青岛5月地产报告:“红5月”不够红成交同比跌21.42%

进入5月，青岛楼市前两周新房仅成交千余套，比4月还冷清。月末开发商熬不住，开始扎堆推新盘，但是楼市成交仍然起色不大。据网上房地产数据，5月岛城楼市住宅成交6416套，较之4月5893套的成交环比微涨8.87%，较去年5月8165套同比下跌21.42%，在价格方面，根据2011年5月百城住宅价格指数榜，青岛样本平均价格9495元/平，环比下跌0.43%，位居21环比下跌城市之列，可见，岛城楼市“红5月”不够“红”。

》》进入5月地产分析报告专题    》》话题征集：请下注：市场何时出现“降价”口号？

5月区域成交排行榜，即墨成为本月赢家之一，以129，945 ㎡的成交面积一举摘得月度成交面积，而城阳以1268 套的成交套数获得月度成交套数。

单盘成交套数排行榜，即墨的永信新都以292套的成交数据遥遥领先，一举摘得销售套数；城阳区中冶圣乔维斯成交207套夺得亚军，西城名筑成交191套获得季军。

单盘销售金额排行榜中，中 江华府揽金1.65亿元，成为本月销售金额；青岛迪亚湾住宅小区成交约1.5亿居第二位；中冶圣乔维斯成交1.39亿，位列第三。

成交面积构成中，60-90平米中小户型仍是市场成交主力，成交255,982平米，占总成交面积的39.7%，其次是90-120平米户型，成交218,123平米，占总成交面积的33.8%。

青岛5月份各区成交套数排行总榜：

 注：数据来源青岛网上房地产，仅供参考

5月总成交套数7031套，其中纯住宅成交6416套，市内七区受限够影响，年后成交一直在低谷徘徊，本月共成交3372套。而胶南、即墨等五市躲过限购令，成交量3659套，成青岛楼市主力。

城阳区成交1268套，成交面积121266㎡，连续两月夺得区域成交套数排行榜，俨然已是青岛楼市中的供应大户。随着调控政策的深入，青岛房地产市场投资成分大幅缩水，刚需主导着大局，置业需求转向城阳区已显苗头。除城阳区外，其他限购区域成交均不理想，李沧区成交674套 环比下跌10.84%，四方区成交421套，环比大跌36.40%。

本月即墨成交1138套，涨幅环比达到30%。纵观青岛不限购五市，胶州市成交911套，莱西成交704套，胶南市成交499套，平度最靠后，共成交407套。

解析：5月开盘数较4月开盘大幅增加，但是销售情况不容乐观。开发区热点片区安子片区某项目认筹，认筹人数和预期差距较大；四方某大鳄非毛坯项目，去年开盘时推出300多套房源，有700多组客户抢购，时隔不到一年，加推2期，同样300多套房源，200多组客户选购，可谓同盘不同市；城阳某楼盘月末开盘，推出100多套房源，认筹客户仅50余组。

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注：数据来源青岛网上房地产，仅供参考

本月，即墨热盘永信新都以292套的月成交量问鼎5月份楼盘成交套数排行榜。永连续俩月夺的即墨区域，自08年开盘以来，已售出662套，目前可售套数36套。

城阳区中冶圣乔维斯成交207套，成为5月成交套数排行榜亚军。该项目5月6日开盘即取得不俗成绩，项目位于紧邻城市南北交通动脉青威路，城阳东部商圈核心，均价达到7500元/平。

5月成交套数排行榜第三名为胶州市泰州路项目西城名筑。该项目5月16日开盘，已售出193套，该项目本月销售总面积19396平米，销售金额80474004元。

青岛5月份楼盘成交金额5：

注：数据来源青岛网上房地产，仅供参考

本月销冠花落四方区热盘中 江华府，该项目于本月18日开盘，现有面积80、90、120、140平的房源在售，其中套三房源面积90平，均价14000元/平，项目交通便利，距离建设中的地铁一期（M3线，2014年竣工）清江路站约200米，可快速抵达市北CBD、市南核心区；紧邻福州北路、南京路、山东路等城市主干道，可方便抵达各商务中心和主要商圈。

亚军即墨市岭海迪亚湾，成交金额1.5亿。该项目开发商青岛长基置业有限公司，首期住宅区组团岭海迪亚湾2010年动工，2011年底交付使用；是西班牙风格亲海GOLF温泉别墅，总建筑面积约5万平米，其170-350平米的大庭院、大露台海景户型已全面公开。

城阳区中冶圣乔维斯成为本月成交金额榜季军，成交1.39亿。在5月成交金额排行榜上，万科四季花城、山河城位居第四、第五。

5月份成交面积构成中，60-90平米中小户型仍是市场成交主力，成交255,982平米，占总成交面积的39.7%，4月份60—90平的中小户型占了40.7%的份额，相比之下，下降了1%。144平以上户型占成交15%，环比下跌了2.8%，

5月成交价格构成中，单价5000元/平米以下房源占近五成，和4月份持平，其中，单价10000元/平米以上的房源占9.6%，相比上个月下降了1.4%。

【区域板块分析】

市南成交惨淡 高端项目支撑市场

5份市南区成交33套， 与4月份成交32套相比相差无几。本月市南成交的是万丽海景，本月卖出3套，成交面积494.45 ㎡，成交金额0.19亿。远雄国际广场同样卖出3套，成交面积393.75㎡，成交金额0.14亿。上月市南销冠锦绣.华城本月仅卖出4套，成交面积396.72㎡，成交金额0.04亿。

市南区的楼市成交持续走低，主要由万丽海景、远雄国际广场等高端项目来支撑。远雄国际广场市南香港中路26号，写字楼、公寓均在售，写字楼为5A级非毛坯单元，面积145-330平，起价32000元/平、均价35000左右/平；公寓面积60-400平不等，起价45000元/平，均价50000元/平。市南东海西路1号万丽海景酒店式公寓面积从50平-90平的小户型，海景公寓128-500平不等，其中东南向房源起价41500元/平，北向房源起价27200元/平，非毛坯。

市北区成交379套 政策房成重头戏

市北区本月成交379套，上月成交261套，环比增长45.21%。市北区月度成交仍然是新岭花园三期，成交282套，环比增长171.15%，全部为为经济适用房和网点，该项目成交套数占市北区成交总套数的74.41%。

第二名汇丰名车世界（华远汤米公馆、华远好天地），成交达到25套，环比增长25%。市北福州北路华远汤米公馆为出售非毛坯公寓现房，面积50－120平，价10700元/平，华远好天地为商铺，均价18500元/平方米，自去年9月开盘以后持续热销，已售出716套，剩余294套。第三名丽景苑共成交15套。丽景苑为杨家群旧村改造工程，去年11月开盘以后，售出87套，剩余45套。

本月崂山区成交248套 环比增长6.87%

崂山区名是鲁信含章花园，成交82套,环比增长110.26%。鲁信含章花园于5月6日开盘，均价12037元/平。金光丽园以34套位居第二，该项目均价10088元/平。金光丽园12#13#楼在售，房源面积65-92平不等，均价12500元/平，目前工程主体已经封顶，将于2012年4月份整体交付使用。第3名竹韵山色共成交30套，该项目自去年12开盘以来，售出93套，可售套数67套，均价9597元/平。

四方区成交421套 环比大跌36.40%

四方区成交量名为中海.清江华府，成交量达到139套。第二名金华路鸿海佳园成交121套，有96平、98平的小套三在售，起价9800元/平、价10288元/平。第三名是位于嘉定路保利.里院里，成交62套。

颇具戏剧性的是，5月17日、18日两天，这三个楼盘扎堆开盘，抢占四方市场。17日，保利里院里摇号开盘，共有推出2栋楼200多套房源，均价11500元/平，261组客户参与选房，据了解当天下午卖出一半左右。18日，鸿海佳园首次开盘推出1、2、6、7号楼约360套房源，起价8500元/平，均价9700元/平，当天选房每平米可以优惠200元。 清江华府也于18日开盘，共推出5、8、9、12、14号楼五个楼座，300多套房源，房源面积80-140平不等，均价在13500元/平左右。尽管开发商密集推盘，也未能改变成交下滑趋势，市民观望心理浓厚，看多买少的情况在很多楼盘都存在。

李沧区成交674套 环比下跌10.84%

本月李沧区成交名项目是山河城一期海洋公园，成交172套，该项目于4月8日开盘，有80-130平套二套三的房源出售，价11000元/平，价8300元/平。 丰和苑以113套位居第二，今年1月开盘，均价5842元/平米。 第3名理想之城.玉兰花园成交81套，2月开盘以后持续热销，600套已售573套。本该火爆的李沧市场，现在还是不温不火中。过去一两年，李沧房价飙升，进逼房价万元线，已让刚需客户吃不消，限购等调控政策一出，市场一时进退维谷。

但是李沧区仍然拥有较为强劲的刚性需求，尽管李沧区目前商品房签约量较为低迷，但是仍有大量刚需存在，一旦开发商顶不住销售压力，真正实现降价促销，这部分刚需便会爆发，李沧区商品房或将进入下一轮的热销热购局面，而房价也将维系在一个合理水平。

青岛购房一路向北 城阳已为青岛楼市的蓄水池

青岛购房一路向北，城阳区以1268套的成交量成为区域销冠，俨然已是青岛楼市中的供应大户。尽管如此，城阳区本月成交与上月1937套的成交相比，还是下跌了34.54%。

中冶圣乔维斯以207套的成绩取得区域销冠，该项目5月6日开盘同样取得不俗成绩，项目位于紧邻城市南北交通动脉青威路，城阳东部商圈核心，均价达到7500元/平，样板间开放，更是吸引了不少客户前来登记咨询。第2名中铁华胥美邦本月售出167套，自4月20日开盘以来持续热销，中铁华胥美邦开盘均价6400元/平方米，中铁华胥美邦的客群除了刚需还有一部分投资，纵观整个大青岛，项目所处的区域应该是岛城性价比比较高的版块，虽然这个版块还有很多待发展的地方，但是低开高走的潜力还是让很多人出手购买。嘉木.风情蓝岸5月开盘后持续热销，以145套取得第3名的成绩。该项目位于204国道与岙东路交汇处南行一千米，在高新区板块内，距城阳市区15公里，均价4300元/平方米。

随着调控政策的深入，青岛房地产市场已难见投资成分大幅缩水，刚需主导着大局，置业需求转向城阳区已显苗头。业内人士张百忍称，2011年是大青岛发展史上的转折点，青岛将迎来巨变。青岛市加大北部城区发展力度，随着四方、李沧、城阳西部、流亭一带的热点地块的逐渐成熟，居民北上定居已经成为一股潮流。

城阳区有1000万平方米级别开发量，已经成为青岛房地产市场的蓄水池，万科、龙湖、中铁、卓越等国内房地产大鳄的纷纷进驻，加上作为“环湾保护，拥湾发展”的核心区域，异军突起的城阳房地产，仿佛一夜之间成为青岛楼市的一大焦点，价值提升“箭在弦上”。

黄岛区5月成交349套 环比下跌22.96%

黄岛5月销冠由海信•凤凰金岸夺得，该项目本月成交151套，位于开发区长江东路与嘉陵江东路交汇处，现有面积65—124平房源在售，起价8600元/平，均价9200元/平。黄岛区本月成交第二名是昆泉星港，位于开发区漓江东路，均价8100元/平方米，成交18套。第三龙邸共成交17套，位于开发区衡山路，均价9500元/平方米。金泽华帝3号楼5月24日开盘，以成交43套的排名位居2，该项目位于开发区长江东路。5月海信•凤凰金岸成交16套，由上月的第1名跌至第3名，该项目位于开发区长江东路与嘉陵江东路交汇处面积81-124平，非毛坯，起价10200元/平。

贯通青岛市区和开发区的桥隧将于今年6月30日正式通车，一家开发区新盘的销售负责人曾透漏，“限购使得客户的心理摇摆不定，既然开盘热销的风险比较高，那么干脆就捂着，等待桥隧开通利好显现，风风光光将楼盘'嫁出去'，价格说不定也可以推一推”。但是收费方案正式问世让开发商略感失算，以7座以下的小型客车为例，隧道收费标准为40元/次，大桥收费标准为60元/次，如果在青岛上班开发区购房，一个月下来需要二三千元的费用，开发区买房你准备好了吗？网友普遍反映收费过高，不利于开发区楼市的发展。

5市成交稳定 支撑青岛楼市

即墨成交1138套，环比微降2.23%。永信新都成交292套，连续俩月夺的即墨区域。万科四季花城三期以163套位列第二，4月29日开盘以后持续热销，3.1期现主推114平3室两厅两卫房源，总价80-90万左右。第三名是永合鼎泰丰，共成交161套，该项目位于即墨市长江二路与天山一路交汇处，面积89—150平，价格4800-6400元/平不等。

胶州成交911套，上月801套，下跌13.73%。西城名筑小区成交191套，成为胶州成交状元，该项目销售总面积19396平米，销售金额80474004元。瑞丰苑小区也以75套的成交量成为胶州第二，该项目销售总面积5728平米，销售金额18759200元。贵和华庭居住小区50套位列第三。

胶南本月成交499套，山水新城成交60套，该项目销售总面积5064.15平米，销售金额14949398.97元，成为胶南销冠，鲁中家居城成交41套，销售总面积3019.03平米，销售金额14757044.43元名列第二，德惠东区成交32套，总面积3192.47平米，销售金额5580438.58元，名列第三。

平度本月成交407套，金色年华2期成交55套，该项目销售总面积5469.86平米，销售金额23744643.89元，成为平度销冠，紫云盛家成交54套，该项目销售总面积5124.29平米，销售金额22080587.51元，名列第二，即发•金色荔园成交53套，该项目销售总面积5217.03平米，销售金额22881899.17元，名列第三。

莱西本月成交704套，水岸花园二期成交146套，该项目销售总面积14089.22平米，销售金额0.21亿，成为莱西销冠，仁和梅苑三期成交73套，该项目销售总面积6481.82平米，销售金额0.2亿名列第二，碧水嘉园 成交62套，销售面积5885平米，销售金额0.1亿，名列第三。

5月土地供应:市北李沧3宗地受关注 城阳黄岛仍是供应"大户"

房天下讯：据中指研究院数据统计，5月青岛共推出22宗地块，较上月增加37.5%；成交9宗，与上月持平。5月土地供应集中在城阳和黄岛，以工业用地和商服用地为主。其中市北CBD一商服和住宅地块以及李沧2宗地块关注。

【市北CBD一稀有住宅地块以楼面地价8310元/平成功出让】

市区3地成功出让 市北CBD拍出8310元/平高价

5月27日，市北区敦化路以南、连云港路以东地块进行拍卖，该地块土地总面积为15900.3平方米，规划建筑总面积为79501.2平方米，土地用途为住宅和商服，配建保障性住房，建筑面积为4426.2平方米，不少于68套。拍卖起叫价为4000元/平方米。经过了40共174轮激烈角逐之后，该地块被青岛民建联合投资担保有限公司以楼面地价8310元/平方米收入囊中，总价623873250元。

市北区敦化路以南、连云港路以东地块位置示意图

据拍卖师介绍，该地块是市北区政府附近最后一地块，其8310元/平方米的成交楼面地价，充分说明该地块的稀有性。而在2月24日，市北区敦化路以南、连云港路以东两宗地块拍卖时，均以4000元/平方米起拍价出让。短短几个月地价涨了一倍。

“虽说市北CBD拍出了8310元/平方米的高价，但总体而言眼下的土地市场相比去年差远了。”一名不愿透露姓名的开发商负责人分析认为，市北CBD主要是商业地块，附带小部分的住宅用地，在目前住宅受限的情况下，商业地产突然走俏，再加上市北CBD经过几年的发展，尤其是万达广场的开业，为周边带来无限的人流和商流，因此备受地产商关注，尤其是以商业投资为主的地产企业。

李沧两地块均以起拍价成交 土地市场总体趋冷

5月27日进行拍卖的还有李沧区夏庄路124号地块以及李沧区九水路以北、汉川路以西地块，两地块分别以4400元/㎡和910元/㎡的起拍价成交。其中，李沧区夏庄路124号，土地总面积为23688.7㎡，规划建筑总面积为94754.8㎡，土地用途为住宅和商服。

李沧区夏庄路124号地块位置示意图

然而，该地块附近，2月25日被中海竞得的李沧区河南、南庄社区地块当时拍出8250元/平天价。同样的地段，价格却相差甚远，对此，某业内人士认为这与政府“控地价”的决心是分不开的。纵观近期土地动向，地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，土地市场“降温”，在政府的严厉调控下，“地王”拿地热情一落千丈，有的甚至退出一线市场，转战二、三线市场，本次拍卖中未见大鳄身影也在意料之中。

李沧区九水路以北、汉川路以西地块系违法建筑处置项目用地，国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让，所以楼面地价仅为910元/㎡。

3号地块位置示意图

5月城阳黄岛仍是土地供应“大户”

城阳和黄岛延续前几个月的惯例，仍是土地供应“大户”，共推出19宗地块，但是从成交的6宗地块来看，溢价率较低。

5月，城阳共推出11宗地块，1块城镇住宅用地，4块商务金融用地，2块工业用地，2块城镇住宅和商服用地。在11宗地块中仅有2宗地成交。其中城阳区流亭街道仙家寨社区、赵红路南侧、南流路东侧商务金融、批发零售用地以楼面地价297元/平成交；城阳区正阳路北侧城镇住宅用地也以楼面地价297元成交。其他各地块均未成交。

本月，黄岛共推出8宗地块，1宗中低价位、中小套型普通商品住房用地已成交；2宗批发零售用地已成交；4宗工业用地，仅成交1宗；1宗文体娱乐用地未成交。

五月开盘扎堆至关注度提升三成 四方李沧发力，开发区城阳焦灼

》》青岛400来电5月份区域分析专题

据房天下数据监控中心显示：5月份13家楼盘开盘，推盘量具不完全统计超过2800套，四方、李沧成为推盘重点区域。关注度方面胶南、即墨两地持续增长，基本与四方、崂山持平。本月城阳区依旧排名，约占整体五分之一，但却下降2个百分点；李沧区随着映月公馆、蓝山湾、李沧宝龙本月开盘，不但环比增长29%，且超过开发区位列第二，后期增长势头强劲；开发区本月看楼市稍显惨淡，仅有物价局公布的隧道预收费价格令人喷血。

从区域关注涨幅中看出，市内七区崂山、李沧有较大幅度反弹。与李沧的开盘带动相反，崂山属于整体提升，金光丽园、远洋风景、城建竹韵山色、城建桃源山色等一批改善性住宅占据主流，关注能否转化成成交量，我们拭目以待。同样作为改善性楼盘集中区域，市北不增反降，两大主力青建依山半岛、华远汤米公馆两家营销平淡。

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5月份市南区前五名楼盘变化不大，整体来看所占全市比例下降1个点。中海银海一号、伊莎贝拉国际公馆凭借较低的均价位列一二名；万丽海景、鲁商首府则依托地理位置优势，近期高端营销策略取得不错效果。

目前整个市北区大部分楼盘均价在15000元/平高位，加之原定5月加推的青建依山半岛后延，购房者关注度不增反降。在李沧供应量不断增大，四方新都心楼盘开盘价位相对较低因素影响下，后市“鸭梨”依旧。

崂山前五连续三个月未变，一方面反应出购房者对于“成名”楼盘的推崇，大多属于口口相传一类；另一方面折现出崂山新盘匮乏，远洋风景颇受网友关注，但大多受制于限购政策，想在此置业网友选择余地依旧不大。与市北、李沧、城阳、开发区年后陆续土地出让不用，崂山今年以来仅2月12日成交一商服地块。在今后很长一段时间内，上述5盘仍将成为崂山区购房者关注中心。

5月份鸿海佳园、清江华府、里院里相继拿到预售开盘，万科城在6月初也会推出新品。几家楼盘在初夏抢先动手，从实际销售看取得不错结果，同样也赚足了眼球。

“钢丝”们主要关注区域，李沧区本月关注度大涨三成，以映月公馆、蓝山湾为代表的开盘派引领；伟东幸福之城、绿城理想之城（第六）则是“老当益壮”；李沧万达广场、阳光香蜜湖未开先热，一个商业配套优势，一个户型优势正对“钢丝”胃口。

风情蓝岸虽不能说是城阳售价的盘，但肯定是盘之一，5月初开盘均价4300元/平，无疑获诸多新青岛人关注；中铁华胥美邦延续一期热势，同时成为最吸引外地购房者关注的楼盘，看来品牌+价位组合，必将会成为当下楼市的必杀技；正商红河谷房天下团购推出后，来电量一跃升至第三位。

桥隧计划6月30日通车，40/60的暂定收费标准引来“贵”声一片，于开发区楼市带动作用一般。皇冠国际依旧，相对不错的位置，较周边楼盘低的价位。中冶爱彼岸、恩马双城汇一前一后相继开盘，来电量上恩马占上风，但实际成交看中冶爱彼岸则强势。 

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