李沧楼市陷入价格漩涡 中海国际社区价格大猜想
搜房网2011/12/08 07:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
11月下旬至今，青岛楼市陷入价格漩涡。11月20日，世盘板块万科生态城精装新盘开盘起价6885元/平方米；11月24日，春和景明二期准现房起价6300元/平方米，降价2000元/平销售；12月5日，别墅项目时代城开盘，购房享六重空间面积连环送，折合价不足8000元/平；近日，李沧新盘再爆低价，重庆中路芳馨园项目起价仅为5880元/平方米，小高层均价6300元/平，洋房均价7000元/平 。而预计12月开盘的大鳄楼盘中海国际社区价格也成为网友关注的焦点。
在预测房价之前，需要了解影响房价的因素，商品房价在实际操作过程中，其构成要素一般包含以下内容：
房价＝土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）＋公关成本＋建筑成本＋监理成本＋策划费用＋销售成本（含巨额广告费、人力）＋开发商利润＋税收＋银行巨额贷款利息＋财务费用＋其他因素（包括周边环境的搭配、供求关系、投机者的炒作哄抬以及购房者得不理性等等因素在内）。
一般情况下土地成本占到房价的30%—40%，中海国际社区项目早在2月份拿地之初就以8250元/平的楼面地价对李沧区楼市造成一股波澜，9宗地块除了4号地块拍出8250元/平的天价，其余地块楼面地价也在三四千元。项目地块内还规划了36班小学和多所幼儿园需要费用支出。其他因素则需要根据不同楼盘的不同情况具体来定。
除了看房价构成，周边楼盘价格也是参照。中海国际社区周边集中了李沧宝龙城市广场、苏宁电器广场、伟东乐客城等商业项目，相同产品住宅项目不多。李沧宝龙城市广场在售公寓产品清盘均价9000元/平，项目西侧位于重庆中路的福顺嘉苑项目均价7900元/平。
再往北，李沧区虎山路22号的东方公园世家小高层起价8900元/平方米。金水路附近的楼盘春和景明均价7200元/平；伟东幸福之城三期价格待定，二期房源均价8700元/平；绿城理想之城蓝岸，起价为11500元/㎡，这其中含有2000元/㎡的标准精装修；九水东路山河城均价8900元/平。
当然与这些楼盘相比，中海国际社区位置更佳。“中海国际社区位于李沧核心商圈，目前李沧核心商圈没有一个真正适合宜居的大盘，中海国际社区就填补了这个空白。”中海地产青岛公司董事霍勇良曾说，“中海国际社区是李沧商圈的‘南门’，对李沧商圈起到扩展和延伸的作用，建成后将拉近与核心区的距离。中海国际社区可以说将李沧商圈直接拉到海尔立交桥，过了海尔立交桥就到崂山区。”另外，由于未来城市建设和发展以及轨道交通的完善，直接缩短了李沧区与市南核心区的距离感。
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调查时间:2011-12-07 00:00:00 —2011-12-31 23:59:59
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