郭增利：形成一种综合地机制才能实现商业地产的价值
搜房网2011/09/22 17:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年9月21日，让城市改变---青岛伟东乐客城全球招商大会，在青岛香格里拉大饭店盛大举行。青岛市李沧区区长 、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、青岛伟东置业集团董事长王端瑞、青岛伟东置业集团执行总裁张艳霞、日本CCD上海地慧房地产咨询有限公司社长藤贤一、美国Mix Studioworks总裁Brian Hongda,及SEPHORA/UNIQLO、C&A、MUJI、WE、UR、华润万家等众多来自国内外品牌的贵宾参加了此次大会。
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伟东乐客城招商发布会现场
会前，李沧区商贸办主任栾复先、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、日本CCD上海地慧房地产社长藤贤一等接受了媒体采访。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受采访
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利：先进商业地产的发展得益于两点，点就是老藤在加大改造的力度，第二点就是一个城市的外扩呢，意味着城市新区会越来越多。实际上就是这两种原因呢，促使中国购物中心的发展。那从现在的情况看呢，青岛是比较有代表性的这样一个城市，在这样一种情况下呢，李沧区是一个特殊的啊，我认为它是一个原来对商贸流通业相对来说比较弱化的一个区域，哪里是应该说比较悠久，居住人群的密度也比较大，那如何把这种居住的人口给他提供一些便利的生活，特别是一种享受。
其实从其他城市的比较当中，我们可以看到，一些具体的情况可以见证一些数据，比如说在更多的城市，特别是在二三线城市，应该讲是一个百货业相对主导的这样一种城市。那么我们也看到，其实很多的在老百姓心目当中比较有影响力的这种商场，在二三线城市还是倾向于百货店。所以我想在李沧这样一个特殊的区域，像乐客城这样一种项目诞生的话，至少从城市建设的角度、整个片区开发的角度，再就是从老百姓生活方式的角度，都应该有一个很大的提升。那么提出来一个比较大的挑战，能够综合，能够有机的形成一种配合的机制，才能够实现、释放它的价值。那我们举例香港来说，你会发现香港的这种商场基本上都是在轨道沿线去分布的，特别是这种有换乘的这样的结点，实际上对商场未来的这种开发也好、建设也好、经营也好，都会非常非常的有益处。
所以我想呢，提出这样一个建议，就是未来包括青岛，也包括李沧，可能也包括其他更多的城市。实际上我觉得在中国的地产业发展的过程中有一些畸形的现象，比如说做商业房地产和做住宅房地产，实际上大家追求的目标、盈利方式、经营方式是完全不同的，这两者之间本来并没有一个因为限购就影响到一个公司。
它的开发模式完全不同，所以我觉得目前在限购的情况下，有些企业叫进入了所谓的商业房地产领域，但实际上这里面并不是公司在进行战略转型，而是一种在面对这种特殊的环境下，进行的一种策略性的变化。那我想呢，限购可能会在一段时间持续下去，但是从市场经济的角度，它不可能永远限购，所以进入到商业地产领域的开发商，还是会分成两类，一类就是说已经准备在商业房地产领域，按照商业房地产公司的发展模型去运作的这样的企业，它会坚定不移的走下去，那么有一种呢，所谓立场不够坚定的，或者说它可能没有进行公司战略上准备的，这样的公司也可能限购取消了，它可能还会回到住宅开发领域上来。所以二者之间实际上并没有一个因为限购就必须要转入到商业房地产的这样一个因果关系。所以我想呢，应该说更多的公司是出于策略上的暂时规避住宅房地产限购给他带来的一些影响。但是从长期来看，中国的商业房地产不可能指望因为被动的，或者策略性的、规避一时的政策的限制，然后就全盘进入到商业地产。所以我觉得这样一个现象应该值得警惕。为什么呢？因为在中国我们会发现更多的项目、更多的开发商，实际上并没有在战略的储备上、在人才的储备上、在资金的储备上、在专业的储备上，达到商业房地产公司应该达到的要求，所以出现了有些项目只是摆在那儿的一个建筑，它只是一个建筑，但是它并没有演变成一个商业体，所以我觉得这样的项目太多的话，或者说缺乏商业经验的项目太多的话，会对整个城市形成一定的破坏。
所以从目前情况看呢，我想对比一种数字，就是说一种公司是战略上已经进入到商业房地产了，它的每一个项目的品质都非常高，那么它能够受到几乎所有的商户追捧，都愿意进入到这样的商业项目中去经营。当然我们也会发现，有些项目为了让商家进来，可能不惜降低租金、免租等等一系列的措施，但是事实上呢，我觉得用这样短期解渴的方法，是不能够解决商业房地产面临的一种行业性的问题。所以目前在中国出现的是追求数量、追求规模的开发商，与追求这种项目的成功率，追求单个项目的品质这样的开发商，他们之间的一种博弈。
这种生意能不能让商家、零售商满意，我觉得这是一个最根本的。所以回答你刚才的问题，我觉得住宅的限购表面上看是催生了一部分的地产商进入到商业房地产，但是呢，有些地产商是做好准备了，其实有些地产商是在没有准备的情况下进入到商业房地产。那我们再转一个话题，就是说什么时候我们这些住宅地产商可能会有更强的在商业房地产领域的发言权，那肯定会有一个角色转换。
要为社区的人提供便利的一种生活方式，让大家真真正正的能够居住在这里，也能生活在这里。规避中国现在很多城市，特别是新城出现的问题，房子都卖光了，但是你会发现到晚上，可能没有多少个人居住在这里，原因非常简单，就是因为它的配套不足。所以我想更多的时候希望我们住宅地产商能够看清商业房地产的实质、它的风险。
这是坚定不移的，因为中国667个城市。所以我想有整个青岛市商业发展的这样一种水平，单就我们购物中心来说，我们一提上海的购物中心，不是靠它的数量，不是靠它的规模，而是看你投放到市场当中，每一个项目的这种综合质量去决定的。所以我想在这个特殊的时候，虽然我们觉得购物中心也好，商务综合体也好，可能在青岛相对发展慢，在节奏上相对慢，但实际上会给未来的这种健康的发展，通过其他城市这样经验的比较和借鉴，能够提供很好的一种参考。所以我想青岛有这样一种独特的、著名乃至世界著名的资源。
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