十城住宅库存减7.6万 京6月去库存率创新高

“今年5月以来，楼市成交量明显恢复，主要的城市成交量均创造了限购来的点，市场消化库存明显加速。”一位市场人士向记者如是表示。

实际上，据链家地产市场研究部统计数据显示，截至7月1日，十大典型城库存比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存，上半年商品住宅库存也至少减少了4万多套。值得一提的是，北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的值。

其中，这十个纳入统计的典型城市分别为：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州，青岛以及惠州。

对于库存开始逐渐下行，链家地产市场研究部陈雪向记者表示，这意味着楼市库存进入“负增长”阶段。

无独有偶，北京中原市场研究部统计数据显示，6月底，京沪广深四大一线城市的库存住宅套数为222450套，环比5月底的232630套，下调了4.4%。其中，以北京为例，从3月修改库存统计办法后，库存可售住宅套数从3月27日的90556套，下调到目前的81587套，库存已经降低了10%。

对此，陈雪向记者表示，在信贷定向宽松和部分城市政策微调后，长期积压的购买力逐渐释放，购房者的观望情绪减弱，成交上涨迅速。此外，今年年初以来，多数开发商执行“现金为王”的降价促销策略，致力于快速周转套现，“以价换量”的策略明显取得了成效。

“今年以来，房企地产业务投资有所缩减，缓开工、少拿地成为房企的普遍选择，这也拉低了楼市库存激增的速度。”上述业内人士向记者表示。

不过，上述统计数据还显示，今年上半年，上述十大典型城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，环比上月分别下降了3%和1.9%，不排除北京市清理库存的影响，同比去年分别上涨20.5%和21.4%。

对此，有业内人士称，虽然楼市去化率上升，但库存量依然不小，消化库存依然房企首要解决的问题。

陈雪则向记者表示，如果下半年库存仍持续负增长，周转率提高，开发商的推盘积极性将会有所增加，但降价速度有可能放缓。预计下半年，在9-10月份间，商品住宅的供应和成交会再次出现高峰，整个下半年的商品住宅的成交量会明显高于上半年。

中原地产市场研究总监张大伟也表示，预计下半年楼市成交量将会超过上半年，但恢复到2009年-2010年的高成交量可能性不存在。

近期，我国一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，对于房地产调控政策，社会上出现一些猜测和议论，甚至是误读。这一系列新动向使房地产市场再次成为人们关注的焦点。

那么，如何看待当前房地产形势？下一步调控政策是否将有所松动？

国家统计局18日发布的数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有43个，持平的有21个，上涨的有6个；二手住宅环比价格下降的城市有30个，持平的有22个，上涨的有18个。

5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市，虽然比4月份增加了3个，但比3月份减少了2个，而且涨幅均未超过0.2%。

“上述数据显示，主要城市房地产价格继续处于调整回落趋势之中。”国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。

价随量涨，是当前人们普遍担心的问题，也是一些购房者急于出手的原因。但专家普遍认为，目前尚无房价大幅反弹迹象。

同时，由于自住型购房者承受能力有限，开发商不会贸然涨价。我爱我家房地产经济公司市场研究部经理李琛指出，与投机、投资者不同，具有自住型购房者无法承担过高的购房成本，由于调控政策没有变，涨价只能再次抑制购房需求。这一点，开发商很清楚。

购房者心理发生微妙变化

5月中下旬以来，有迹象表明，房地产标杆城市成交量有所放大，部分城市甚至出现近期罕见的整夜排队购房的现象。

“这几天来买房的人非常多，来咨询、看房的人也增加了不少，特别是6月以来二手房成交量明显增加。”李琛告诉记者，尽管房地产调控政策没有变，投机、投资性需求仍然被抑制，但在央行降息等货币政策刺激下，积蓄已久的刚性需求得以释放，支撑了本轮成交放量。

降息直接降低了自住型购房者的成本，增强了他们的支付能力。在北京工作的崔女士关注房地产市场半年多了，一直等待一个好时机购买自己的套住房，央行降息的消息让她有些动心：“每月可以少还一两百元的月供。”

购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。一些开发商利用相对宽松的货币环境，采取“以价换量”策略。这些也在一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求。

坚持房地产调控政策不动摇

继人民银行、银监会之后，住房城乡建设部18日出面澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道，并要求各地坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。

值得注意的是，此前，针对一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部就曾强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇。对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

从去年有关“资金链要断了”“楼市要垮了”“刚性需求很受伤”“银行将有很多坏账”“破坏了市场机制”等的议论，到今年有意对政策信号的“误读”，背后是一些人希望放松楼市调控，再次炒高房价，并从中获得高额利润的欲望。

对此，专家普遍认为，当前房价总体仍未达到合理水平，必须稳定和严格实施调控政策，从供需两端收紧资金，防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场，逼迫开发商以价换量，使房价从高位继续向合理回归。

“整个房地产调控基调短期内不会变。”巴曙松指出，在调控政策基调不变的基础上，为引导房地产市场软着陆，同时满足中小户型、首套住房购买者的自住型需求，应努力增加普遍商品住房供应，并对自住型需求予以适当的政策鼓励。(记者张晓松、吴雨)