崂山学区房的溃败
岛城房师傅2024/04/01 21:09 北京市
前几天，我们讨论过市北浮山后学区房的价格普遍下调的事情（详情链接：隐患乍现！青岛学区房的转折点来了！）。
对于中产阶级来说，学区房一直是热门话题。
尤其是近期，上海、北京等一线城市陆续出现学区房“跳水”的新动态。咱们这座城市，很难独善其身。
因为之前已经发布过浮山后了，今天重点聊崂山。
崂山学区房到底跌了多少？光看某公开数据的话，跌幅明显偏低；但是看市场表现，跌幅明显在急剧加大。
1、育才学区房的两万热门
作为崂山区为实现区域教育优质发展重点打造的第一所九年一贯制学校，崂山区育才学校（青岛科技大学附属学校）用了大约十年时间，到今天，彻底站稳了脚跟。这所学校，成为崂山这几年中考成绩最稳定的学校。
现在，基本上，提起崂山教育，大家想到的第一所学校，就是崂山育才。以2023年中考成绩为例：
崂山育才初中部，总共约459人毕业生，最高分346分，258达线共计97人，占比21％；258录取共计74人，比例16％。普高一段线达线率78％，有5个班超过80％，其中9年级3班更是达到了87％。
这个成绩，是拿得出手的。这几年，崂山育才的学区范围就没变过，一直是：同安路以北以西、辽阳东路以南、海尔路以东区域。
大家可以看一下这个范围，一共大约是10多个小区，基本分布在深圳路两侧。其中，育才学校四面都是小区，人口密度很高，桃源山色、鸿泰雅园、懿品御府、尚东区、国际名都、康城等。离得稍远的是海韵花园、东岳海花园。
以上这些小区全部都是房龄十年以上的老小区，没有新楼盘。这里面，海韵花园是法院集中盖的小区，这两年才陆续办下房产证；北海佳苑是海洋北海分局的房子，也是后来办的房产证。凯旋城和康城的房屋质量都很一般，管理也不行，康城部分楼座离大烟囱近。
除了懿品御府和鸿泰雅园档次稍微好一些，其他小区全靠离育才的远近而决定房价高低了。
但是，2024年以来，大势不可挡，降价已经蔓延到这里了。
先是海韵花园，套三户型，连续成交了多套。从三个月之前的单价两万三，陆续降至跌破两万大关。
不过，部分房东并不接受如此成交价，所以挂牌仍坚持3万＋。可想而知，买家和卖家之间的“分歧”有多大。
离育才近的尚东区，也绷不住了。虽然位置更好一点点，但都是一个学区，怎能抵挡得了这个势头。
所以，90多平的套二，刚成交了一套，单价不到两万四。
这个怎么说呢，纵向比较一下，大家就看懂了。
基本一样的面积，户型接近，同一个小区，只是楼层不一样。2023年年初，单价3.4万一平，现在不到2.4万一平。
（注意看，这是去年的成交价格）
一年时间，单价跌了一万一平，总价跌了大约一百万。
这个价，也直接导致隔壁国际名都的套一很难成交了。也把北海佳苑、鸿泰等小区“绝杀”了。
不少中介朋友更是表示，康城、北海、东岳海等小区今年就几乎没有成交了。
2、前浪被拍在沙滩上！
但见新人笑，那闻旧人哭。这句诗出自唐代诗人杜甫的《佳人》。诗句中的“新人”指的是新娶的妻子，“旧人”则是指被冷落的原配。
2022年前后，上车崂山育才学区房的购房者，几乎都遇上了房产价值缩水的问题。
就拿懿品御府来说，最近成交的一套也是2022年11月份了，单价高达4.5万一平。现在看，是不是不可思议？
？
这个小区，整个2023年，就没有公开成交数据了，只有挂牌的10多套房子寂寞等新主人。看看挂牌价，最低目前是3.7万一平。
虽然对面就是育才，步行可达，但很明显，接盘侠们已经退缩了。
同样，鸿泰雅园也是如此。鸿泰是这十几个小区里面容积率最低的，多层。
但，这两年，也没成交了。最近成交的，也是2022年。单价约五万一平。
2000年的房子，房龄20多年，套二户型，五万一平，惊人不？2020—2022真能成交。
？
现在，鸿泰的房东同样户型有挂4.5万一平的，但没成交。
再看尚东区，有房东挂牌价到两万一了，121.1平，256万，这只是挂牌价，还得接受买家的“砍价”洗礼。
这套房子2023年最初挂牌价405万，陆续下调了十次，到了256万，才有了集中看房的局面。
没想到，昔日“硬通货”，如此脆弱不堪了。
3、附加值缩水，理性市场到来
以上这些小区，要么挂高价，无人问津，无法成交。要想成交，就要大幅下调价格，成交价一路往下走。
学区房、地段、所谓的地铁、商场，交通，都很不错。
放眼崂山教育，多所九年一贯制学校陆续投入使用，目前多达四所小学需要提前一年落户。崂山教育的短板正在补上来。中产家庭可选择的、不错的崂山学校更多了。比如华东师范附属学校、崂山实验二小、崂山实验学校等等。
只能说，崂山育才学区房所附着的额外价值正不断变低。
曾经的硬通货，光环褪去，接盘的人变得越来越少。而没人接盘会加剧学区房的崩溃速度，形成恶性循环。
实际上，崂山另外几所学校，崂山区实验小学学区、崂山区实验二小学区、合肥路小学学区的房价也是下跌态势。成交不错的鲁信含章、东城国际等知名小区，价格都是不断下调。
比较下来，只是崂山育才学区房以前太热，捧得太高。
对于学区房，有人选择大幅降价抛售，逃离；有人依然还在进场买入。没有对错，路都是自己选的。
什么出生率下降，孩子少了；中产财产缩水，支撑不了学区房了……
分析背后的原因，并没有多大意义。
这篇文章，没有一丝冷嘲热讽的意思。大家都是普通人，都在经历一些艰难困苦。
房师傅，只是尽力把青岛楼市的一些真实走势，呈现给大家。
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