房价停涨库存上升 “金九银十”或成泡影
地产中国网2011/08/19 09:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据每日经济新闻报道，在各项楼市调控政策的综合作用下，房价拐点隐隐出现，但仍不明朗。
国家统计局8月18日发布数据显示，70个大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的有14个，持平的城市有17个。近几个月来，价格环比下降和持平的城市持续增多。
值得注意的是，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨，这还是最近3年来的首次。与此同时，二三线城市仍然是房价上涨的主力。
有分析认为，随着调控的继续深入，一线城市将率先出现房价拐点。若限购范围继续扩大，二三线城市房价也将面临较大的下行压力。
未限购城市涨势依旧
“限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据显示，在70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其余31个未限购城市则上涨0.14%。
除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。
事实上，若考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据，今年1~7月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。从5月份以来，该价格已经保持连续3个月下调。
近期，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。
来看，上月房价上涨较快的城市，仍以二三线城市为主。其中，环比涨幅超过0.4%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关，均为未限购城市。
虽然价格的环比涨势趋缓，但同比数据上，多数城市的房价仍高于去年同期。今年7月，仅有三亚一个城市的房价指数同比下降，其余69个城市均有不同程度的上升。
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重点城市库存持续上升
自今年1月出台“新国八条”以来，“限购令”已经持续了半年多。在此期间，不少城市的新房库存高企。根据北京中原地产的统计数据，截至7月末，11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中，存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。
在不少分析人士看来，随着限购范围的持续扩大，房价拐点很可能在年内出现，并从一线城市延伸到其他限购城市。但至于拐点何时出现，业界多持观望态度。
截至目前，除了一线城市的个别区域出现房价下调现象之外，大范围的降价并未出现，多数二三线城市房价也没有明显下调，甚至继续上涨。在近日接受《每日经济新闻》记者采访时，北京市房地产协会秘书长陈志也谨慎地表示“再看看”。
限购范围的扩大，会否影响到传统的“金九银十”？对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为影响或不大。他向《每日经济新闻》记者表示，今年楼市的“金九银十”仍可期待，但期间楼市将出现分化。
在他看来，一方面，已经限购的城市，由于房价已经开始出现回落，部分购房者也逐步走出观望，关注房价走势并持币待购，购房意愿开始回暖，9月、10月的成交量有望回升。但同时，一些因投资投机比例过高、房价涨幅较大，而被纳入限购的新一批二三线城市，在9月、10月出现量价齐跌的可能性较大，对这部分城市而言，“金九银十”或将成为泡影。
延伸阅读：“金九银十”将近 以价换量得到业内认可
在限购、限贷等诸多严厉政策的全方位调控下，房地产市场会走向何处？开发商们如何应对？投资者该如何看待市场？
在昨日开幕的“2011博鳌房地产论坛”上，多位知名业内人士认为，从上半年销售业绩来看，在严厉的政策打压下，房地产市场需求依然旺盛，说明目前已处在重要的价格弹性调整窗口，只要价格合适，依然能够跑量。而在价格回归理性的前提下，今年的“金九银十”仍是大概率事件。
开发商态度更加务实
本报记者在论坛现场发现，与往届论坛不同，本次与会的开发商整体态度更加务实。
“去年的博鳌论坛上，我觉得同行们都在讨论宏观形势怎么样，调控还会有什么新政策出来。但是今年我发现开发商们谁都不谈这个问题了，大家都在相互询问企业现在目前情况怎么样、销售怎么样、打算怎么办。我想这个变化其实就说明了问题。”远洋地产控股有限公司副总裁周彤表示。
从以往的揣测政策意图、预测政策方向，到如今的积极应对、寻找出路，从“怎么看”到“怎么办”的转变，表明大多数开发商已认清了楼市长期调控的现实，并已在做长期作战的准备。
“很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长？为什么销售还是增长？都说日子已经非常难过了，为什么所有已发布半年报的上市公司，上半年的销售业绩仍达到了平均30%的增长？”华远地产股份有限公司董事长任志强在会上提出疑问。他认为，整体而言，中国房地产市场整体情况并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于2008、2009年初那样的恶劣情况，市场需求仍然旺盛。
深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松在演讲中也表示，虽然今年市场的发展有一些结构性变化，但需求仍然强劲。“今年年初我们对楼市有一个预测，认为最乐观的情况就是与去年同期持平，现在看来今年的情况远好于预期。”陈劲松认为，在限购、限贷、限价的种种压力下，市场几乎被叫停的时候还能出量，说明目前已到了一个重要的价格弹性窗口期，就是只要降价，成交就能放量。
以价换量得到一致认可
谈到下半年楼市的走势，陈劲松认为今年的“金九银十”仍是大概率事件，只要价格能够回归理性，就能够摆脱房地产行业被政策强压的局面。
“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席黎明楷在接受记者采访时表示，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择降价跑量。但黎明楷也表示，开发商会采取多大的降价幅度、在哪些城市降价，目前还不好说。
任志强却对记者表达了不同的看法。他认为，下半年开发商的降价行为将集中在部分城市，从来看，降价可能不会成为普遍现象。“虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。”任志强表示，这些占大多数的未限购城市降价可能性很小。
任志强认为，上半年地方政府推出的土地量非常有限，价格也没有明显下降。“地方政府并没有因为宏观调控措施而减弱了通过土地财政获取暴利的念头，造成今年上半年土地流拍整体数量是去年的268%。”任志强列举数字表示，如果下半年土地流拍情况仍未转变，那么将直接导致明年年底至后年上半年商品住宅市场供应将出现极大缺口，届时房价的反弹恐怕连限购这样的行政手段都无法阻止。
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