强房屋质量？

赵朝杰：目前，商品房项目工程中施工人员素质参差不齐、层层分包更是导致施工管理混乱。针对这些问题，应增强现场施工管理人员的素质培养，及制定合理有效可执行的巡检制度；增设现场施工管理人员数量；减少层层分包，控制工程造价恶性压缩，避免因造价过低导致偷工减料的发生。