同策:楼市"不轻松" 地产大鳄瞄准不限购区域/业态和新版块

12年，中国房地产走过一个轮回！12年，搜房网缔造着领导中国房地产家居网络的一段传奇！12年，搜房网与房地产和家居产业的政府部门、企业群体、专家学者一起始终关注购房者，推动着行业和企业的健康成长！12年，搜房网始终实践着“Everything Home on Line”的产业梦想，将买房、卖房、租房、家居一个个产业根植网络，并用百城战略、纽交所上市、电子商务一个个中国房地产家居和网络的快速成长故事与中国的崛起一起传递给全世界！12年，弹指一挥间，搜房网将继续“Everything Home on Line”的产业梦想，与您一起共同成长！

搜房网连线青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌和营销总监蔡泽洲，与我们一起，追忆过去，展望未来。

柴伟斌对上半年楼市做了总结性阐述，他表示，加息、限购、限贷、限价等层层加码的调控政策使楼市观望情绪浓厚，青岛楼市上半年过得“不轻松”。地产大鳄开始将目光瞄向不限购的五市以及商业、旅游地产等不限购的业态上来。蔡泽洲则对青岛五大新势力板块做了独到分析，他表示，相对于发展接近饱和的市南、市北区而言，青岛新兴的板块诸如四方板块、世园板块、新东部板块、西海岸板块、北部板块，因发展历史、区域位置、未来规划等因素而展现出独有的的特色魅力。

调控加码上半年楼市“不轻松”地产大鳄瞄准不限购区域和业态

搜房网：1999年至今中国房地产经历了12年的发展历史。今年对于楼市来说无疑是“调控年”，多种调控政策相继出台，请您谈一下岛城楼市上半年的发展状况和下半年走势，并对对热点区域和相关动向做一下分析。

同策柴伟斌：

青岛同策房产营销策划有限公司柴伟斌

今年上半年，“新国八条”、“鲁版国八条”、“三限政策”、“一房一价”、“反暴力规定”和银行提高存款准备金等楼市调控政策相继出台，反映了政府调控房价的决心。加息、限购、限贷、限价等层层加码的调控政策也使楼市观望情绪浓厚，青岛楼市上半年过得并“不轻松”：相对于去年来说，总成交量下降且主要为刚性需求，价格却未见明显松动。市场表现首先是高总价、地段佳、面积大的改善性产品影响较大，其次刚需性产品成交也不容乐观。一些优质大盘，从去年的“日光盘”蜕变成今年开盘当天仅有50%左右的去化。多数项目已调整销售策略，促进销售。整体来看，岛城上半年量跌价平。

而与受到限购的市内七区相比，以胶南、即墨为代表的岛城五市的房地产市场却迎来发展的新机遇，因此，也有不少开发商开始将战略部署投向这些区域，以胶南为例，目前已有保利、卓越、万科等地产大鳄入驻，市场发展潜力可见一斑。另外楼市的一个关键性变化就是不少开发商将投资方向转向商业、旅游等不限购的地产上来。

今年下半年，政策打压效果将会越发明显，楼市观望情绪并不会出现明显消退的迹象，而房产市场存量继续增加，开发商资金链必然吃紧。小开发商融资渠道已经相当狭窄，快速去化，资金回笼是重中之重，优惠力度会明显加大。而大开发商融资渠道宽泛，价格还可能持续坚挺。产品方面，改善性产品可能会有较为明显的价格松动，而刚需性产品在需求旺盛，价格基数小，区域规划利好等因素的保驾护航下，价格变化幅度不会太大。

相关阅读：

青岛区域发展新势力 五大板块群雄争霸

搜房网：您如何看待蓝色经济圈中，青岛各版块的发展定位和前景，请您做一下详细阐述。

同策蔡泽洲：

青岛同策地产营销总监蔡泽洲

有很多人提出关于青岛楼市板块的问题，确实，相对于发展接近饱和的市南、市北区而言，青岛新兴的板块区域因为发展历史、区域位置、未来规划等因素而展现出独有的的特色魅力。

四方板块：许多青岛人都有关于老青岛的历史情结，作为青岛老城区的四方区的重新崛起着实吸引了很多青岛人的目光，保利里院里、中 江华府等众多大盘的云集，也让这一地段呈现出群雄逐鹿的热闹场面。

世园板块：2014年青岛将是中国第四个举办世界园艺博览会的城市，这对青岛的整体形象和区域经济将是非常大的利好，在很大程度上缩短了青岛城市的南北差距。首先一个国际性展会的举办对区域板块影响力的提升是非常有益的，加之政府在世园会建设方面的硬件投入非常大，也会对区域的交通、景观绿化等市政工程加大建设力度。青岛是传统的沿海经济城市，目前城市建设也是主要围绕沿海一线进行打造，“世园经济”可以说是青岛内陆发展尤其是崂山、李沧发展的一次难得机遇。世园会周边定位为青岛的中央居住区，随着万科、绿城等品牌开发商的入驻开发，以及“后世园经济”的持续发展拉动，周边项目的品质、价格等都会踏上一个新的台阶。

新东部板块：以即墨为代表的新东部已经渐现雏形，拥有山、海、泉的绝佳资源优势，使得即墨地段始终聚集着众多别墅类的高端项目，所以，这里也成为名副其实的“中央别墅区”。

西海岸板块：随着胶州湾大桥、隧道的全线贯通，青岛西海岸与市区的距离大幅度缩减，而拥有绵长且原生态海岸线的西海岸凭借先天条件与后天优势成为岛城房地产热点地段之一无可厚非。

北部板块：与市区距离贴近、城际交通的便捷，基础配套的完善以及优美的城市景观，共同促使岛城市民北移置业的可能，万科、龙湖、中冶等大鳄已经看到这些热点商机，城阳作为城市北部新兴板块的代表，也毫无疑问的成为岛城楼市关注焦点。

搜房网大胆开创电子商务全新营销模式

搜房网：青岛新建商品房供应量突破7万套，部分开发商已通过变相优惠等促销手段来增加销售，近半数购房者认为房地产电子商务时代已悄然来临，41%的购房者愿意通过网络买房置业。“青岛搜房网在5月底开展卓越蔚蓝群岛”搜房拍电子商务新模式以来，引得无数准购房者追捧并获得成功，相继有阳光、保利等企业尝试电子商务新模式，您对此有何评价？

同策蔡泽洲：互联网时代，人们对信息的获取越来越依赖于网络，电子商务营销对于消费者来讲已经并不陌生，更有相关专家预测2011年网络购物消费占网络消费总额的比例将突破50%。将电子商务的营销模式引入房地产销售当中，可以说是搜房网开创的一项大胆尝试。“搜房拍”作为房产营销推广的一种辅助手段对消费者有着很大程度的吸引力，也是开发商对外宣传的一个很好的噱头。网络对客户而言，是一个最直效了解项目动态及优惠的资讯平台，对开发商来讲，也是一个降低其营销成本的宣传平台，那对网络平台本身而言，电子商务也是其低成本运作的有效形式。但房地产产品有大宗消费和需要现场感受等特殊性，网络拍卖在短期内作为一种辅助的营销手段加以推广，今后还需要一定的时间周期改善和发展。

祝贺青岛搜房网成立六周年 祝愿搜房网越办越好

搜房网：今年是搜房网成立12周年，青岛搜房网自2005年在青岛落地生根。已走过了6年的历程，网络传播从之前的“一穷二白”到眼下的空前繁荣，您认为在专业房地产网络传播领域青岛搜房网的地位和作用如何?您认为搜房网未来应如何发展，才能更好的服务产业、推动客户的快速成长？请写下您的祝福和期待。

同策蔡泽洲：搜房网作为服务于消费群体和开发商的双向平台，是非常成功和有影响力的，也是房地产网络媒体中的领跑者。希望搜房网能够进一步做大做强，覆盖更多城市，为用户提供更全面和更为人性化的服务。祝贺青岛搜房网成立六周年，祝愿搜房网越办越好！

相关阅读：